Les SCPI et l'assurance-vie sont des placements très prisés des Français. Ces deux supports d'épargne partagent de nombreux atouts :
- Ils sont faciles à gérer ;
- Ils permettent d'investir avec seulement quelques centaines d'euros ;
- Ils offrent des rendements le plus souvent supérieurs à l'inflation.
En outre, l’éventail de choix en SCPI et contrat d’assurance-vie n’a cessé de s’étoffer ces dernières années. Si bien, que les possibilités d’épargne immobilière et financière que constituent ces produits sont autant de solutions pour diversifier son patrimoine.
L'assurance vie est particulièrement attrayante pour ses avantages fiscaux. De son côté, la « pierre papier » séduit de plus en plus d'épargnants, avec un rendement moyen des SCPI de 4,72 % en 2024 (source ASPIM). Alors, pourquoi ne pas combiner ces deux produits d’épargne ? Il est en effet tout à fait possible de souscrire des parts de SCPI via un contrat d'assurance vie. Investir de la sorte dans la « pierre papier » permet d'éviter l'impôt foncier et d'augmenter le rendement net d’un portefeuille de SCPI. Toutefois, pour ne commettre aucune erreur à l’occasion de ce type d’investissement,mieux vaut bien maitriser la fiscalité des SCPI en assurance-vie.
Rappel sur la fiscalité appliquée au SCPI en dehors de l’assurance-vie
Les revenus générés par les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), à l'instar des loyers perçus directement d'un bien immobilier dont on est propriétaire, sont soumis à une fiscalité spécifique. Cette fiscalité se compose de deux éléments principaux : les prélèvements sociaux, fixés à un taux de 17,2 %, et l'impôt sur le revenu. La tranche marginale d’imposition (TMI) du détenteur de parts de SCPI joue un rôle déterminant dans le calcul de l'impôt foncier dû. En effet, cette TMI, qui correspond au taux d'imposition le plus élevé auquel sont soumis les revenus d'un contribuable, est utilisée pour déterminer le niveau d'imposition applicable aux dividendes. Par conséquent, un investisseur se situant dans une tranche marginale d'imposition élevée subira une imposition plus importante sur ses revenus de SCPI.
Illustrons cela avec un exemple concret. Un contribuable dont la tranche marginale d'imposition est de 30 % se verra imposer ses dividendes de SCPI à un taux global de 47,2 % (17,2 % de prélèvements sociaux + 30 % d'impôt sur le revenu). Cela représente une part significative des revenus perçus, soulignant l'importance de bien appréhender l'impact fiscal avant d'investir dans une SCPI.
Cependant, le législateur a prévu une certaine flexibilité pour les investisseurs, en leur offrant la possibilité de choisir entre deux options déclaratives, chacune présentant des avantages et des inconvénients :
1. L'imposition au régime réel
Cette option permet de déduire certaines charges des revenus bruts d’une SCPI, ce qui peut réduire significativement la base imposable. L'avantage principal de ce régime réside dans la possibilité de déduire les intérêts d'emprunt si l'acquisition des parts de SCPI a été financée par un crédit. De plus, d'autres dépenses liées à la gestion de la SCPI, telles que les frais de gestion ou les travaux, peuvent également être déduites, sous certaines conditions. Le régime réel est particulièrement intéressant pour les investisseurs ayant contracté un emprunt important pour acquérir leurs parts de SCPI, ou ceux supportant des charges de gestion significatives.
2. Le régime microfoncier
Le régime microfoncier permet de réduire l'impôt en appliquant une réduction automatique de 30% sur les revenus. Cependant, pour un investisseur en SCPI, ce régime n'est possible que s’il perçoit également des revenus de biens immobiliers qu'il détient en direct et qu’il propose à la « location nue »(sans meubles). En outre, ses revenus fonciers annuels ne doivent pas dépasser 15 000 €, et il ne doit pas profiter d'avantages fiscaux comme les dispositifs MALRAUX ou PINEL.
3. La fiscalité des SCPI qui investissent à l’étranger
Lorsqu’un épargnant résident fiscal français perçoit des revenus locatifs grâce à une SCPI investie à l'étranger, ces revenus peuvent être imposés à la fois dans le pays où se trouvent les biens immobiliers détenus par la SCPI et en France. Heureusement, des conventions fiscales existent pour éviter cette double imposition. Ces accords déterminent quel pays a le droit d'imposer ces revenus et mettent en place des solutions pour empêcher la double imposition.
L'une de ces solutions est la méthode du crédit d'impôt. Elle consiste à accorder au détenteur français de parts de SCPI, un crédit d'impôt correspondant au montant de ceux déjà payé à la source dans le pays où se trouvent les biens immobiliers de la SCPI. Ce crédit diminue d’autant l'impôt dont l’épargnant est redevable en France.
Dans tous les cas, pour un résident fiscal français, les revenus locatifs étrangers doivent faire l’objet d’une déclaration auprès des services fiscaux français avec mention des impôts déjà payés à l’étranger. Le crédit d'impôt sera ensuite déduit de l'impôt qui doit être payé en France.
Quid de la fiscalité des SCPI détenues au sein d’un contrat d’assurance vie ?
L’assurance-vie bénéficie d’une fiscalité particulièrement avantageuse sur les 3 points suivants :
✔️ L'impôt sur les retraits diminue avec l'ancienneté du contrat :
- Pendant les 8 premières années, les retraits sont soumis au PFU (17,2% de prélèvements sociaux + 12,8% d’impôt sur le revenu)
- Au-delà de la huitième année, les retraits sont taxés à 24,7% (17,2% + 7,5%) pour les primes inférieures à 150 000 €* (30% au-dessus de ce seuil)
✔️ Après 8 ans, une personne seule peut retirer jusqu'à 4 600 € sans impôt, et un couple, 9 200 € ;
✔️ Jusqu'à 152 500 € par personne désignée bénéficiaire peuvent être transmis sans frais de succession.
L'assurance vie « multisupports » permet d'investir dans :
✔️ des fonds en euros ;
✔️ des fonds investis sur les marchés financiers (actions et obligations) ;
✔️ dans l'immobilier dématérialisé que constitue le segment des SCPI.
La fiscalité des SCPI en assurance-vie
L'impôt sur le revenu ne s'applique qu'aux sommes retirées d'une assurance vie. On peut choisir d'être taxé soit avec un impôt unique de 30% (appelé FLATAX ou Prélèvement Forfaitaire Unique), soit selon sa tranche d'imposition habituelle. De plus, après 8 ans, on peut retirer jusqu'à 4 600 € sans impôt (ou 9 200 € pour un couple). Au-delà de cette somme, et si l'assurance-vie contient moins de 150 000 €**, les retraits sont taxés à seulement 7,5 %.
** : le seuil de 150 000 € s’entend comme étant le cumul de toutes les sommes versées par un épargnant sur tous les contrats d’assurance vie qu’il détient.
Fiscalité des SCPI en assurance-vie : un différé d’impôt
Les sommes que rapportent les SCPI dans une assurance vie, qu’il s’agisse de dividendes encaissés ou de plus-values sur des ventes de parts, ne sont pas imposées tant que celles-ci ne font pas l’objet d’un retrait. C'est pourquoi l'assurance vie est analysée comme un moyen de faire fructifier son capital. Les sommes capitalisées au sein d’un contrat peuvent prospérer sans être immédiatement impactées par des impôts à payer. Car la fiscalité ne s’applique que lorsque le titulaire d’une assurance-vie effectue des retraits sur son contrat.
SCPI en assurance-vie : qu’en est-il de l’IFI ?
La valeur des SCPI détenues dans un contrat d’assurance-vie s’ajoute à celle d’autres biens immobiliers éventuellement détenue en direct, pour calculer l’IFI (l’impôt sur la fortune immobilière). Pour rappel, l’IFI est du lorsque la valeur totale des biens immobiliers déclarés dépasse 1 300 000 € net.
SCPI et assurance-vie : comment faire le bon choix ?
Quoiqu’avantageuse, la fiscalité des SCPI en assurance-vie ne doit pas être le seul critère de choix d’un contrat lorsque l’on décide d’investir dans la « pierre papier ». Le couple SCPI/assurance-vie n’est d’ailleurs pas sans inconvénient :
✔️ Investir dans une SCPI via une assurance-vie expose parfois à une liquidité réduite, car les rachats dépendent de l’assureur et non du marché secondaire des SCPI.
✔️ Les rendements sont souvent inférieurs à un investissement en direct, car l’assureur prélève des frais supplémentaires (gestion, arbitrage).
✔️ Le choix des SCPI est restreint, car seules certaines sont éligibles aux contrats d’assurance-vie.
✔️ La fiscalité avantageuse des SCPI en direct (déficits fonciers, amortissement) est perdue dans une assurance-vie.
✔️ En cas de décès, la transmission peut être plus complexe, surtout si la SCPI est détenue dans un contrat multisupport.
✔️ L’acquisition de parts à crédit n’est pas possible dans le cadre de l’assurance-vie.
Il faut en outre avoir conscience que toutes les assurances-vie ne se valent pas. Un comparatif s’impose notamment pour étudier minutieusement l’impact des frais de gestion sur la rentabilité d’un contrat. Il faut en outre sélectionner l’assurance-vie qui donne accès aux meilleures SCPI.
Spécialistes de l’épargne financière et immobilière, les conseillers de Pierre & Placements sélectionnent pour vous les meilleures opportunités d’investissement en assurance-vie et en SCPI
