Créées au début des années 60, les sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI) se sont véritablement développées en France à partir des années 70. Après quelques déboires dans les années 90, notamment dû à l’absence de marchés réglementés, les SCPI ont peu à peu gagné la confiance des investisseurs.
Aujourd’hui, elles sont devenues une forme d’épargne immobilière très populaire auprès des épargnants. Cet engouement est notamment lié aux craintes que suscitent les régimes de retraite et au désir de nombreux français de se constituer des revenus de substitution. Accessoirement, les SCPI se sont révélées comme étant un excellent rempart contre l’inflation.
Les SCPI sont donc devenues un placement plébiscité dans l’hexagone. A l’origine de ce succès, il faut aussi mentionner qu’elles permettent d'investir dans l'immobilier avec peu de moyens et sans être tributaire des contraintes de gestion, ce que ne permet pas l’acquisition d’un bien en direct. En 2024, les SCPI ont encore servi à leurs porteurs de parts une rémunération supérieure à celle de l’épargne réglementée. Toutefois, ni le rendement ni les sommes investies dans une SCPI ne sont garantis par sa société de gestion.
Il est par conséquent important de garder à l’esprit que ce placement comporte des risques et que les bons résultats passés des SCPI ne garantissent en aucun cas leurs performances futures. Le marché de la « pierre papier » recèle néanmoins de nombreuses opportunités. Pour s’en saisir il en indispensable de bien comprendre les rouages de l’immobilier dématérialisé et par conséquent le fonctionnement d’une SCPI.
Définition de la SCPI
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un véhicule d’investissement collectif permettant aux épargnants d’accéder au marché immobilier sans avoir à acheter et gérer directement des biens. Il s’agit d’un placement de moyen/long terme qui offre la possibilité de percevoir des revenus réguliers issus des loyers perçus sur un portefeuille diversifié de biens immobiliers.
Les SCPI sont souvent appelées "pierre papier", car elles permettent d’investir dans l’immobilier de manière indirecte via l’acquisition de parts plutôt qu’en prenant directement possession d’un bien physique. Elles offrent ainsi une alternative aux investissements immobiliers traditionnels en opérant une mutualisation des risques et en simplifiant la gestion. Elles permettent aux investisseurs de diversifier leur patrimoine tout en percevant des revenus locatifs réguliers sans les contraintes liées à l’immobilier en direct (gestion des locataires, travaux d’entretien, impayés, etc.).
Les SCPI sont des placements qui nécessitent une longue période d’investissement. De manière générale, il est conseillé de conserver ses parts au moins 10 ans pour compenser les coûts (achat, gestion et vente) et s’assurer d’une plus-value substantielle à la sortie.
Selon l’ASPIM* le marché de l’immobilier dématérialisé compte en France, fin 2024, 221 SCPI. Ce chiffre revêt de nombreuses catégories de SCPI.
*Association française des sociétés de placement immobilier
Quelles sont les différentes catégories de SCPI
Les SCPI de rendement
Comme leur nom le suggère, ces SCPI sont conçus pour que leurs détenteurs puissent en obtenir des revenus réguliers. Les SCPI de rendement représentent la plus grande part du marché de la « pierre papier », puisqu’elles captent 90 % des sommes investies.
Au sein de ces SCPI de rendement, il faut distinguer plusieurs sous catégories : les SCPI résidentielles, les SCPI de commerces, les SCPI de bureaux, les SCPI spécialisées ou les SCPI thématiques (investies dans un secteur d’activité comme la logistique, la santé, le e-commerce, etc.) et les SCPI diversifiées qui peuvent être constituées d’actifs relevant de toutes les autres catégories.
Les SCPI fiscales
Les SCPI fiscales permettent de profiter des mêmes réductions d'impôts qu’à l’occasion d’un investissement en direct dans l’immobilier. Il existe ainsi des SCPI Malraux ou des SCPI de déficit foncier. Ces SCPI investissent donc essentiellement dans des immeubles à usage d’habitation.
La SCPI fiscale est un placement de long terme qu’il faut parfois prévoir de conserver pendant 15 ans. Les motivations d’un investisseur qui opte pour cette catégorie de SCPI seront bien sûr liées à sa situation fiscale et à son désir de réduire ou du moins de ne pas alourdir son impôt sur le revenu. Partant de ce principe, la SCPI fiscale n’a pas vocation à délivrer des revenus immédiats, mais plutôt de privilégier la réalisation d’une plus-value future.
Les SCPI de plus-values
Les SCPI de plus-value, moins courante que les précédentes, ne visent pas à verser des revenus fixes. Comme les SCPI fiscales, les SCPI de plus-values nécessitent certainement les plus longues périodes d’immobilisation des fonds. Les biens achetés par ces SCPI sont donc choisis pour leur capacité à prendre de la valeur avec le temps. Pour optimiser son investissement, un épargnant peut aussi acheter des parts de SCPI en nue-propriété. Il acquiert alors des parts à un prix réduit et en devient le propriétaire complet à la fin d'une période déterminée.
Comment fonctionne une SCPI ?
Le rôle central de la société de gestion
Une SCPI est un véhicule d'investissement immobilier géré par une société de gestion spécialisée. Cette société de gestion joue un rôle crucial, agissant comme le véritable moteur de la SCPI et assurant son bon fonctionnement. Son rôle premier est de mettre sur le marché les parts de la SCPI. Pour ce faire, elle peut choisir de s'adresser directement aux investisseurs potentiels, en organisant des campagnes de communication ou en participant à des salons financiers. Elle peut également s'appuyer sur un réseau de partenaires, tel que des établissements bancaires ou des cabinets de gestion de patrimoine, qui se chargeront de promouvoir la SCPI auprès de leur clientèle existante. Cette stratégie de distribution indirecte permet à la société de gestion de toucher un public plus large et de diversifier ses sources de capitaux.
L’investissement dans un portefeuille immobilier diversifié
Une fois les parts de SCPI souscrites, l'argent collecté auprès des investisseurs est investi dans l'acquisition d'un portefeuille diversifié de biens immobiliers. La stratégie d'investissement peut varier selon la SCPI, se concentrant par exemple sur des bureaux, des commerces, des entrepôts, ou des logements, et pouvant même s'étendre à des actifs immobiliers situés à l'étranger. La société de gestion est responsable de la sélection des biens, de leur acquisition, et de leur gestion ultérieure.
Une gestion locative rigoureuse au service de la performance
La gestion locative quotidienne est une autre facette essentielle du rôle de la société de gestion. Celle-ci se charge de la recherche de locataires solvables, de la rédaction des baux, et de la gestion des relations avec les locataires. Elle assure également l'administration des immeubles, en veillant à l'entretien des bâtiments, au paiement des charges de copropriété, et au recouvrement des loyers. Une gestion rigoureuse de ces aspects permet d'optimiser le taux d'occupation des biens, d'assurer un flux de revenus régulier et de maximiser le rendement d’une SCPI.
La redistribution des revenus aux investisseurs
Les bénéfices générés par la gestion locative, après déduction des frais et charges, sont ensuite redistribués aux porteurs de parts de SCPI sous forme de dividendes. La fréquence de ces distributions peut varier, mais elles sont généralement versées trimestriellement ou semestriellement. Le montant des dividendes perçus par chaque investisseur est proportionnel au nombre de parts de SCPI qu'il détient.
Pour garantir la protection des investisseurs et la transparence du marché, les sociétés de gestion de SCPI sont soumises à une réglementation stricte. Elles doivent obligatoirement obtenir un agrément auprès de l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) avant de pouvoir exercer leur activité. L'AMF exerce un contrôle rigoureux sur les sociétés de gestion, vérifiant leur solidité financière, leur compétence, et leur respect des règles déontologiques.
Pourquoi de plus en plus d’épargnants investissent dans les SCPI ?
Depuis 2010, les sommes gérées par les SCPI ont connu une forte croissance. Cette popularité est sans doute due aux incertitudes des marchés financiers.
De plus, les revenus versés par ces placements sont progressivement devenus plus élevés que ceux des obligations depuis le début des années 2000. Cependant, ces raisons économiques ne sont pas les seules à expliquer le succès des SCPI auprès des particuliers.
Ces derniers y trouvent de nombreux avantages par rapport aux contraintes liées à la possession directe d'un bien immobilier. Investir dans une SCPI est possible avec seulement 1 000 ou 2 000 euros. L'immobilier devient ainsi accessible même avec une épargne modeste. Grâce à une SCPI, vous pouvez diversifier votre patrimoine en investissant dans différents types de biens immobiliers. Cela permet d'éviter les problèmes liés à la gestion directe d'un bien immobilier. Par exemple, le risque de ne pas recevoir les loyers ou d'avoir un logement vacant est partagé entre plusieurs investisseurs.
Un investissement axé sur le rendement
Investir dans une SCPI vise principalement à bâtir un patrimoine et à générer des revenus. D'après les chiffres de l'ASPIM, le taux de distribution moyen des SCPI en 2024 s’est élevé à 4,72 % contre 4,52 % en 2023. Néanmoins, cette légère progression s’explique du fait d’une diminution de 4,9 % en moyenne de la valeur des parts, toutes catégories de SCPI confondue.
Les SCPI les plus performantes ont cependant dépassé une rentabilité de 6 %. On considère souvent que les SCPI offrent un meilleur rendement que l'investissement direct dans l'immobilier résidentiel.
En 2024, ce sont toutefois les « SCPI diversifiées » et les « SCPI logistique et locaux d’activité »qui ont servi le meilleur taux de distribution, avec respectivement 5,8 % et 5,6 %.
Une facilité de souscription
Contrairement à l’achat d’un bien immobilier en direct, qui nécessite un apport conséquent, il est possible d’investir en SCPI avec un montant de départ modeste (quelques centaines ou milliers d’euros). Les acquisitions de parts peuvent ensuite se faire progressivement, au moyen de versements réguliers, ce qui permet de se constituer un patrimoine immobilier sans gros effort financier initial.
Aujourd’hui, la plupart des SCPI proposent une souscription 100 % en ligne, avec une signature électronique et un accès simplifié aux documents réglementaires. L’investisseur peut ainsi acheter des parts en quelques clics, sans se déplacer. Cette souscription peut se faire directement auprès d’une société de gestion ou par l’intermédiaire d’un cabinet spécialisé en gestion de patrimoine.
Il est également possible d’investir en SCPI via une assurance-vie. Cela permet de bénéficier d’une fiscalité allégée et d’une meilleure liquidité. Contrairement à un achat en direct, où les revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2 %), les loyers générés dans l’assurance-vie sont capitalisés et bénéficient d’une imposition réduite après 8 ans. De plus, les parts sont généralement plus liquides, car l’assureur s’engage souvent à les racheter. Cependant, cet avantage s’accompagne de frais de gestion plus élevés et d’un choix restreint de SCPI proposées par l’assureur.
L'absence de contraintes de gestion et des revenus réguliers
La gestion étant assurée par une société spécialisée, l’investisseur n’a pas à se soucier de la recherche de locataires, de la rédaction des baux, de l’encaissement des loyers, de l’entretien des biens et du versement des dividendes aux associés porteurs de parts.
Les revenus fonciers générés par le parc immobilier détenu par une SCPI sont reversés aux porteurs de parts de cette SCPI à l’instar des loyers que percevrait un propriétaire détenant un bien immobilier en direct. Ces revenus qui prennent la forme de dividendes peuvent être payés annuellement, trimestriellement et même parfois mensuellement.
Un cadre réglementaire désormais sécurisant
Alors que la commercialisation des SCPI s’inscrivait dans un cadre légal peu défini jusqu'aux années 1990, le marché de la pierre papier a souffert à cette époque d'un manque de régulation. Cela s’est parfois traduit pour les épargnants par des difficultés pour revendre leurs parts, ce qui de facto limitait la fluidité du marché des SCPI.
Aujourd'hui, les sociétés de gestion qui gèrent des SCPI sont soumises à une réglementation rigoureuse, encadrée par le Code Monétaire et Financier (COMOFI) ainsi que l'Autorité des Marchés Financiers (AMF). Ces sociétés de gestion de SCPI doivent obligatoirement mettre à disposition des investisseurs (futurs associés) plusieurs publications légales, qui sont rigoureusement contrôlées par l'AMF avant d'être diffusées. Les principaux documents que les sociétés de gestion doivent impérativement tenir à la disposition des souscripteurs de parts sont :
- Le rapport annuel d’activité
- Le bulletin d’information semestriel
- Le document d’information clé (DIC)
- Les statuts de la SCPI
La mutualisation des risques
L’un des principaux atouts des SCPI est la mutualisation des risques, qui réduit l’impact des aléas locatifs et immobiliers. Contrairement à un investissement immobilier classique, où un seul bien peut subir une vacance locative ou un impayé, une SCPI détient un portefeuille diversifié de biens répartis sur plusieurs secteurs (bureaux, commerces, résidences spécialisées, entrepôts, etc.) et zones géographiques (France, Europe, international).
Cette diversification limite le risque lié à un seul locataire ou à une seule zone économique. Si un bien connaît une période de vacances ou un loyer impayé, les revenus générés par les autres biens amortissent l’impact pour les investisseurs. De plus, la gestion est assurée par une société spécialisée, optimisant ainsi la pérennité des revenus. Grâce à cette approche, les SCPI offrent une stabilité financière et une meilleure résilience face aux fluctuations du marché immobilier.
Les principaux inconvénients des SCPI
Les SCPI comportent toutefois quelques inconvénients qu’il est essentiel de prendre en compte pour pouvoir bien investir.
Le risque de perte en capital
Comme tout investissement dans la pierre, la valeur des parts de SCPI peut fluctuer en fonction de l’évolution à la hausse ou à la baisse du marché immobilier. En cas de crise immobilière ou de baisse des prix des actifs détenus par une SCPI, les investisseurs peuvent subir une perte en capital s’ils ont besoin de liquidités et qu’ils se trouvent donc dans l’obligation de revendre leur part. La meilleure protection contre ces fluctuations de marché sera d’investir sur le long terme et de se donner les moyens d’attendre le bon moment pour vendre.
Une liquidité limitée
Contrairement aux actions cotées en bourse, les parts de SCPI ne peuvent pas toujours être immédiatement revendues. Le plus souvent, leur cession nécessite en effet qu’un nouveau souscripteur de parts se manifeste. La vente peut donc ne pas intervenir avant plusieurs mois, notamment en période de ralentissement économique. Ce délai reste toutefois conforme à ce que l’on observe dans l’immobilier non dématérialisé.
Une fiscalité parfois contraignante
Les revenus des SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, ainsi qu’aux prélèvements sociaux. Pour les investisseurs fortement imposés, cela peut réduire l’intérêt du placement.
L'imposition des revenus
Les gains issus des SCPI sont imposés selon les règles de l'impôt sur le revenu, auxquels s'ajoutent les cotisations sociales de 17,2 %.
Toutefois, si le détenteur de parts de SCPI est une personne physique soumise à l’impôt sur le revenu (IRPP), l’imposition des loyers perçus par l’intermédiaire de ce placement relève du régime des revenus fonciers. Si la totalité des revenus fonciers déclarés par ce contribuable est inférieure à 15 000 € par an, il pourra bénéficier du régime micro foncier ainsi que d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les sommes qu’il a encaissé. Si ces revenus sont supérieurs à 15 000 €, c’est le régime réel qui s’appliquera automatiquement.
Toutefois, sur option un contribuable dont les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 € par an pourra également choisir le régime réel. Et il y aura intérêt lorsqu’il a acheté ses parts de SCPI à crédit et que la somme de ses intérêts d’emprunt excède le montant de l’abattement de 30 %. Il faut en outre noter que les loyers seront tous soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
L'imposition sur les plus values
Lorsqu’un porteur cède ses parts de SCPI, la plus-value constatée est soumise à la règle de droit commun. Le contribuable doit ainsi s’acquitter d’un impôt sur la plus-value lorsque la durée de détention est inférieure à 22 ans. Les prélèvements sociaux (17,2 %) quant à eux, seront dus dès lors que cette durée de détention est inférieure à 30 ans.
La détermination de la plus-value nette est bien sûr obtenue après l’application d’un abattement en fonction de la durée de détention des parts. Le résultat obtenu est ensuite imposable à l’IR au taux de 19 % ainsi qu’aux prélèvements sociaux. Il faut en outre noter que les plus-values supérieures à 50 000 € feront l’objet d’un traitement spécial et que celles résultant d’une vente dont le montant est inférieur à 15 000 € seront imposables, alors qu’elles ne le sont pas dans le cas d’une vente immobilière d’un bien détenu en direct.
Des frais qui peuvent paraître élevés
Les SCPI comportent des frais d’entrée et des frais de gestion annuels, qui réduisent la rentabilité nette. En comparaison d’autres placements, ces frais, qui peuvent représenter 10 % de l’investissement, paraissent élevés. Ce coût mérite toutefois d’être relativisé lorsqu’on le compare aux frais supportés par un investisseur immobilier qui acquièrent un bien direct. Dans ce cas il faut s’acquitter de droits de mutations (environ 8 % de la valeur du bien), des frais d’agence immobilière, puis pendant toute la durée de détention de frais de copropriété et de la taxe foncière.
Une dépendance à la gestion d’autrui
La performance d’une SCPI repose principalement sur le savoir-faire des collaborateurs de sa société de gestion. Une mauvaise stratégie d’acquisition, une gestion inefficace des locataires, ou des erreurs dans l’entretien des actifs immobiliers peuvent affecter le rendement et la valorisation des parts. Il est donc crucial de bien choisir une SCPI avec un historique solide, une bonne diversification et une société de gestion animée par des professionnels dont les compétences sont reconnues.
Investir dans des SCPI avec Pierre & Placements
Les SCPI sont un excellent moyen d’accéder à l’investissement immobilier en s’affranchissant des contraintes de la gestion locative. Elles offrent un rendement potentiellement attractif, une diversification patrimoniale, et la possibilité d’investir avec un capital de départ relativement modique.
Cependant, les SCPI restent un placement de long terme, nécessitant une analyse approfondie avant souscription.
Avant d’investir, il est conseillé d’évaluer sa situation patrimoniale, ses objectifs et sa fiscalité, ainsi que de choisir des SCPI avec un bon historique de performance et une qualité de gestion reconnue. Ce n’est en effet qu’au prix d’une sélection rigoureuse qu’il sera possible de concilier sécurité et rentabilité. L’accompagnement par un conseiller en gestion de patrimoine sera un atout indéniable pour sélectionner les meilleures SCPI du marché selon son profil.
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