L'immobilier constitue une classe d'actifs séduisante à plus d’un titre pour les investisseurs particuliers. L’attrait qu’exerce ce segment de l’épargne est notamment consubstantiel à son caractère très sécurisant. L’immobilier est ainsi une source de diversification et de consolidation d’un patrimoine. Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) remplissent parfaitement ces fonctions de diversification et de consolidation d’autant que leurs portefeuilles sont le plus souvent constitués d’allocations d’actifs très diversifiées. Toutefois, une tendance récente à la spécialisation des SCPI retient de plus en plus l’attention des investisseurs de part le niveau de rendement élevé de ces véhicules. Autrement dénommées SCPI thématiques, ces supports ont vocation à investir des créneaux particulièrement porteurs de l’économie. Sont ainsi apparues dans le microcosme de la pierre papier, des SCPI santé, des SCPI logistique ou encore des SCPI dédiées au tourisme et à l’hôtellerie.
Qu'est-ce qu’une SCPI spécialisée ?
Une SCPI spécialisée fonctionne de manière similaire à une SCPI traditionnelle. Ces 2 catégories de SCPI offrent aux investisseurs la possibilité de s'impliquer dans l'immobilier, mais selon 2 stratégies différentes : soit en choisissant une SCPI de rendement diversifiée ou en optant pour une SCPI concentrée sur un secteur spécifique. Dans ce dernier cas, on parle de SCPI spécialisée ou thématique. Cette dernière cible des biens immobiliers dédiés à une activité économique bien précise : par exemple le secteur de la santé ou celui de l’éducation. Généralement, au moins 80% du portefeuille d’une SCPI thématique est investi dans ce secteur d’activité cible. En effet, les SCPI spécialisées n'investissent que dans des biens liés à un domaine d'activité spécifique. Leur parc immobilier se compose donc presque exclusivement de bâtiments en lien direct avec ce secteur. En se spécialisant, ces SCPI se positionnent en tant qu'expertes dans leur domaine. Elles peuvent ainsi accéder plus facilement aux biens les plus recherchés.
Quelles sont les différentes spécialisations possibles avec les SCPI spécialisées ?
Les SCPI peuvent se spécialiser dans différents types d'immeubles. Certaines se concentrent sur le logement locatif, tandis que d'autres investissent dans la logistique, comme les entrepôts et les centres de tri. Les SCPI spécialisées peuvent aussi cibler les bureaux, tels que les sièges sociaux et les espaces de coworking. Le secteur de la santé attire également des SCPI, qui acquièrent des maisons de retraite, des cliniques et des laboratoires. Le tourisme n'est pas en reste, avec des SCPI spécialisées dans les hôtels, les campings et les centres de loisirs. Enfin, les SCPI peuvent se tourner vers le commerce, en achetant des supermarchés, des librairies et d'autres grandes surfaces.
Qu'est-ce qu’une SCPI diversifiée ?
La diversification doit être un objectif de gestion prioritaire pour les SCPI à capital variable. Afin d'être considérée comme diversifiée, une SCPI doit en effet respecter certains critères. Tout d'abord, elle doit posséder au moins 3 typologies d'actifs distincts, comme des bureaux, des commerces ou encore de l’immobilier industriel. De plus, aucune de ces typologies ne doit représenter plus de 50% de la valeur totale du portefeuille. Cela permet de répartir les risques et de ne pas être trop exposé à un type d'actif en particulier. Cette diversification au niveau sectoriel est primordiale pour les SCPI.
Au-delà de la diversification sectorielle, les SCPI à capital variable doivent également diversifier la localisation géographique de leurs actifs. Certaines SCPI diversifiée choisissent ainsi d'investir dans différentes régions de France, comme Paris et l'Île-de-France, mais aussi en province. D'autres SCPI vont même plus loin en investissant à l'international, notamment en Europe. Cette diversification géographique permet de limiter les risques liés à un marché local tout en profitant des opportunités offertes par différents marchés immobiliers, notamment l’intérêt fiscal.
En combinant une diversification sectorielle et géographique, les SCPI diversifiée cherchent à offrir à leurs investisseurs un portefeuille diversifié, gage d'une meilleure performance et d'une plus grande résilience face aux aléas du marché immobilier.
SCPI diversifiée ou SCPI spécialisée : quels sont les critères de choix ?
Il n’existe pas réellement de dualité entre SCPI diversifiée et SCPI spécialisée. Arbitrer en faveur de l’un ou l’autre de ces supports dépendra avant tout des objectifs que se fixe chaque investisseur. Certains voudront privilégier la régularité du rendement et d’autres préféreront miser sur la performance. Afin d’effectuer un choix pertinent, quelques critères devront pris en compte :
SCPI diversifiée : avantages et inconvénients
Les SCPI diversifiées proposent une meilleure répartition du risque. Elles investissent en effet dans plusieurs types de biens immobiliers (bureaux, commerces, résidentiels, etc.), et atténuent ainsi le risque qui pourrait peser sur chacun de ces segments de l’immobilier. Les SCPI diversifiées, réputées plus stables, offrent en outre une meilleure résilience face aux fluctuations de marché. Le corollaire de cette plus grande stabilité sera un rendement moins élevé, comparé au rendement d’une SCPI spécialisée.
SCPI spécialisées : avantages et inconvénients
Comme nous l’avons déjà vu, les SCPI spécialisées ou thématiques sont attractives pour les rendements potentiellement plus élevés qu’elles offrent. Toutefois, le ticket d’entrée requis pour investir sur ces supports sera également bien supérieur à celui permettant de se constituer un portefeuille de SCPI diversifiées. En effet, au chapitre des inconvénients, il faut noter qu’investir sur une SCPI spécialisée implique un risque de concentration élever en ne misant que sur un seul secteur économique. Pour limiter ce risque de concentration, il sera le plus souvent recommandé d’investir sur plusieurs SCPI spécialisées.
SCPI diversifiée ou SCPI spécialisée : comment choisir ?
Chaque investisseur est unique, et il n'existe pas de solution parfaite pour tout le monde. Une SCPI diversifiée est moins risquée en termes de rendement par rapport à une SCPI spécialisée dans une seule thématique. Le choix d’investir sur l’un ou l’autre de ces supports dépend de votre profil d'investisseur, de votre aversion au risque, et de vos objectifs financiers. Mais dans tous les cas, pour construire un portefeuille de SCPI il convient de faire appel à des experts de la gestion patrimoniale.
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