Investir dans des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) séduit de nombreux épargnants grâce à leur simplicité et à leur capacité à rendre l’investissement immobilier accessible sans les contraintes habituelles. Mais une question clé demeure : faut-il investir en SCPI en direct ou via une assurance-vie ?
Ce choix stratégique dépend de vos objectifs financiers, de votre horizon d’investissement, et de votre tolérance au risque. Découvrons ensemble les différences majeures entre ces deux options pour vous aider à faire le meilleur choix.
*nombre de SCPI recensées par l’ASPIM (association française des sociétés de placement immobilier) en 2023.
SCPI en direct ou via assurance-vie : comprendre et définir vos priorités
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permettent aux investisseurs d'accéder facilement à l'immobilier sans les contraintes classiques, comme passer devant un notaire. Pourtant, investir dans la "pierre papier" nécessite de bien choisir non seulement ses supports, mais aussi son mode d’acquisition : en direct ou via une assurance-vie.
Qu'est-ce qu'une SCPI et pourquoi y investir ?
Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est une solution d’investissement permettant de diversifier son patrimoine immobilier tout en profitant d’une gestion déléguée. Concrètement, vous investissez dans des parts de la SCPI, qui utilise ces fonds pour acquérir et gérer un portefeuille immobilier diversifié : bureaux, commerces, logements résidentiels, etc.
L’un des principaux avantages des SCPI est leur simplicité. Contrairement à l’immobilier classique, vous n’avez pas à vous soucier de la gestion locative ou de l’entretien des biens : ces tâches sont entièrement prises en charge par des professionnels. C’est une manière accessible et sereine de profiter des rendements de l’immobilier, sans les contraintes habituelles.
Le choix entre la souscription de parts de SCPI en direct ou en assurance-vie dépend avant tout des objectifs de l’épargnant et de sa situation personnelle. Cet arbitrage sera notamment guidé par l’intérêt porté à une fiscalité avantageuse ou la priorité donnée à la perception de revenus immédiats (loyers).
SCPI en direct ou en assurance-vie : des revenus complémentaires vs une épargne à long terme
Lorsque vous investissez en SCPI en direct, vous percevez directement des loyers réguliers. Ces revenus complémentaires immédiats constituent un atout majeur pour les épargnants souhaitant améliorer leur pouvoir d’achat ou compléter leur retraite. En revanche, si vous choisissez d’investir en SCPI via une assurance-vie, les loyers sont réinvestis dans le contrat. Cela contribue à faire progresser la valeur de votre épargne sur le long terme, mais vous ne disposez pas de revenus immédiats. Ce choix dépend donc de vos priorités : percevoir des revenus réguliers ou valoriser votre patrimoine à moyen ou long terme.
La détention de parts de SCPI en direct permet de percevoir des loyers réguliers, source de revenus complémentaires
immédiats. À l’inverse, les parts de SCPI détenues via un contrat d’assurance-vie ne permettent pas de se doter
immédiatement de revenus complémentaires.
SCPI en direct : revenus immédiats et flexibilité
Des revenus réguliers dès le départ
Investir en SCPI en direct vous permet de percevoir directement des loyers, généralement dès le trimestre suivant la souscription. Ces revenus complémentaires réguliers sont particulièrement adaptés pour augmenter votre pouvoir d’achat ou compléter une retraite.
L’effet de levier du crédit
L’un des principaux avantages de la SCPI en direct est la possibilité de souscrire à crédit. Cette stratégie permet de démultiplier votre capacité d’investissement grâce à l’effet de levier de l’endettement. En remboursant progressivement le prêt avec les loyers perçus, vous pouvez vous constituer un patrimoine immobilier significatif sans mobiliser l’intégralité de votre épargne.
Des contraintes à considérer
Malgré ses atouts, la SCPI en direct comporte quelques limites. La fiscalité des loyers est souvent jugée lourde : les revenus sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.
De plus, la revente des parts peut s’avérer moins fluide, avec des délais pouvant atteindre plusieurs mois selon les conditions du marché.
SCPI via assurance-vie : accessibilité et fiscalité optimisée
Un investissement accessible à tous
L’un des grands avantages d’investir en SCPI via un contrat d’assurance-vie est l’absence de montant minimum. Contrairement à l’investissement de SCPI en direct, où il faut souvent souscrire des parts pour un minimum de 1 000 à 5 000 €, l’assurance-vie permet de commencer avec une somme très modique, parfois inférieure au montant nominal d’une part.
En outre, dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie, les transactions sont simplifiées grâce à l’assureur. Celui-ci souscrit les parts en votre nom et garantit leur liquidité. Ainsi, la revente de parts peut être quasi immédiate, alors qu’elle peut prendre plusieurs mois dans le cas d’un investissement en direct.
Une fiscalité avantageuse après 8 ans
Après huit ans de détention, les retraits réalisés sur un contrat d’assurance-vie bénéficient d’un abattement fiscal important : jusqu’à 4 600 € par an pour une personne seule et 9 200 € pour un couple. Ce cadre fiscal, combiné à une gestion simplifiée des loyers (réinvestis automatiquement dans le contrat), en fait une solution idéale pour ceux qui privilégient une épargne long terme.
Une sélection de SCPI limitée
Cependant, ce mode d’investissement présente quelques contraintes. L’assureur sélectionne un nombre restreint de SCPI disponibles dans le contrat, souvent choisies pour leur faible risque. Cela limite l’accès à des SCPI plus dynamiques ou à haut rendement. Ce choix réduit peut convenir aux épargnants prudents, mais il pourrait frustrer ceux qui recherchent des opportunités de rentabilité élevée.
Comparaison entre SCPI en direct et SCPI via assurance-vie
| Parts de SCPI en direct | Parts de SCPI en assurance-vie | |
| Montant minimum | Environ 1 000 à 5 000€ |
Investissement possible à partir de quelques centaines d'euros. |
| Frais de souscription | Frais de souscription généralement compris dans une fourchette de 8 à 12 %. |
Le prix de souscription des SCPI est généralement moindre que celui appliqué pour une acquisition de SCPI en direct car leur liquidité est garantie par l’assureur et le prix est décoté variant de 2,5 à 5 %. Aux frais des SCPI s’ajoutent les frais de l’assurance-vie. |
| Effet de levier | Possible grâce à l'utilisation du crédit. |
Non compatible avec un financement à crédit. |
| Choix des SCPI | Accès à toutes les SCPI disponibles sur le marché. |
Sélection limitée par l'assureur. |
| Fiscalité sur les plus-values |
Fiscalité des plus-values immobilières après abattement pour année de détention, soit un taux de 19 % auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Il y a exonération totale de l’impôt après 22 ans de détention, et |
Avant la maturité fiscale du contrat |
| Fiscalité sur l'imposition sur les loyers |
Imposition au barème de l’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux pour un résident fiscal français. |
Sans objet |
| Fiscalité en cas de décès du détenteur des parts |
La valeur des parts de SCPI au jour du décès entre dans l’assiette successorale. |
Chaque bénéficiaire désigné au contrat peut être exonéré de droits de succession dans la limite de 152 500 €. Les primes doivent avoir été versées par le titulaire du contrat avant son 70ᵉ anniversaire. Une exonération de 30 500 €, commune à tous les bénéficiaires, s’applique pour les primes versées après 70 ans. |
| Délais de revente des parts | Délai d’attente fréquent de plusieurs mois. |
Possibilité de revente quasi immédiate, car l’assureur garantit la fluidité des transactions. |
SCPI en direct ou assurance-vie, comment faire le bon choix ?
La SCPI en direct est idéale pour ceux qui recherchent des revenus immédiats, souhaitent investir à crédit, et profiter d’un large choix de SCPI. À l’inverse, la SCPI via assurance-vie s’adresse aux épargnants à la recherche d’une fiscalité avantageuse, d’une meilleure liquidité, et d’un investissement accessible avec un capital réduit.
Pour faire le meilleur choix en fonction de vos objectifs, n’hésitez pas à solliciter l’expertise des conseillers de Pierre & Placements. Nous vous accompagnons pour optimiser votre stratégie patrimoniale et tirer le meilleur parti de votre investissement dans la pierre papier.
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