En 2024, les Français s'intéressent toujours autant aux investissements en SCPI (sociétés civiles de placement immobilier). Selon les données communiquées par l'ASPIM*, la collecte brute des SCPI s’est encore établie à 1,1 milliard d’euros lors du 1er trimestre 2024, soit un montant proche de ceux constatés au 3e puis au 4e trimestre 2023. Une grande partie de ces placements sont réalisés dans le cadre d'un contrat d'assurance-vie, une enveloppe fiscale avantageuse que les Français plébiscitent également. Nous vous proposons ci-dessous de découvrir les avantages de cette formule ainsi que ses limites. En effet même si l’option SCPI assurance-vie ne doit pas être totalement écartée, notamment dans le cas d’un premier investissement dans la « pierre papier », il ne s’agit pas selon nous d’une solution pertinente pour ceux qui souhaitent véritablement se constituer un patrimoine immobilier.
*Association française des sociétés de placements immobiliers
5 bonnes raisons pour lesquelles SCPI et assurance-vie forment un duo gagnant
1. Investir en SCPI via une assurance-vie pour bénéficier d’un ticket d’entrée moins élevé
Investir en SCPI via l’assurance-vie revient en réalité à acquérir des unités de comptes qui elles-mêmes détiennent des parts de SCPI. Le titulaire d’un contrat d’assurance-vie qui souhaite investir dans la « pierre papier » n’achètera donc pas des parts de SCPI en direct. Cette particularité peut être à son avantage dans la mesure où le nombre minimal de souscriptions de parts requis par la société de gestion de la SCPI ne s’applique pas. En effet seuls les termes du contrat d’assurance-vie peuvent prévoir un montant minimum à investir en unité de compte. C’est ce montant qui déterminera la proportion de parts de SCPI détenues dans un contrat d’assurance-vie. Or le montant minimum de souscription que l’assureur impose à son client sera parfois inférieur au montant minimum exigé par une société de gestion.
2. Investir en SCPI via une assurance-vie pour réduire le délai de jouissance des part
L’investisseur en SCPI se voit imposer un délai, entre la date à laquelle il souscrit des parts et le moment où il commence à percevoir les loyers. Cette période est appelée le "délai de jouissance". La durée de ce délai est fixée par la société de gestion et se situe généralement entre 3 et 6 mois. Mais lorsque l’on investit dans une SCPI via un contrat d'assurance-vie, c'est l'assureur qui détermine la durée du délai de jouissance, qui peut être plus courte que celle établie par les sociétés de gestion. Souvent, le délai de jouissance est même nul ou inférieur à un mois, ce qui permet de bénéficier plus rapidement des loyers.
3. Investir en SCPI via un contrat d’assurance-vie pour conserver une meilleure disponibilité de son épargne
Les parts de SCPI détenues dans une assurance-vie bénéficient d'une liquidité garantie par l'assureur. Le titulaire du contrat n’a ainsi pas à se soucier de la revente de ses parts. L'achat et la vente de parts de SCPI via une assurance-vie se font sans délai, comme pour toute autre unité de compte. La liquidité des parts de SCPI est moindre dans le cas d’un investissement direct. Les conditions de revente dépendent en effet du type de SCPI, selon qu'elle soit à capital fixe ou variable. Il n’est pas rare qu’un délai de 6 mois soit nécessaire avant de pouvoir revendre des parts de SCPI détenues en direct, le temps notamment de trouver un acquéreur.
4. Investir en SCPI via un contrat d’assurance-vie pour mieux diversifier son épargne immobilière
Comme nous l’avons déjà vu, lorsque l’on investit directement dans des SCPI, il faut respecter un montant minimum de souscription exigé par chaque société de gestion. La somme devant être investie sur une seule SCPI peut donc parfois atteindre plusieurs milliers d’euros ce qui peut constituer une limite à la diversification. Les conditions de souscription moins contraignantes de l'assurance-vie par rapport à l'investissement direct offrent plus de flexibilité et favorisent ainsi une meilleure diversification des SCPI.
5. Investir en SCPI via l’assurance-vie pour bénéficier d’une fiscalité avantageuse
✓ En cours de vie du contrat, le capital investi et les intérêts ne sont pas imposés
L’assurance-vie a pour principale source d’attractivité d’offrir un cadre fiscal avantageux aux épargnants. En cours de vie du contrat, le capital investi et les intérêts perçus ne subissent aucune imposition. Dans le cas d’un investissement en SCPI via l’assurance-vie, l’assureur reversera chaque mois des intérêts sur le contrat du souscripteur. Si celui-ci n’effectue pas de rachat sur son contrat, les intérêts issus de son investissement en parts de SCPI ne seront pas taxés. Ce n’est que lors d’un rachat, partiel ou total, réalisé sur le contrat d’assurance-vie, qu’une imposition a lieu. Celle-ci ne grèvera que la part des intérêts comprise dans le rachat.
✓ Les revenus et plus-values issus d'un investissement direct en SCPI sont plus lourdement imposés
Lors d’un investissement en direct, la fiscalité des SCPI est plus lourde que dans le cadre de l’assurance-vie. Les revenus issus de cet investissement sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2 %). En cas de revente de parts de SCPI détenues en direct, la fiscalité qui s’applique est celle des plus-values immobilières des particuliers : un prélèvement forfaitaire de 19 % ainsi que des prélèvements sociaux à 17.2 % sont dus. Une exonération totale d’imposition sur le revenu sera possible en cas de durée de détention des parts de SCPI supérieure à 22 ans (30 ans pour les prélèvements sociaux). En cas de cession d’immeubles par la SCPI, les plus-values immobilières constatées sont imposées selon les règles des plus-values immobilières des particuliers. Chaque associé de la SCPI sera ainsi imposé au prorata de ses droits dans la société.
Dans le cadre d’un investissement en SCPI via une assurance-vie, c’est la fiscalité avantageuse de cette dernière qui s’applique*. En outre, si l’investisseur procède à un arbitrage qui consiste à céder les unités de comptes qui détiennent des SCPI pour acquérir d’autres unités de compte, aucune fiscalité n’est due tant qu’il n’effectue pas à un rachat sur son assurance-vie.
*durée d’investissement entre 0 et 8 ans : PFL (prélèvement forfaitaire libératoire) de 30 % ;
Plus de 8 ans et primes versées inférieures à 150 000 € : PFL de 7,5 % + 17,2 % de prélèvements sociaux ;
Plus de 8 ans et primes versées supérieures à 150 000 € : PFL de 30 %.
✓ En cas de décès, les capitaux épargnés en assurance-vie sont partiellement exonérés de droits de succession, contrairement aux parts de SCPI détenues en direct qui intègrent l'actif successoral
Le cadre fiscal de l’assurance-vie devient très avantageux en cas de décès de l’assuré, puisque les sommes épargnées au sein d’un contrat ont la particularité de ne pas être intégrées à l’actif successoral du défunt. Par conséquent, ces sommes ne sont pas soumises aux droits de succession. Le régime fiscal de l’assurance-vie offre une exonération partielle des capitaux décès versés aux bénéficiaires concernés.
Ainsi pour les versements effectués par le souscripteur avant ses 70 ans, les capitaux-décès sont exonérés de taxation jusqu’à 152 500 € par bénéficiaire. Au-delà de ce seuil, les sommes transmises seront taxées à 20 %, puis au taux de 31,25 % lorsque l’encours d’épargne dépasse 852 500 €. Contrairement à des SCPI détenues via l’assurance-vie, les parts souscrites en direct intègrent l’actif successoral du défunt et sont donc soumises aux droits de succession.
SCPI via l’assurance-vie : quels sont les inconvénients de cette formule et pourquoi lui préférer la souscription de SCPI en direct ?
Investir dans des SCPI via un contrat d'assurance-vie comporte, nous l’avons vu de nombreux avantages pour l’épargnant :
✓ la possibilité de moduler le prix des parts ;
✓ un accès facilité à la souscription ;
✓ une liquidité garantie ;
✓ un traitement fiscal favorable, etc.
Néanmoins, il convient également de prendre en compte de réels inconvénients, comme l'impossibilité de recourir à un financement par emprunt pour acquérir des SCPI dans le cadre de l’assurance-vie ou les frais de gestion du contrat qui peuvent parfois grever lourdement la rentabilité globale de l’investissement.
Il apparaît ainsi que la souscription de SCPI en direct sera une stratégie plus adaptée à de nombreux profils d’investisseurs au regard des limites de l’investissement en SCPI via l’assurance-vie :
✓ L’assurance-vie ne permet d’accéder qu’à un choix très restreint de SCPI. En effet, selon les contrats, un maximum de 10 à 20 unités de compte investies en SCPI sera proposé à l’épargnant alors qu’il existe en France un peu plus de 200 SCPI (216 fin 2023 selon l’ASPIM) ;
✓ Les investisseurs en SCPI via des contrats d'assurance-vie ne perçoivent généralement que 85% des loyers distribués par les sociétés de gestion. Les 15 % restants sont en effet conservés par l’assureur qui prend ainsi sa part des bénéfices. A contrario, l’épargnant qui investit en direct dans une SCPI reçoit l'intégralité des dividendes versés;
✓ La rentabilité globale des SCPI détenues via un contrat d’assurance-vie sera en outre obérée par des frais supplémentaires. Les frais de gestion du contrat sont des exemples de ces frais additionnels. Il ne faut pas oublier que de nombreux autres frais viennent s'ajouter à des transactions sur les unités de comptes, diminuant ainsi une partie importante du rendement des SCPI.
✓ Les fonds épargnés au sein d’un contrat d’assurance-vie, y compris ceux qui ont été investis dans des unités de compte détenant des SCPI, peuvent aujourd’hui être préemptés par les pouvoirs publics. En effet, depuis 2017, la loi Sapin 2 permet de bloquer les retraits d'assurance-vie pendant une durée limitée (jusqu'à 6 mois consécutifs).
SCPI via une assurance-vie ou SCPI en direct : quelques précautions à prendre pour faire les bons choix
Détenir des parts de SCPI via une assurance-vie permet donc de cumuler les avantages des 2 placements les plus souvent plébiscités par les épargnants. Cependant, pour tirer le meilleur parti de cette combinaison, il est important de bien étudier tous les paramètres de l’assurance-vie, et notamment la tarification, qui peuvent varier considérablement d'un contrat à l'autre. Associer assurance-vie et immobilier peut-être opportun, mais nécessite de bien se renseigner et de faire un travail de sélection pour s’assurer de cumuler les avantages des SCPI et de l’assurance-vie. Néanmoins, pour bénéficier pleinement de la rentabilité d’un investissement dans la pierre papier nous ne pouvons que préconiser l’investissement en direct dans des SCPI. Là encore une sélection rigoureuse devra être opérée parmi les 200 véhicules d’investissement dans la pierre papier qui sont proposés dans l’hexagone.
Les conseillers de Pierre & Placements vous accompagnent pour choisir votre assurance-vie et pour sélectionner les meilleures unités de compte investies en SCPI que vous pourrez souscrire dans votre contrat
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