Il est fréquent d’opposer la bourse et l’immobilier, ce qui revient à se demander lequel de ces 2 placements est le meilleur. Pourtant, répondre de manière définitive à cette question n’aurait évidemment aucun sens. Il n’existe d’ailleurs probablement pas de produit d’épargne dont les performances seraient à coup sûr supérieures à celles de toutes les autres classes d’actifs. Et cela nous donne une nouvelle fois l’occasion de rappeler que seule une stratégie de diversification est garante de sécurisation et d’optimisation d’un patrimoine. Il est néanmoins opportun d’arbitrer entre actifs immobiliers et actifs financiers en fonction des conditions qu’offrent les marchés de ces 2 catégories de placements. Mais la clé de répartition entre la « pierre » et la bourse pourra également être déterminée à l’issue d’un audit patrimonial qui vise à privilégier des solutions adaptées à un profil investisseur. Autrement dit, opter pour un investissement en immobilier locatif ou sur les marchés boursiers dépendra tout à la fois des signaux d’achats qu’envoient ces marchés, mais aussi des objectifs et des projets de vie de chaque investisseur.
Immobilier et bourse font cause commune dans une stratégie patrimoniale de long terme
De nombreuses études démontrent que la bourse superforme toutes les autres formes d’épargne sur le long terme. À titre d’exemple, il faut retenir qu’entre 1988 et 2018, les actions sur la place de paris ont affiché une performance, après incorporation des dividendes, de 1 352 % (source Euronext). Ce chiffre qui tend à démontrer le leadership de la bourse doit cependant être relativisé. La période retenue pour ce calcul part en effet d’un point bas du marché en 1988 jusqu’à une borne haute en 2018. Entre ces 2 dates, l’indice CAC 40 a subi plusieurs revers (notamment 2001, puis 2006 à 2008) qui ont pu être préjudiciables aux épargnants qui ont investi juste avant que ne survienne un krach. Sur la même période de référence, l’immobilier parisien a quant à lui progressé de 402 %. Beaucoup moins spectaculaire cette hausse témoigne toutefois de la résilience du secteur immobilier. Car si celui-ci est également confronté à des cycles baissiers, ceux-ci sont généralement moins violents que la chute des marchés actions. Miser sur la pierre permet donc de sécuriser son patrimoine et de s’assurer une belle régularité de revenus complémentaires. Se constituer un portefeuille titre sera la meilleure méthode pour dynamiser une stratégie patrimoniale. Investir de manière régulière au moyen de versements périodiques sera en outre pour l’épargnant la garantie de lisser dans le temps son prix de revient et d’atténuer ainsi les effets des revers de marché. La solution que constitue l’épargne collective offrira de surcroit une bonne protection contre les soubresauts de la bourse. Un réceptacle tel que l’assurance vie permettra d’accéder à une des allocations d’actifs très diversifiés tout en bénéficiant d’un cadre fiscal favorable.
Bourse et immobilier : des choix d’investissement complémentaires, mais qui doivent aussi être arbitrés en fonction des objectifs d’un épargnant
Investir en immobilier locatif ne nécessite pas de disposer immédiatement d’une somme d’argent conséquente. Acquérir des parts de SCPI ou devenir propriétaire d’un bien en direct sera accessible avec une mise de fonds modeste. Il sera en effet possible de recourir à un prêt bancaire et de bénéficier ainsi de l’effet de levier de l’endettement qui permet d’optimiser considérablement le TRI (taux de rendement interne) d’un investissement. La période de taux historiquement bas que nous connaissons renforce d’ailleurs l’intérêt de ce type de placement. Dans une optique de long terme, il est ainsi opportun, dès le début de l’entrée dans la vie active, de consacrer une partie de son épargne à l’immobilier pour se garantir la constitution d’un patrimoine future. En parallèle, investir en bourse participe d’une bonne diversification des ses avoirs sur des supports certes de moyen/long terme, mais offrant cependant une meilleure disponibilité que l’immobilier (notamment détenu en direct).
A contrario, l’épargnant qui envisage de préparer la transmission de son patrimoine aura tout intérêt à reconsidérer la composition de son patrimoine. En effet, laisser à ses héritiers des biens immobiliers peut-être pour lourds de sujétions, car il sera parfois complexe de gérer une indivision. La liquidation d’une succession sera en outre subordonnée à la vente des biens et subséquemment à de nombreuses démarches que devront accomplir les légataires. Dans un contexte de transmission, il sera donc opportun de faire glisser progressivement la structure du patrimoine de l’immobilier vers des placements boursiers ou d’opter pour une solution comme le démembrement du droit de propriété qui peut être également envisagé avec l’acquisition de parts de SCPI.
Article réalisé par Pierre & Placements
