En 2025, les Français s'intéressent toujours autant aux investissements en SCPI (sociétés civiles de placement immobilier). Selon les données communiquées par l'ASPIM*, la collecte brute des SCPI s’est établie à 1,3 milliards d'euro au 4ème trimestre de 2024, soit une hausse de 24% par rapport au quatrième trimestre 2023. Une grande partie de ces placements sont réalisés dans le cadre d'un contrat d'assurance-vie, une enveloppe fiscale avantageuse que les Français plébiscitent également. Nous vous proposons ci-dessous de découvrir les avantages de cette formule ainsi que ses limites.
En effet même si l'option d'investir en SCPI via l'assurance-vie ne doit pas être totalement écartée, notamment dans le cas d’un premier investissement dans la « pierre papier », il ne s’agit pas selon nous d’une solution pertinente pour ceux qui souhaitent véritablement se constituer un patrimoine immobilier.
*Association française des sociétés de placements immobiliers
SCPI & Assurance-vie : 2 placements plébiscités par les épargnants
L’assurance-vie : un contrat d’épargne à long terme
L'assurance-vie est un contrat d'épargne conclu entre un souscripteur (l’épargnant) et une compagnie d'assurance. Même si les fonds versés sur un contrat d’assurance-vie peuvent être débloqués à tout moment, il s’agit d’un produit d’épargne de long terme dont la maturité fiscale intervient après 8 ans de détention. L'épargne versée dans un contrat d’assurance-vie peut être investie dans un "fonds euros" à capital garanti, ou dans des "unités de compte" (UC), au sein desquelles sont logés des actifs financiers ou immobiliers. La valeur de ces unités de compte évolue selon les fluctuations affichées par les actifs qu’elles détiennent sur les marchés financiers ou sur le marché immobilier. Sauf conditions spécifiques de l'assureur, il est à tout moment possible au sein d’un contrat d’assurance-vie de procéder à des arbitrages, c'est-à-dire de vendre ou d’acheter ces unités de compte.
La SCPI : un véhicule de placement collectif dans l’immobilier
Une SCPI est un placement collectif conçu pour investir dans l'immobilier locatif. Également appelée "Pierre Papier", une SCPI est un produit d'épargne immobilière dématérialisé. Souscrire des parts de SCPI offre une alternative intéressante à l'achat direct d'un bien immobilier. En effet, devenir propriétaire de parts de SCPI ne nécessite pas de longues recherches comme lorsqu’il s’agit de visiter des biens pour les acquérir en direct ni de passer devant notaire. Les actifs détenus par une SCPI sont gérés et administrés par une société de gestion, elle-même dirigée par des professionnels de l’immobilier capables de prendre les meilleures décisions d'investissement. Les porteurs de parts de SCPI sont ainsi déchargés de toutes contraintes liées à la gestion et à l’entretien d’un bien immobilier.
Comment fonctionne un portefeuille de SCPI au sein d’une assurance-vie ?
Investir en SCPI via l'assurance-vie permet de cumuler les avantages de ces deux produits de placement. Le préalable sera évidement de souscrire un contrat d'assurance-vie auprès d'un assureur. Ce contrat permet ensuite d’acquérir de nombreux supports d’investissement appelés unité de compte (UC), dont certaines sont investies en parts de SCPI. Ces parts représentent des fractions de biens immobiliers gérés par la Société Civile de Placement Immobilier. Le titulaire d’un contrat d’assurance-vie devient ainsi propriétaire indirect de ces actifs immobiliers, sans avoir à s’occuper de leur gestion. Un des principaux avantages de cette stratégie d'investissement réside dans le traitement fiscal favorable de l'assurance-vie. Les revenus générés par les SCPI via un contrat d'assurance-vie sont soumis à une imposition plus avantageuse que les revenus fonciers issus d'une souscription directe en SCPI.
Pendant toute la durée de vie du contrat, l’assuré pourra souscrire ou racheter (vendre) des unités de compte investies en SCPI et retrouver sans délai la disponibilité de son épargne. Il sera également possible de procéder à des arbitrages pour désinvestir une unité de compte de SCPI et abonder sur un fonds euro ou sur n’importe quelle autre unité de compte investie en actifs financiers.
Pourquoi investir en SCPI via l’assurance-vie ?
Investir en SCPI à travers une assurance-vie offre plusieurs atouts intéressants. D'abord, la fiscalité est avantageuse, avec une imposition réduite lors des rachats et des abattements supplémentaires après 8 ans de détention. L’assurance-vie permet également une meilleure liquidité, l’assureur garantissant la cession rapide des parts. De plus, elle rend l’investissement plus accessible grâce à l’achat de fractions de parts et à la possibilité de versements programmés. Enfin, les frais de souscription peuvent être plus faibles que pour un achat en direct.
Cependant, ce type d’investissement comporte aussi des limites : choix restreint de SCPI, frais de gestion supplémentaires, rendement locatif partiellement perçu, impossibilité de recourir au crédit, et risque de blocage des retraits en cas d’application de la loi Sapin 2.
👉 Pour une analyse détaillée, consultez notre article complet sur les avantages et inconvénients des SCPI en assurance-vie.
Comparatif d'un investissement en SCPI via l'assurance-vie ou SCPI en direct
| Critères | SCPI via l'assurance-vie | SCPI en direct |
| Sélection des SCPI | Choix limité (10 à 20 SCPI selon les contrats) | Accès à l’ensemble du marché (plus de 200 SCPI) |
| Rendement des loyers | Environ 85 % des loyers reversés (l’assureur conserve 15 %) | 100 % des loyers perçus |
| Fiscalité | Fiscalité avantageuse après 8 ans de détention du contrat + prélèvements sociaux | Revenus soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux |
| Effet de levier (crédit) | Impossible de recourir à un emprunt | Possibilité d'investir à crédit pour augmenter la rentabilité |
| Liquidité | Rachats partiels possibles, mais soumis aux conditions du contrat | Rachat par la société de gestion effectué selon l'ordre d'arrivée des demandes de retrait |
| Frais | Frais de gestion du contrat d'assurance-vie, frais d’arbitrage, frais d'entrée et frais de souscription de la SCPI | Frais de souscription |
| Sécurité des fonds | Potentiellement bloqué en cas de crise financière (loi Sapin 2) | Liquidité qui dépend du carnet d’ordre de retrait des parts de la SCPI |
En résumé, l’investissement en direct dans des SCPI permet de maximiser le rendement en percevant l’intégralité des loyers, tout en offrant un choix beaucoup plus large parmi les SCPI disponibles sur le marché. Il est également possible d’optimiser sa rentabilité grâce au recours à l’emprunt, une option inaccessible dans le cadre de l’assurance-vie. En revanche, cette solution implique une fiscalité plus lourde et une liquidité parfois plus contraignante.
À l’inverse, investir en SCPI via une assurance-vie permet de bénéficier d’un cadre fiscal avantageux après huit ans de détention et d’une gestion simplifiée. Toutefois, la rentabilité est réduite en raison des frais du contrat et de la part des loyers conservée par l’assureur. De plus, le choix des SCPI est restreint, et les fonds investis peuvent être temporairement bloqués en cas d'activation de la loi Sapin 2. Ainsi, le choix entre ces deux solutions dépend avant tout des priorités et du profil de l’investisseur.
Comment bien choisir son contrat d’assurance-vie pour investir en SCPI ?
Si l’assurance-vie reste une option pertinente pour détenir des SCPI, il est crucial de bien choisir son contrat afin d’en optimiser les bénéfices. Tous les contrats ne se valent pas, et certains offrent de meilleures conditions que d’autres pour ce type d’investissement.
Le premier critère à examiner est la diversité des SCPI proposées. Certains contrats se limitent à une poignée de supports, tandis que d’autres permettent d’accéder à une gamme plus large, offrant ainsi une meilleure diversification. Il est également important de se renseigner sur la redistribution des loyers : alors que la plupart des assureurs retiennent environ 15 % des revenus locatifs, certains contrats offrent des conditions plus avantageuses.
Les frais constituent un autre élément déterminant. Un contrat d’assurance-vie engendre plusieurs types de frais : frais de gestion, frais d’arbitrage et, dans certains cas, frais d’entrée. Il est essentiel de comparer ces coûts, car ils peuvent considérablement impacter la rentabilité des SCPI détenues via l’assurance-vie.
Enfin, la flexibilité du contrat doit être prise en compte. Certains assureurs permettent des rachats partiels sans pénalité, tandis que d’autres imposent des restrictions plus contraignantes. Opter pour un contrat offrant une bonne souplesse de gestion et des conditions claires en matière de retraits peut s’avérer judicieux pour éviter les mauvaises surprises en cas de besoin de liquidités.
Les conseillers de Pierre & Placements vous accompagnent pour choisir votre assurance-vie et pour sélectionner les meilleures unités de compte investies en SCPI que vous pourrez souscrire dans votre contrat.
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