Investir dans l'immobilier par le biais de SCPI en nue-propriété mérite une attention particulière. Cette technique peu connue présente une multitude d'avantages qui peuvent s'avérer décisifs pour ceux qui cherchent à optimiser leur patrimoine immobilier. Investir dans une SCPI en nue-propriété est une stratégie patrimoniale de plus en plus prisée, notamment par les investisseurs à la recherche d’optimisation fiscale et de valorisation à long terme.
Qu’est-ce qu’une SCPI en nue-propriété ?
Le démembrement de propriété consiste à séparer les droits de propriété entre un nu-propriétaire et un usufruitier (celui qui a l’usage du bien). Dans le cas du démembrement du droit de propriété attaché à une SCPI, le nu-propriétaire devient le possesseur des parts de cette SCPI, mais renonce aux loyers au profit de l'usufruitier pendant la durée du démembrement choisie. L'usufruitier, quant à lui, acquiert le droit de percevoir ces loyers.
Une durée de détention de 8 à 10 ans est souvent proposée à l'usufruitier et au nu-propriétaire afin d'optimiser leur investissement. À l’issue de cette période dite de démembrement temporaire, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts de SCPI, ce qui en constitue le mode de détention par défaut.
Le démembrement de parts de SCPI offre plusieurs avantages au nu-propriétaire, et notamment celui de bénéficier d'une réduction du prix d'achat de ses parts de SCPI en nue-propriété.
Quels sont les avantages de la nue-propriété ?
De manière générale, l'un des principaux avantages de la nue-propriété est la possibilité d'acheter un bien immobilier à un prix bien plus bas que son prix réel en pleine propriété.
Cette particularité qui caractérise également les SCPI en nue-propriété est particulièrement intéressante pour des expatriés désireux d’investir dans l’immobilier en France à un prix réduit de 20% à 40%. Cette solution permet surtout de bénéficier d'une valorisation à long terme de l'investissement.
Ainsi, l'investisseur peut bénéficier d'un prix d'achat avantageux, tout en restant à l'écart des loyers pendant la période de démembrement du droit de propriété. Lorsque l'usufruit prend fin, l'acquéreur devient alors le propriétaire à part entière du bien, sans frais fiscaux supplémentaires. Cela est possible grâce à un mécanisme juridique propre au droit français, qui lie harmonieusement les droits d'usufruit et de nue-propriété. Ce lien permet au nu-propriétaire d'obtenir la pleine propriété à terme, tout en ayant initialement investi à un montant bien inférieur au coût de cette pleine propriété.
Qui a intérêt à investir des parts de SCPI en nue-propriété ?
Compte tenu de la durée du démembrement, l’investissement dans des parts de SCPI en nue-propriété s’apparente à un placement à long terme. Par conséquent, ce type d'investissement convient aux profils qui ne recherchent pas de revenus supplémentaires immédiats et qui peuvent bloquer leur épargne sur le long terme.
Les SCPI en nue-propriété sont souvent recommandées à des personnes relativement proches d’une cessation d’activité. Dans ce cas, il est intéressant de faire coïncider la date du remembrement avec la fin de leur carrière professionnelle. Le retour en pleine propriété de leurs parts de SCPI leur permettra en effet de percevoir des loyers et ainsi de combler ou d’atténuer la différence de revenu entre leur dernier salaire et leur pension de retraite.
De manière générale, l’acquisition de parts de SCPI en nue-propriété réserve aussi de nombreux avantages à des investisseurs particuliers soumis à des taux d'imposition élevés (30% ou plus). Partant de ce principe la détention de parts de SCPI en nue-propriété peut être considérée comme un placement très adapté au statut de non-résident.
Les avantages fiscaux d’une SCPI en nue-propriété pour des expatriés
La détention en nue-propriété temporaire de parts de SCPI n’engendre aucun revenu et par conséquent ne génère aucun impôt pendant la période du démembrement. De plus, la valeur de cette nue-propriété n'est pas incluse dans l'assiette de l'IFI (impôt sur la fortune immobilière) durant cette période.
La taxation des parts de SCPI en nue-propriété au moment de la revente
Pour l’investisseur en nue-propriété, la seule imposition aura lieu lors de la revente des parts de SCPI. Pour optimiser fiscalement l’opération, il faut attendre la fin de la période de nue-propriété. Dans ce cas, la part de 35% à 40% non payée initialement ne sera pas imposable.
De plus, après une détention de 15 ans ou plus, l'impôt sur la plus-value sera très faible et limité à environ 7 à 8%, auxquels s'ajouteront les prélèvements sociaux. En cas de revente avant la fin de la période de nue-propriété temporaire, la part de 35% à 40% non payée initialement sera intégrée dans la plus-value. Il est donc préférable d'attendre la fin de la période de nue-propriété temporaire, bien que la revente soit possible avant.
Comment investir dans des SCPI en nue-propriété ?
De nombreuses sociétés de gestion immobilières proposent d’investir dans des SCPI en nue-propriété. Différentes durées de démembrement peuvent être choisies. Si ces solutions immobilières existent, elles demeurent toutefois relativement confidentielles et constituent un marché de niche. L’investissement dans des SCPI en nue-propriété, compte tenu de ses spécificités, ne peut pas faire l’objet d’une diffusion « grand public ». Un professionnel de la gestion de patrimoine qui bénéficie d’un large réseau de connaissance dans l’univers des sociétés de gestion de SCPI pourra être d’une aide précieuse pour saisir les meilleures opportunités.
Vous souhaitez investir sur le long terme sans alourdir votre facture fiscale. Les conseillers de Pierre & Placements sont à votre disposition pour vous faire découvrir tous les avantages de la nue-propriété.
