L’acquisition d’un bien immobilier en nue-propriété offre de multiples avantages parfois trop ignorés. Cette stratégie d’investissement en démembrement du droit de pleine propriété satisfait des objectifs bien souvent complémentaires :
• Se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût
• Optimiser la fiscalité de son patrimoineL’achat en nue-propriété présente ainsi de nombreux atouts qui renforcent le caractère « valeur refuge » d’un placement immobilier.
Sur quel mécanisme repose la nue-propriété ?
L’acquisition en nue-propriété suppose que le bien immobilier objet de la transaction ait auparavant été soumis à un démembrement. Ce mécanisme qui relève d’un acte juridique consiste à diviser la pleine propriété pour établir deux droits distincts que l’on appelle nue-propriété et usufruit. À l’issue de l’opération, le nu-propriétaire dispose du bien et a ainsi la possibilité de le vendre tandis que l’usufruitier peut l’occuper ou choisir de le louer et d’en percevoir les loyers.
À noter qu’il existe 2 formes d’usufruit. L’usufruit viager n’est pas délimité dans le temps et ne prend fin qu’au décès de l’usufruitier. A contrario, l’usufruit temporaire, sur lequel nous nous concentrerons dans cet article, est fixé pour une période prédéfinie à l’issue de laquelle s’exercera un remembrement du droit de propriété. Le nu-propriétaire recouvre alors la pleine et entière propriété du bien immobilier qui avait été initialement démembré.
Devenir nu-propriétaire : pour quels avantages ?
Ceux qui font le choix d’investir en nue-propriété acceptent en parallèle de renoncer, du moins temporairement, aux revenus générés par le bien qu’ils acquièrent. La question se pose donc inévitablement de savoir pour quels avantages le statut de nu-propriétaire mérite attention ?
Nue-propriété : un achat à effet de levier sur le patrimoine
Le nu-propriétaire s’octroie le droit, à l’issue d’une période prédéfinie pendant laquelle l’usufruitier occupe un bien ou perçoit des loyers, de recouvrir la propriété pleine et entière de ce bien. La valeur d’acquisition en nue-propriété correspond donc au prix de la pleine propriété diminuée de la somme des revenus qui seront encaissés pendant la durée du démembrement. L’investisseur nu-propriétaire bénéficie de la sorte d’une décote. L’article 669 du code général des impôts précise que celle-ci est estimée à 23 % de la valeur en pleine propriété pour chaque période de 10 ans d’usufruit temporaire.
La fiscalité du nu-propriétaire
Non seulement avantageux du point de vue de l’effet de levier qu’il procure dans le cadre d’une stratégie patrimoniale, le statut de nu-propriétaire bénéficie d’avantages fiscaux qui reposent sur 5 points essentiels :
- En l’absence de perception de loyers, la fiscalité sur les revenus du nu-propriétaire est neutralisée
- De surcroît, le bien démembré que celui-ci acquiert échappe à l’IFI
- Le nu-propriétaire ne sera pas soumis à la taxe foncière ni à la taxe d’habitation qui devront être acquittées par l’usufruitier
- Dans le cadre d’une acquisition à crédit de nue-propriété, les intérêts d’emprunts seront déductibles des revenus fonciers
- Enfin, si le nu-propriétaire à l’issu du démembrement choisit de vendre son bien, le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus value correspondra à 100 % de la valeur de la pleine propriété au moment du démembrement
Simulation d’un investissement en nue-propriété
Prenons le cas d’un contribuable fortement imposé sur le revenu et soumis à l’IFI dans la tranche à 0,50% (800 000 € / 1 300 000 €) de cet impôt. Quelles seraient pour lui les répercussions d’un investissement consacré à l’acquisition d’un bien en nue-propriété assorti d’une durée temporaire d’usufruit de 10 ans ? Partons de l’hypothèse que la valeur en pleine propriété de ce bien équivaut à 400 000 €.
Prix à payer pour la nue-propriété : 400 000 x – 23 % = 308 000 €
Pendant les 10 années que dure la période de démembrement, cet investisseur ne paie aucun impôt supplémentaire sur les revenus et n’a pas à s’acquitter de la taxe foncière et de la taxe d’habitation
Il réalise par ailleurs chaque année une économie théorique de 2 000 € qui correspond au montant de l’IFI dont il aurait dû s’acquitter si ce bien avait été acquis en pleine propriété (0,50 % / 400 000 €)
Enfin, s’il fait le choix de céder en pleine propriété ce bien à la fin de la période d’usufruit temporaire, le montant retenu pour le calcul de sa plus value immobilière sera bien 400 000 € et non le prix de 308 000 € payé lors de l’acquisition de la nue-propriété.
Quelles solutions pour devenir nu-propriétaire ?
Le démembrement des droits constitutifs d’une propriété pleine et entière peut évidemment s’exercer à l’occasion de l’acquisition d’un bien en direct. Mais il peut être également très opportun d’envisager ce type d’investissement immobilier par l’intermédiaire d’un véhicule « pierre papier ». Ainsi aux nombreux bénéfices que confère la nue-propriété s’ajoutent les avantages des SCPI.
Si vous recherchez une solution pour vous constituer un patrimoine immobilier tout en optimisant votre fiscalité, n’hésitez pas à contacter les conseillers de Pierre & Placements qui vous présenteront les meilleures opportunités d’achat de parts de SCPI en nue-propriété que nous avons sélectionnées ou à télécharger le kit complet pour investir en nue propriété.
