Les effets potentiels de la crise sanitaire interrogent. Et les avis divergent sur les différents scénarios possibles. Mais au fond ces conjectures ne sont-elles pas superfétatoires, tant elles relèvent d’habituelles itérations sur les évolutions de l’économie ? La crise COVID n’est pas le fait générateur de craintes relatives à l’orientation des marchés. Des spéculations sur l’existence d’une bulle financière ou immobilière sont chaque année d’actualité. Et mieux vaut, face à ces hypothèses, rester solidement ancré à des convictions et des fondamentaux en matière d’investissement. Car l’irrémédiabilité des cycles économiques vaut que la sempiternelle annonce qu’à une hausse succèdera une baisse résonne comme une Lapalissade.
Très observée, une oscillation du marché immobilier est attendue à l’épreuve des événements récents. Mais qu’en sera-t-il sur le moyen long terme, seule perspective qui vaille pour un investisseur ? Et à plus brève échéance n’est-il pas permis d’alléguer que l’immobilier réitérera son caractère de valeur refuge ? La persistance de plusieurs paramètres plaide en faveur de cette résilience.
Quels sont les fondamentaux d’un bon investissement immobilier ?
Qu'est-ce qu’un bon placement ? À l’évidence, celui qui rapporte. Mais un investisseur recherchera de surcroît un rendement supérieur à l’inflation ou à celui d’une épargne à taux sans risque. Deux impératifs commandent cette quête : protéger un patrimoine et le faire fructifier. Concrètement, s’agissant d’une allocation d’actif dans l’immobilier l’atteinte de ces objectifs nécessite de trouver un bon locataire, de pallier le risque de vacance locative et de s’assurer que l’on acquiert un bien potentiellement porteur de plus values à terme. Ces conditions pourront toujours être remplies en respectant les fondamentaux qui doivent former la décision d’achat d’un investisseur. Conjuguer le choix d’un bon emplacement dans une zone où la demande de logement est tendue et d’un bien de qualité sera certainement la garantie d’un investissement réussi. Encore faut-il décrypter ces 2 paramètres, à l’aune des tendances de l’époque, qui doivent inciter à privilégier les centres-villes des grandes agglomérations de l’hexagone et des biens conformes aux dernières normes thermiques qu’il s’agisse du neuf ou de l’ancien rénové. Mais d’autres facteurs relatifs au contexte macroéconomique pourraient aujourd’hui servir une consolidation du secteur immobilier.
Des taux historiquement bas qui devraient durer et un double effet positif sur l’immobilier
La persistance depuis 2011 de taux historiquement bas est évidemment pour partie à l’origine de la vigueur du marché immobilier. Ce contexte de l’argent peu cher participe de l’amélioration de la capacité d’endettement des acquéreurs et leur offre la perspective de belles opérations à effet de levier. Nombre de grands argentiers n’ont pourtant eu de cesse sur la période récente que de pronostiquer une remontée de la courbe des taux. Rien n’y fait et celle-ci semble même pouvoir de nouveau s’infléchir. En cause, une consommation en berne et subséquemment un indice inflationniste qui stagne. Mais aussi et surtout une politique monétaire accommandante diligentée par la BCE au service de la solvabilité des états qui seraient en difficulté pour rembourser leurs dettes et emprunter si les taux venaient à amorcer une remontée brutale. Or subsidiairement, cette situation a pour effet de détruire la rente obligataire et d’annihiler les rendements des placements réputés sans risque que proposent les banques. À l’évidence le phénomène se traduit par un déplacement de l’épargne financière vers des actifs fonciers qui bénéficient de leur caractère tangible et de leur fonction de valeur refuge. Et cette transition a de quoi rassurer sur la rigidité de la demande de biens immobiliers. N’en est-il pas également pour preuve l’engouement des Français depuis une dizaine d’années pour la souscription de parts de SCPI ?
L’immobilier : un placement déjà sécurisé et pérenne, mais qui devient encore plus attractif avec l’investissement en SCPI
Si l’immobilier demeure un bon placement au regard des arguments développés ci-dessus, il présente néanmoins quelques inconvénients. La recherche d’une opportunité d’achat peut-être chronophage et les démarches d’acquisition avec un notaire et une banque lourdes de sujétions. Par la suite l’investisseur devra rester mobilisé pour s’occuper de la gestion et de l’entretien de son bien. Se constituer un patrimoine par l’intermédiaire d’une SCPI simplifie le processus d’investissement. Cette solution met en outre le marché immobilier à portée de tous puisque quelques milliers d’euros suffisent pour investir. Mais elle a surtout le mérite de favoriser la stratégie de diversification qui doit être un préalable de toute ambition patrimoniale. Par le biais d’une SCPI, il sera en effet non seulement permis à un particulier d’investir dans l’immobilier résidentiel, mais également dans celui du marché de l’immobilier professionnel. Ce dernier nécessite en effet une mise de fonds trop importante pour pouvoir être accessible en direct. En outre, la grande diversité d’actifs proposés par des SCPI repose sur des placements de plus en plus innovants orientés vers des secteurs économiques à fort potentiel que préfigurent les SCPI à thématique santé ou e-commerce.
Oui, l’immobilier demeure une valeur sûre en matière de placement. Il s’agit surtout une solution anti-crise dont le caractère résilient ne s’est jamais démenti lors des dernières décennies. Déconnecté de la sphère financière, il reste intrinsèquement lié aux évolutions démographiques. Rigidité de la demande et pression urbaine sont peut être aussi les principaux vecteurs de la pérennité des placements immobiliers. Et gageons que la généralisation de placements sous formes dématérialisées telles que les SCPI ne fera que contribuer à la fluidité et à la stabilité de l’investissement immobilier.
Article rédigé par Pierre & Placements
