Les épargnants français ont rapidement été séduits par les SCPI qui investissent en Allemagne. Sans doute pour les mêmes raisons que celles qui font le succès de la « pierre papier » en général : régularité des revenus, solidité du rendement et faible risque. Mais sur chacun de ces items, les SCPI allemandes ont leurs caractéristiques propres et de nombreux arguments à faire valoir. Le détenteur d’une SCPI allemande bénéficie également de la même sécurité que celui qui possède une SCPI investie en France : gestion locative assurée par la société de gestion et visa de l’autorité des marchés financiers (AMF). L’engouement que suscitent ces SCPI est surtout renforcé par leur attractivité sur le plan fiscal, l’imposition des revenus fonciers des SCPI en Allemagne étant moins lourde qu’en France.
Raison n°1 pour investir dans une SCPI en Allemagne : la force de l’économie allemande
La vigueur de l’économie allemande n’est plus à démontrer. Cela fait longtemps que la croissance de l’état fédéral surpasse celle de ses voisins européens. Affichant chaque année des excédents commerciaux et une dette publique maîtrisée, l’économie allemande se voit régulièrement qualifier de vertueuse. Et tous les secteurs de son économie en profitent. L’immobilier outre-Rhin bénéficie également de ce contexte très favorable à l’investissement. De nombreux investisseurs étrangers n’ont d’ailleurs pas manqué d’étoffer leur portefeuille d’actifs immobiliers en procédant à des acquisitions en Allemagne. Mais ce qui relevait au départ d’une simple stratégie de diversification a peu à peu aboutie à la création de véhicules spécialisés sur le marché immobilier allemand. Il existe désormais plusieurs SCPI allemandes qui ont vocation à investir exclusivement dans les länder.
Raison n°2 : Les SCPI allemandes moins exposées au risque locatif
Le risque de loyer impayé affecte directement la rentabilité des SCPI. Dans l’hexagone, divers textes visant à encadrer les loyers menacent de surcroît de pénaliser le rendement des actifs immobiliers. En Allemagne il n’existe aucune législation de la sorte. Le problème du logement y est en effet beaucoup moins crucial qu’en France ce qui n’incite pas les pouvoirs publics allemands à légiférer pour plafonner le montant des loyers. En outre, la bonne santé de l’économie allemande se traduit également par un taux de chômage au plus bas ainsi qu’un faible taux de défaillance des entreprises. Par voie de conséquence, on constate en Allemagne une meilleure solvabilité des locataires en Allemagne. Raison pour laquelle le taux de loyer impayé en Allemagne est plus faible qu’en France.
Raison n°3 : Les SCPI en Allemagne profitent d’un marché immobilier plus abordable que dans les autres pays européens
Le marché immobilier allemand peut se caractériser comme un marché de locataires. Alors qu’en France il est d’usage que chacun cherche à devenir propriétaire, en Allemagne le recours à la location est plus systématique. Cela vaut autant pour des particuliers que pour des entreprises ou des administrations. La vacance locative en Allemagne y est ainsi très inférieure à ce que l’on constate dans l’hexagone. Les prix de l’immobilier y compris dans les grandes agglomérations sont par ailleurs plus abordables que dans d’autres grands pays européens.
Raison n° 4 : Les SCPI allemandes sont avant tout des SCPI de rendement
Investies dans l’immobilier résidentiel, mais également dans le tertiaire et la logistique, les SCPI allemandes sont des SCPI de rendement. Contrairement à la France, le marché immobilier allemand est beaucoup moins centralisé. Berlin et son agglomération, comme Paris et la région parisienne, est bien sûr le marché le plus dynamique. Mais la demande de biens immobiliers dans les länder demeure également très forte. Cette grande homogénéité du marché immobilier allemand facilite la diversification des investissements et par voie de conséquence la gestion du risque. Le rendement des SCPI est ainsi particulièrement stable et fait preuve de résilience lorsque se produisent des crises.
Raison n°5 : La fiscalité des SCPI allemandes
L’un des principaux atouts des SCPI allemandes est leur fiscalité allégée par rapport à la taxation des revenus fonciers en France. Il existe par ailleurs une convention fiscale entre la France et l’Allemagne qui précise comment seront imposés les revenus de source allemande dans l’hexagone. De cette convention il faut retenir 2 points importants :
- Les revenus fonciers extériorisés par des actifs immobiliers détenus par une SCPI allemande sont d’abord imposés à la source en Allemagne. C’est la société de gestion de la SCPI qui se charge de régler ces impôts au fisc allemand ;
- La convention fiscale passée entre la France et l’Allemagne vise à gommer le risque de double imposition. Les revenus issus d’une SCPI allemande (dividendes versés aux souscripteurs de la SCPI) sont donc imposés en France, mais ouvrent droit à un crédit d’impôt qui correspond au taux moyen d’imposition applicable en France.
Lorsque les revenus fonciers sont soumis en France à la tranche marginale d’imposition (11 %, 30 %, 41 % ou 45%) ainsi qu’à 17,2 % de prélèvements sociaux, ils ne subissent en Allemagne qu’une taxation de 15,825 %.
Le dividende d’une SCPI allemande perçu par un français est ensuite imposé en fonction de la tranche marginale d’imposition de l’épargnant. Mais le montant de l’impôt ainsi déterminé est diminué du montant d’un crédit d’impôt calculé en fonction du taux moyen d’imposition du contribuable.
Les risques liés à l’investissement en SCPI
Comme tout investissement immobilier classique, les SCPI comportent des risques.
- Le risque en revenu et en perte de capital : Les revenus potentiels ainsi que les valeurs des parts de la SCPI peuvent varier à la hausse ou à la baisse.
- Le risque de liquidité : Les modalités de retrait des parts de la SCPI sont liées à l’existence ou non d’une contrepartie, la Société de Gestion de Portefeuille (SGP) ne garantissant pas la liquidité des parts.
- Le risque de marché : Les revenus potentiels ainsi que la valeur des parts peuvent varier à la hausse ou à la baisse en fonction de la conjoncture économique et immobilière.
- Le risque lié à l’endettement : La SCPI peut avoir recours à l’endettement dans la limite de 30 % de la valeur de ses actifs immobiliers
- Le risque lié à des investissements dans actifs immobiliers : Les variations du marché immobilier peuvent entraîner des variations importantes de la valeur des immeubles et du marché locatif
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