La fiscalité des SCPI peut parfois poser problème à certains épargnants. En effet, ces produits de placement ne bénéficient pas du prélèvement forfaitaire unique (PFU ou FLAT TAX) de 30% qui comprend 12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Ainsi, les revenus distribués par une SCPI sont imposés selon le taux marginal d'imposition du contribuable tout en étant également soumis aux prélèvements sociaux de 17,2%. Cette taxation élevée peut réduire de moitié les bénéfices espérés par de nombreux investisseurs.
Pour éviter cette lourde ponction fiscale, certains ont trouvé une solution : ils souscrivent des SCPI via des unités de compte dans le cadre de l'assurance-vie. De nombreux contrats d'assurance-vie, généralement commercialisés en ligne ou proposés par des gestionnaires de patrimoine, offrent cette possibilité. Néanmoins avant d’opter pour ce mode d’acquisition, il convient également d’avoir une parfaite connaissance de ce que peuvent être les avantages et inconvénients des SCPI en assurance-vie.
Quels sont les avantages des SCPI en assurance-vie ?
Investir dans des SCPI par le biais d'une assurance-vie permet de bénéficier à la fois de rendements intéressants et d'une certaine sécurité. Cette approche offre de nombreux avantages en comparaison des difficultés liées aux investissements immobiliers directs si l’on ne cherche pas à faire jouer l’effet de levier du crédit.
1ᵉʳ avantage : Un ticket d'entrée plus accessible
En investissant dans des SCPI via une assurance-vie, l’investisseur ne souscrit pas directement des parts de SCPI, mais des unités de compte, elles-mêmes investies en SCPI. Cela permet de contourner le montant minimum de souscription souvent exigé par les sociétés de gestion de SCPI, facilitant l’accès à l’investissement immobilier sans devoir investir des sommes importantes. Cette approche offre également une meilleure diversification de l’épargne, en permettant de répartir les investissements sur plusieurs supports au sein d’un même contrat.
2ᵉ
avantage
: Des frais de souscription moins élevés
Le principal avantage de l'investissement en SCPI via une assurance-vie peut parfois être la réduction des frais d'entrée. Les frais de souscription de parts, qui sont habituellement compris entre 8 % et 12 % pour un investissement direct en SCPI, peuvent être réduits à seulement 4 % à 8 % dans le cadre d'un placement en assurance-vie. Cette diminution des frais d'entrée rend l'investissement initial moins coûteux et peut entraîner une augmentation significative des rendements à long terme.
De même, concernant le délai de jouissance qui est la période pendant laquelle l’investisseur ne touche pas de loyers, celui-ci peut être plus court lorsque l’on investit dans une SCPI via un contrat d'assurance-vie, que lorsque l’on investit en direct via la société de gestion (généralement entre 3 et 6 mois).
3ᵉ
avantage
: Une meilleure liquidité
Contrairement aux parts de SCPI achetées en direct, celles intégrées dans un contrat d'assurance-vie bénéficient d'une facilité de cession accrue. L’assureur garantit en effet la liquidité de ces parts. Cela a donc pour avantage de permettre aux épargnants de récupérer sans délai leurs fonds. Cette flexibilité rend ce type d'investissement attrayant, car elle permet de concilier liquidité et rendement des SCPI.
4ᵉ
avantage :
Bénéficier d’une fiscalité avantageuse
Les revenus locatifs des SCPI détenues en direct sont taxés comme des revenus immobiliers. Mais en intégrant ces parts de SCPI dans une assurance-vie et pour un rachat, la taxation est limitée à 30%, incluant l'impôt sur le revenu (12,8 %) et les prélèvements sociaux (17,2 %). Cet avantage fiscal devient encore plus intéressant après 8 ans de détention. À ce stade, le titulaire d’un contrat bénéficiera, lors d’un rachat, d’un abattement annuel de 4 600 € (ou 9 200 € pour un couple). Les retraits effectués au-delà de ces seuils seront ensuite taxés à seulement 7,5% plus prélèvements sociaux. Cette fiscalité avantageuse permet d'améliorer le rendement d’un investissement en SCPI.
Inconvénients des SCPI en assurance-vie
L'investissement dans des SCPI par le biais d'un contrat d'assurance-vie comporte de nombreux avantages, mais présente également des inconvénients qui peuvent aussi constituer des risques supplémentaires pour l’épargnant :
1ᵉʳ inconvénient : Un choix limité de SCPI
Le premier inconvénient majeur réside dans la sélection restreinte des SCPI disponibles. Alors que le marché compte plus de 200 SCPI en France, un contrat d’assurance-vie n’en propose généralement qu’une dizaine à une vingtaine, réduisant ainsi les possibilités de diversification. De plus, certaines SCPI spécialisées, notamment celles investissant sur des niches immobilières, ne sont pas accessibles via les contrats d’assurance-vie. Cette contrainte limite les choix et peut empêcher l’investisseur de construire un portefeuille répondant pleinement à ses objectifs patrimoniaux.
2ᵉ
inconvénient
: Une rentabilité réduite par les frais
Les investisseurs en SCPI via des contrats d'assurance-vie ne perçoivent généralement que 85 % des loyers distribués par les sociétés de gestion. Les 15 % restants sont conservés par l’assureur, ce qui diminue le rendement net pour l’épargnant.
De plus, la souscription de SCPI via une assurance-vie engendre des frais supplémentaires qui viennent s’ajouter aux frais habituels liés aux SCPI. Cette tarification varie en fonction des assureurs, mais plusieurs coûts doivent être pris en compte. Tout d’abord, des frais d’entrée peuvent s’ajouter aux frais de souscription des SCPI elles-mêmes. Ensuite, l’assureur applique des frais de gestion annuels sur l'encours en unités de compte souvent autour de 1 %. L’ensemble de ces frais réduit inévitablement la rentabilité finale de l’investissement.
3ᵉ
inconvénient
: Un financement à crédit impossible
Alors que l’acquisition de parts de SCPI en direct peut être financée par un prêt bancaire, la constitution d’un portefeuille de SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie ne pourra jamais se faire à crédit. Il ne sera donc pas possible de profiter de l’effet de levier de l’endettement et de rembourser une partie de l’emprunt avec les loyers versés par la SCPI, ce qui permet de réduire d’autant l’effort d’épargne.
Comment investir et éviter les inconvénients des SCPI en assurance-vie ?
Les SCPI en assurance-vie peuvent être un excellent moyen de diversifier un portefeuille et surtout de bénéficier des avantages fiscaux de l'assurance-vie. Cependant, il ne faut pas négliger d’évaluer les risques et de prendre en considération les frais liés à ce type de placement. Il n'y a pas de réponse unique sur la meilleure façon d'investir dans des SCPI. L’opportunité d’investir en direct ou via une assurance-vie dépendra de la situation patrimoniale et des objectifs de chacun. D'autres facteurs seront également à considérer comme le niveau de tolérance au risque de l’épargnant ou le niveau de liquidité qu’il souhaite conserver.
Si vous hésitez entre SCPI en direct et SCPI en assurance-vie, les conseillers patrimoniaux de Pierre & Placements peuvent vous aider à effectuer le choix plus pertinent en fonction de vos objectifs et de votre situation patrimoniale. Ils vous permettront également d’investir dans les meilleures SCPI du marché.
