Entre autres avantages, les SCPI sont, pour des investisseurs particuliers, la promesse d’un accès facilité à l’investissement dans tous les segments de l’immobilier. La souscription de parts de société civile de placements immobiliers (plus couramment appelée « SCPI ») ne nécessite en effet que peu de formalisme en comparaison de l’achat d’un bien en direct. Il ne sera par exemple nullement nécessaire de passer devant un notaire. Toutefois, investir dans la « pierre papier » ne s’improvise pas. Il faut d’abord sélectionner les supports sur lesquels se positionner, parmi 216 véhicules*
proposés aux épargnants dans l’hexagone. Vient ensuite le choix du mode d’acquisition d’une SCPI qui peut se faire en direct ou par l’intermédiaire d’une unité de compte logée au sein d’un contrat d’assurance vie.*nombre de SCPI recensées par l’ASPIM (association française des sociétés de placement immobilier) en 2023.
SCPI en direct ou assurance-vie : ce qu’il faut savoir
Le choix entre la souscription de parts de SCPI en direct ou en assurance-vie dépend avant tout des objectifs de l’épargnant et de sa situation personnelle. Cet arbitrage sera notamment guidé par l’intérêt porté à une fiscalité avantageuse ou la priorité donnée à la perception de revenus immédiats (loyers).
SCPI en direct ou en assurance-vie : un objectif d'épargne à long terme vs des revenus complémentaires
La détention de parts de SCPI en direct permet de percevoir des loyers réguliers, source de revenus complémentaires
immédiats. À l’inverse, les parts de SCPI détenues via un contrat d’assurance-vie ne permettent pas de se doter
immédiatement de revenus complémentaires. Selon les contrats d’assurance-vie, les loyers sont intégrés à la valeur de la part, ou bien distribués sur le fonds euros à capital garanti ou sur tout autre support choisi, contribuant ainsi à la progression de l’encours du contrat sur le moyen/long terme.
SCPI logée dans un contrat d'assurance-vie : pas de montant minimum et une meilleure liquidité
Dans le cadre de l’assurance-vie, les parts de SCPI détenues via des unités de compte sont en réalité souscrites par
l’assureur. Cette particularité vaut que l’épargnant ait accès à des SCPI pour le montant de son choix. Il n’est pas soumis à la souscription d’un montant minimum de parts et peut même investir une somme très modique, inférieur au montant nominal d’une seule part. Ce rôle prépondérant de l’assureur a également pour effet de fluidifier les transactions sur des parts de SCPI négociées dans le cadre de l’assurance-vie. La revente de parts peut ainsi être quasiment immédiate (l’assureur prenant en charge la liquidité) alors qu’un délai de plusieurs mois est parfois nécessaire pour revendre des parts détenues en direct.
SCPI à crédit : souscription en direct obligatoire
L’acquisition de parts de SCPI à crédit est une formule particulièrement intéressante pour démultiplier ses investissements. Cette solution ouvre la possibilité de se constituer un patrimoine dans la pierre papier en bénéficiant de l’effet de levier de l’endettement. Le recours au crédit agit ainsi comme un accélérateur pour faire fructifier un capital. Dans ce cas spécifique des SCPI à crédit, l’acquisition ne pourra se faire qu’en direct.
Les SCPI en assurance vie : un choix nécessairement plus restreint
L’assurance-vie ne permettra pas à un épargnant d’accéder à toutes les SCPI du marché. Le nombre de véhicules proposés au sein de chaque contrat est en effet limité, d’autant que les assureurs préfèrent travailler avec un petit nombre de sociétés de gestion pour faciliter la gestion administrative de leurs contrats. Les SCPI proposées dans une assurance-vie sont en outre sélectionnées afin de convenir à un large éventail de profil de risque. Cela implique que ces SCPI peuvent être moins risquées, mais également plus conservatrices et donc moins rentables que celles accessibles dans le cadre d’un investissement direct.
SCPI en direct ou en assurance-vie : les principales différences
| Parts de SCPI en assurance-vie | Parts de SCPI en direct | |
| Fiscalité sur les plus-values |
Avant la maturité fiscale du contrat |
Fiscalité des plus-values immobilières après abattement pour année de détention, soit un taux de 19 % auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Il y a exonération totale de l’impôt après 22 ans de détention, et |
| Fiscalité sur l'imposition sur les loyers |
Sans objet |
Imposition au barème de l’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux pour un résident fiscal français. |
| Fiscalité en cas de décès du détenteur des parts |
Chaque bénéficiaire désigné au contrat peut être exonéré de droits de succession dans la limite de 152 500 €. Les primes doivent avoir été versées par le titulaire du contrat avant son 70ᵉ anniversaire. Une exonération de 30 500 €, commune à tous les bénéficiaires, s’applique pour les primes versées après 70 ans. |
La valeur des parts de SCPI au jour du décès entre dans l’assiette successorale. |
| Délais de revente des parts | Possibilité de revente quasi immédiate, car l’assureur garantit la fluidité des transactions. | Délai d’attente fréquent de plusieurs mois. |
| Frais de souscription | Le prix de souscription des SCPI est généralement moindre que celui appliqué pour une acquisition de SCPI en direct car leur liquidité est garantie par l’assureur et le prix est décoté variant de 2,5 à 5 %. Aux frais des SCPI s’ajoutent les frais de l’assurance-vie. | Frais de souscription généralement compris dans une fourchette de 8 à 12 %. |
Vous hésitez entre assurance vie et investissement direct pour vous constituer un portefeuille de SCPI. Prenez contact avec un conseiller de Pierre & Placements pour faire des choix qui correspondent à vos objectifs et à votre profil d’épargnant.
