Il s’agit indiscutablement d’un des investissements les plus tendance du marché de l’immobilier ces dernières années : les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) ont la côte auprès des investisseurs. Et pour cause, dans un secteur plébiscité par les Français, elles bénéficient d’une diversité tout à fait appréciable de dispositifs fiscaux (Pinel, Malraux…), mais aussi d’objets sociaux particulièrement intéressants.
Les SCPI ne visent pas toujours la simple plus-value mais répondent parfois à une autre problématique majeure de l’investissement immobilier : la défiscalisation des revenus, notamment ceux issus du foncier. C’est la principale raison d’être des SCPI déficit foncier qui gagnent à être connues, a fortiori dans un paysage fiscal peuplé d’impôt sur la fortune immobilière, de taxe d’habitation, taxe foncière, impôt sur les sociétés et impôt sur le revenu, entre autres...
Focus sur un dispositif original d’optimisation fiscale.
SCPI déficit foncier : comment ça fonctionne ?
Dans leur fonctionnement général, les SCPI déficit foncier ne diffèrent pas fondamentalement des autres sociétés du même type. L’investisseur ne place pas son capital dans un bien en particulier mais dans une opération concernant tout un parc immobilier. On parle parfois d’investissement en “pierre papier”. Le parc immobilier est acquis selon une stratégie patrimoniale de la SCPI, et surtout gérer en totalité par une société de gestion agréée par l’autorité des marchés financiers (AMF). L’avantage pour l’investisseur réside dans le rendement de ses parts dans la SCPI mais aussi dans la simple possibilité d’accéder à l’investissement immobilier à un faible coût , et surtout bien sûr de mutualiser le risque sur son investissement. A cela s’ajoute un avantage fiscal. Dans le cas de la SCPI déficit foncier, il s’agit de la possibilité de réduire le montant de son impôt en déduisant les coûts de travaux et réparations liés à cet investissement.
Qui peut en bénéficier ?
La SCPI déficit foncier est un investissement particulièrement adapté aux contribuables assujettis aux tranches élevées de l’impôt sur le revenu. En effet, il ne s’agit pas d’une réduction de l’impôt sur les sociétés mais d’une déduction relative à l’imposition personnelle. Il ne s’agit pas non plus d’une niche fiscale limitée à 10000 euros mais bien d’un dispositif de droit commun. Outre les déductions de frais engendrés par les travaux de rénovation sur les revenus fonciers (qui ne sont soumises à aucun plafond), il est donc possible d’obtenir une déduction de 10 700 euros par foyer fiscal sur le revenu global, avec report de l’excédent sur dix années fiscales. Par ailleurs, il est à noter que les expatriés français sont aussi éligibles à ce dispositif : début 2019 un taux de 30% pour les expatriés ayant des revenus fonciers supérieurs à 27.500 euros nets /an s’est ajouté au taux unique forfaitaire de 20%. Une SCPI déficit foncier peut limiter les effets de la pression fiscale.
Attention néanmoins à quelques détails d’importance. Les porteurs de parts sont tenus de les conserver sur une durée de quinze ans, et en général seize ans si l’on considère les délais de vente des actifs et de liquidation de la société. Le rendement de la SCPI déficit foncier est aussi bien souvent moindre que celui des autres sociétés, et la plus-value en sortie de dispositif est très liée aux évolutions du marché des biens choisis dans le cadre de la stratégie patrimoniale (centres-villes dynamiques ou déclinants, etc…).
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