Après une période d’ajustements entre 2022 et 2024, où certaines SCPI ont vu la valeur de leurs parts baisser, le marché de la « pierre papier » se stabilise. La fin de cette période de correction peut être synonyme d’opportunités d’achat à prix attractif. Les rendements des SCPI en 2024 ont encore été substantiels (autour de 4 à 7 %), notamment pour celles investies dans des secteurs porteurs comme la santé, la logistique ou l’immobilier résidentiel (les SCPI thématiques).
Pour ceux qui recherchent des revenus complémentaires et une diversification patrimoniale, les SCPI restent donc un excellent choix en 2025. Cependant, il faut être sélectif et prêter une attention particulière aux actifs détenus par les SCPI dans lesquelles on envisage d’investir ainsi qu’à la qualité de gestion de leurs promoteurs.
Pourquoi est-il toujours temps d’investir dans des SCPI en 2025 ?
Investir dans une SCPI en 2025 demeure la solution la plus efficace pour se constituer rapidement un patrimoine immobilier. Cependant, il est important de choisir les bonnes SCPI.
Le marché de la « pierre papier » est scindé en deux :
Les SCPI qu'il vaut mieux éviter, du moins pour le moment
Selon les spécialistes du secteur de l’immobilier dématérialisé, trois signaux permettent de les reconnaître :
- Le prix de la part de ces SCPI a diminué de manière continue depuis 2 ans ;
- Les revenus versés par ces SCPI sont plus bas que la moyenne de ces dernières années ;
- Et beaucoup de porteurs de ces parts SCPI veulent les vendre (vérifier les parts en attente de retrait).
Il est évidemment déconseillé d'investir dans une SCPI qui présente plusieurs de ces signaux. Et il est important de se rappeler qu'investir dans une SCPI comporte un risque de perte. La perception des loyers n’est pas garantie et à l’occasion d’une forte baisse du marché immobilier la valeur d’une part de SCPI peut être dépréciée.
Les SCPI qui se portent bien
De nombreuses SCPI ont continué de performer en 2024. Certaines affichant même une rentabilité de 10 % ! Mais, même si de tels rendements doivent être analysés avec attention*, il n’en demeure pas moins que de nombreuses SCPI offrant un revenu supérieur à la moyenne du secteur, ont su profiter de la baisse des prix de l’immobilier pour investir. Ces SCPI ont souvent en comment : un taux d’occupation financier (TOF**) élevé, un faible endettement et d’importantes réserves de liquidités.
Ainsi, il sera toujours judicieux d’investir en 2025 dans des SCPI à condition de savoir les sélectionner.
* En effet, certains gérants obtiennent ce niveau de performance en jouant avec le délai de jouissance et au détriment de mise en réserve d’une partie des résultats, ce qui peut obérer la liquidité des parts.
**Le TOF correspond au rapport entre les loyers encaissés et le total des revenus potentiels de la SCPI si celle-ci n’avait aucun local vacant et aucun impayé (voir ci-dessous).
Comment investir dans des SCPI en 2025 ?
Le marché des SCPI ne cesse d’évoluer. Mais il obéit toujours aux mêmes fondamentaux qu’il faut bien connaître pour pouvoir choisir les meilleures SCPI. Ces critères de choix varient d’une SCPI à l’autre en fonction des spécificités de chaque véhicule. Sélectionner l’un de ces véhicules ne consiste pas seulement à analyser le rendement 2024 des SCPI. Il est essentiel de considérer plusieurs critères afin d’évaluer la qualité de l’investissement, sa rentabilité et sa durabilité. Ces éléments offrent une meilleure vision de la stratégie de la SCPI et de sa compatibilité avec les objectifs financiers que l’on se fixe.
Quels critères faut-il examiner avant d'acheter des SCPI en 2025 ?
Les indicateurs de performance d’une SCPI
Ces critères sont essentiels pour évaluer la rentabilité réelle d’une SCPI. Ils facilitent la comparaison entre différentes SCPI. Deux de ces indicateurs sont particulièrement pertinents :
1. Le taux de rendement interne (TRI)
Le taux de rendement interne (TRI) est un indicateur clé pour évaluer la rentabilité globale d’une SCPI sur le long terme. Contrairement aux mesures basées uniquement sur le rendement annuel, il offre une analyse plus complète en prenant en compte :
✔️ Les dividendes perçus tout au long de la période de détention ;
✔️ L’évolution du prix des parts, qu’il s’agisse d’une valorisation ou d’une dépréciation.
✔️ Le TRI permet de mesurer la rentabilité globale d’une SCPI sur plusieurs années. Il prend ainsi en compte tous les éléments ayant une incidence sur un investissement dans une SCPI et intègre dans le calcul le montant des frais de souscription.
Le TRI permet ainsi de comparer objectivement différentes SCPI, même si leurs stratégies varient (rendement, plus-value, fiscalité). Généralement, un TRI supérieur à 5 % est considéré comme un bon indicateur pour un investissement immobilier indirect. Les SCPI peuvent afficher un TRI un an après leur création. Ce critère n’est toutefois significatif que lorsqu’il est calculé sur plusieurs années, a minima sur 5 ans. Dans le cas d’une jeune SCPI, il est recommandé d’examiner d’autres critères de performance.
2. Le taux de distribution
Le taux de distribution est l’un des indicateurs les plus couramment utilisés pour mesurer la rentabilité d’une SCPI. Il correspond au rapport entre les revenus distribués (dividendes) et la valeur de marché des parts.
Un taux situé entre 4 % et 5 % est généralement synonyme de bonne performance. Toutefois, pour une analyse plus précise, il convient de :
✔️ Vérifier la stabilité du taux sur plusieurs années, car c’est un signe de gestion maîtrisée ;
✔️ Se méfier des taux exceptionnellement élevés, qui peuvent cacher des risques sous-jacents ou une éventuelle dégradation du patrimoine immobilier de la SCPI.
✔️ Comparer le taux de distribution brut et le taux de distribution net des impôts payés à la source s’agissant de SCPI qui investissent hors de France.
Le taux d’occupation financier (TOF)
Le taux d’occupation financier d’une SCPI (TOF) mesure la part des loyers effectivement perçus par rapport à ceux attendus si tous les biens étaient loués. Un TOF supérieur à 90 % témoigne d’une bonne gestion et d’une faible vacance locative. À l’inverse, un TOF bas et persistant peut signaler des difficultés à trouver des locataires ou une gestion inefficace. Il est aussi pertinent d’analyser la durée des baux : des contrats longs (> 9 ans) garantissent des revenus stables.
La valeur de réalisation et valeur de reconstitution
Ces indicateurs évaluent la valorisation et le potentiel de croissance d’une SCPI. La valeur de réalisation s’apparente à l’estimation actuelle du patrimoine. La valeur de reconstitution correspond à la valeur de réalisation + les frais de reconstitution. Si la valeur de reconstitution dépasse largement le prix des parts, la SCPI pourrait être sous-évaluée, offrant un potentiel de plus-value à un nouvel acquéreur. Une hausse régulière de la valeur de réalisation reflète une gestion patrimoniale efficace.
La localisation des actifs : un critère clé
L’emplacement des biens détenus par une SCPI influence directement sa rentabilité et sa diversification. Une SCPI investie exclusivement en France bénéficie d’un marché locatif stable et d’une fiscalité relativement prévisible. En revanche, celles diversifiées à l’international, notamment les SCPI en Europe, offrent souvent de meilleurs rendements et une protection accrue contre les difficultés économiques. Par exemple, investir en Allemagne ou aux Pays-Bas permet de profiter d’un dynamisme économique supérieur à certaines régions françaises. De plus, la fiscalité étrangère est parfois plus avantageuse que la Française, renforçant ainsi l’attrait de ces investissements. Un équilibre géographique entre la France et d’autres pays européens est donc idéal pour minimiser les risques tout en optimisant la performance.
En effet, lorsqu’un investisseur français perçoit les revenus distribués par une SCPI qui possède des biens à l'étranger, ce montant n’est pas systématiquement taxé en France. Car il existe des accords fiscaux pour empêcher la double taxation. Ces accords prévoient quelle fiscalité s’appliquent : celle de la France ou celle du pays dans lequel la SCPI a investi. Faire une comparaison avec d’autres SCPI investissant elles aussi à l’étranger peut parfois amener à des surprises quant au rendement net effectivement distribué.
L’évolution du prix des parts : un indicateur essentiel
Le suivi du prix des parts est crucial pour évaluer la gestion et la stratégie d’une SCPI. Une revalorisation régulière traduit une gestion efficace, tandis qu’une baisse peut refléter un manque de flexibilité ou des acquisitions et une collecte mal anticipée.
La qualité du patrimoine immobilier d’une SCPI
La performance d’une SCPI repose sur la qualité et la diversité de son patrimoine. Un portefeuille bien réparti garantit des revenus stables, même en période d’incertitude.
Une SCPI performante investit dans plusieurs types d’immobilier :
- Des bureaux situés dans des grandes métropoles ;
- Des commerces tels que des boutiques et des centres commerciaux ;
- De l’immobilier résidentiel neuf ou ancien ;
- De la logistique : entrepôts et plateformes logistiques ;
- Des établissements de santé : cliniques, EHPAD.
- De l’hôtellerie : hôtels, campings.
Une diversification sectorielle limite les risques et mutualise les revenus. Les SCPI spécialisées doivent être évaluées selon la résilience de leur secteur et la stratégie de gestion adoptée.
Pour gagner du temps et éviter les erreurs lors du choix d’un portefeuille de SCPI, faites-vous aider par un conseiller en gestion de patrimoine
Pour vérifier si les SCPI dans lesquelles vous souhaitez investir correspondent à votre profil et à vos objectifs d’investissement, prenez rendez-vous avec un conseiller en gestion de patrimoine. Celui-ci vous aidera à identifier les meilleures SCPI du marché sur la base de critères objectifs relatifs à leur rendement ainsi qu’à la qualité de leur patrimoine immobilier. Par la suite, une bonne manière d’investir dans la « pierre papier » pourra être d’acquérir progressivement des parts de SCPI restant à l’écoute des nouvelles opportunités du marché.
En veille permanente sur le marché dématérialisé, les conseillers de Pierre & Placements sauront vous faire découvrir les meilleures SCPI dans lesquelles investir en 2025.
Pour cela, bénéficiez des conseils de nos experts en prenant contact avec un de nos conseillers
