L’acquisition d’un bien immobilier à usage locatif est à plus d’un titre un projet séduisant pour un épargnant. Cela permet en effet de se constituer un patrimoine sécurisé et ouvre la perspective de percevoir des revenus complémentaires et réguliers sous forme de loyer. L’opération n’est toutefois pas sans risque. Et de nombreux inconvénients liés à la détention d’un bien en direct peuvent freiner les velléités des investisseurs :
- Un bien destiné à la location qui ne trouve pas preneur de bail sera une lourde charge pour son propriétaire
- Idem, si le locataire ne paie pas, un investissement en immobilier locatif peut vite s’avérer désastreux
- Enfin, le droit de propriété ne va pas sans obligations en termes de gestion et d’entretien d’un bien, qui peuvent devenir chronophage
Autrement dit investir sur un seul bien déroge à un sacro-saint principe en matière de gestion patrimoniale : celui de la diversification. Lorsque l’on investit dans des actifs financiers, cette règle peut facilement être respectée grâce à la gestion collective. Transposée dans le domaine de l’immobilier locatif cette bonne pratique a pour nom : Société Civile de Placement Immobilier (SCPI).
Investir dans une SCPI : un placement sans contrainte
Souscrire des parts de SCPI confère un réel droit de propriété. Mais l’avantage de ce mode d’acquisition immobilière est que l’on délègue à d’autres le soin de gérer à sa place. De la sorte, exit les contraintes que peuvent recouvrir les relations avec un locataire, la participation à des assemblées de copropriété ou la nécessaire conduite de travaux d’entretien. Qui plus est, les gérants d’une SCPI sont des experts de l’asset management immobilier qui savent optimiser la gestion du portefeuille d’actifs qui leur est confié. Leur préoccupation permanente sera d’ailleurs de pratiquer une allocation diversifiée qui peut être multisectorielle ou thématique, mais toujours désensibilisée au risque de concentration sur un nombre trop restreint de biens.
L’investissement en SCPI donne accès au marché de l’immobilier professionnel et à de véritables « niches de rentabilité »
La crise sanitaire a réitéré avec force le potentiel de certaines strates du marché immobilier que constituent le domaine de la santé, le secteur du e-commerce ou encore l’investissement socialement responsable (ISR). Et force est également de constater qu’investir dans ces typologies d’activités permet aujourd’hui d’aller chercher une rentabilité locative boostée. Or il s’agit là de marchés professionnels difficiles d’accès pour un particulier. Car investir en direct dans ce type d’actif immobilier peut-être complexe et nécessite surtout d’importants moyens financiers. A contrario par l’intermédiaire d’une SCPI spécialisée dans la thématique santé ou d’une SCPI e-commerce il sera possible de profiter de l’effet d’aubaine de ces nouvelles niches de l’immobilier locatif. D'autres, qualifiées de SCPI verte, constitueront également d’excellents supports pour investir dans le développement durable. Et ce, tout en déléguant à des spécialistes la maitrise des risques inhérents à ces segments de marché très spécifiques.
La SCPI : un outil adapté à toutes les stratégies patrimoniales
La souscription de parts de SCPI est une opération relativement simplifiée en comparaison des formalités à accomplir pour l’acquisition d’un bien en direct. Il est notamment appréciable de n’avoir aucune démarche à accomplir vis-à-vis d’un vendeur et d’un office notarial. Et même si le caractère dématérialisé de l’investissement en SCPI vaut que l’on qualifie celles-ci de « pierres papier », il n’en reste pas moins que le porteur de parts sera doté des mêmes droits que le propriétaire d’un bien en direct. La souplesse qu’offre ce véhicule de placement permettra en outre de déployer les mêmes stratégies d’optimisation que lors d’une acquisition en direct, en recourant par exemple à l’effet de levier de l’endettement. Dans le même ordre d’idées certaines SCPI fiscales ou SCPI de déficit foncier offriront de belles opportunités en matière de réduction d’impôt sur le revenu. Enfin des opérations de démembrement parfaitement adaptées à la préparation d’une transmission du patrimoine pourront aisément être mises en œuvre avec la possibilité de souscrire des parts de SCPI en nue-propriété.
La SCPI étant un investissement immobilier, ces risques sont ceux que présentent également d’autres placements du même type, tels que ceux de l'immobilier en direct.
Les risques rencontrés :
- Le risque de perte en capital
- Le risque de liquidité
- L'absence de garantie sur les revenus
