Succès soutenu des SCPI en 2019
On le sait les épargnants français ont historiquement un fort attachement à la Pierre et posséder de l'immobilier en direct ne les empêchent pas de se diversifier sur d'autres produits immobiliers tels que les SCPI.
En 2019 on constate un appétit croissant des français pour ce type d'épargne immobilière qui reste cohérente et judicieuse dans leur stratégie patrimoniale. Pour ceux n'ayant jamais investi en immobilier, il est parfois pertinent de commencer par les SCPI qui permettent d’une part d'investir à partir de faibles montants et d’autre part d'obtenir plus facilement son premier crédit immobilier.
Les investisseurs sont donc nombreux à aller vers ce type d'investissement qui présente à la fois des rentabilités intéressantes pour un couple rendement risque modéré. Les épargnants français qui avaient l'habitude d'investir aisément sur des fonds en euros à capital garanti, très rentables dans le passé, ont été déçus par les performances fortement à la baisse de ces dernières années.
Les SCPI de rendement (SCPI de bureaux, commerces, entrepôts, hôtels, résidences seniors, etc.) privilégient le service d’un rendement tout en cherchant à offrir, dans la durée, une protection contre l’érosion monétaire.
Autre caractéristique de 2018, les sociétés de gestion achètent de plus en plus d’actifs hors des frontières françaises. Les acquisitions en Europe ont ainsi représenté plus de 30% des transactions.
Les chiffres de l'ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement immobilier) au 31/12/2018 ne font que confirmer ce engouement pour les SCPI au nombre de 177 gérées par 30 maisons de gestion et pour une capitalisation globale de 55,38 Milliards d'euros. En 2018, les SCPI ont enregistré une collecte de 6,48 milliards d'euros avec un rendement moyen de 4,35% en 2018 (taux de distribution 2018 moyen des SCPI net de frais de gestion, sources ASPIM/IEIF). Le taux de rotation en 2017, c'est à dire le nombre de parts échangées sur le marché secondaire rapporté au nombre total de parts n'est que de 1,98%.
Le principe des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier)
Les SCPI, Sociétés Civiles de Placement Immobilier, ont pour objet d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier locatif, en faisant appel public à l’épargne.
En investissant en SCPI, en « pierre-papier », vous devenez ainsi propriétaire de parts indivises de SCPI. La SCPI distribue des revenus à ses associés qui correspondent aux loyers perçus au prorata des parts investies.
Les SCPI reposent sur un sous-jacent immobilier ; à ce titre, il s’agit d’un placement à long terme à détenir pendant au moins une dizaine d’années. La gestion de la SCPI est assurée par une société de gestion agréée par l’AMF.
Les 6 avantages des SCPI de rendement
Souplesse d'accès à partir de quelques milliers d'euros seulement
Vous avez la possibilité d’investir pour de faibles montants, à des niveaux très inférieurs à ceux nécessaires à un investissement immobilier classique. Le prix d’acquisition des parts de SCPI de rendement varie de quelques centaines à quelques milliers d’euros. Il est donc aisé de déterminer son investissement en fonction de ses ressources disponibles.
Une mutualisation des risques et une diversification qui sécurisent votre investissement
Il existe une véritable diversification géographique, sectorielle et temporelle des risques locatifs. Les sociétés de gestion veillent à la diversification combinée ou non des zones géographiques, des locataires, des types de biens (habitation, commerces, bureaux). Comme tout marché, l’immobilier est soumis à des variations cycliques. En constituant son patrimoine sur plusieurs années, à des niveaux de prix variables, en répartissant géographiquement ses biens et, de plus, dans des secteurs d’activités et pour des locataires variés, la SCPI permet d’atténuer les risques.
Tranquillité d'esprit avec la délégation totale de la gestion
La gestion déléguée permet une absence de souci de gestion: la SCPI est pilotée par la société de gestion. L’investissement en parts de SCPI épargne tout tracas à son titulaire. Sa quote-part de revenus locatifs nets de charges lui est directement et régulièrement versée chaque trimestre.
Des experts immobiliers à votre service
Une gestion assurée par des professionnels experts en immobilier: ceux-ci ont pour mission d’assurer la location des immeubles aux meilleures conditions et de procéder aux éventuels arbitrages nécessaires à la préservation d’un patrimoine de qualité. De même, la politique de travaux et d’entretien suivie par les spécialistes permet l’adaptation constante des locaux à l’usage de leurs occupants. Enfin, le quittancement et le recouvrement des créances contentieuses contribuent à l’optimisation des recettes encaissées.
Un support immobilier rentable avec des revenus réguliers
Un accès au marché de l’immobilier d’entreprise qui offre des rendements supérieurs à ceux de l’habitation.
Des revenus stables, sécurisés et réguliers, distribués trimestriellement: en investissant dans un parc immobilier, les risques d’impayé et de vacance locative sont répartis sur l’ensemble des locataires et non sur un seul comme dans le cas de l’immobilier en direct.
Une transparence d'informations
Le statut des SCPI oblige à une grande transparence vis-à-vis des associés porteurs de parts. Ils sont assurés de recevoir tous les trois mois une information très détaillée sur l’évolution de leur placement ainsi qu’un bilan annuel à l’occasion des assemblées générales.
Règlementation, organes de contrôle et de gestion
L’activité des SCPI est étroitement réglementée :- Autorité de tutelle : Autorité des Marchés Financiers
- Obligation d’information trimestrielle ou semestrielle aux porteurs de parts
- Elaboration obligatoire d’un rapport annuel
- Bilan et comptes de résultat validés par des commissaires aux comptes indépendants de la société de gestion.
- L’Assemblée Générale ordinaire des associés (un détenteur de parts a le statut d’associé) est l’organe souverain. Elle se réunit au moins une fois par an ; les décisions importantes de gestion sont soumises à son approbation, de même que les comptes et la valorisation du patrimoine. D’autre part, la loi a prévu au sein de la SCPI un conseil de surveillance, organe indépendant, qui a pour vocation d’assister et de contrôler la société de gestion.
- La gestion des SCPI est assurée par une société de gestion qui, désignée par les statuts ou par l’Assemblée Générale, doit être agréée par l’AMF et agir dans l’intérêt exclusif des souscripteurs. La société de gestion réalise les investissements, gère les baux et administre le fichier des parts.
- Un expert immobilier indépendant est désigné par l’assemblée générale et procède à une expertise du patrimoine immobilier tous les cinq ans sur place, puis à une actualisation annuelle (sur dossier).
Contraintes et facteurs de risque
- Liquidité: n’étant pas cotée, la SCPI peut présenter un risque de liquidité lorsqu’il y a plus d’acheteurs que de vendeurs ; toutefois aujourd’hui les professionnels ont mis en place des règles améliorant la liquidité et les vendeurs peuvent trouver des acquéreurs en quelques semaines.— Dans tous les cas, la liquidité est supérieure à celle d’un bien immobilier classique,
- Frais d’acquisition conformes à un investissement immobilier classique.
- Les SCPI d’habitation bénéficient d’avantages fiscaux mais en contrepartie le souscripteur doit prendre l’engagement de conserver la totalité des parts pendant au minimum 9 ans.
La SCPI bénéficie de la transparence fiscale. Le souscripteur associé est imposé, proportionnellement à ses droits dans la SCPI, sur les revenus fonciers provenant de la location des immeubles locatifs de la SCPI (après imputation des charges déductibles) et sur les revenus financiers générés par le placement de la trésorerie disponible.
Dans quels objectifs acquérir des parts de SCPI?
Investir en SCPI permet de répondre à différents projets et objectifs patrimoniaux :
- Constitution et diversification patrimoniale (pierre papier et accès au marché de l’immobilier d’entreprise)
- Préparation de la retraite avec l’obtention de revenus complémentaires.
- Rente Education pour les enfants.
Financement à crédit de votre investissement sans apport
En finançant à crédit la souscription des parts de SCPI vous pouvez faire jouer l’effet de levier financier et fiscal.
L'effet de levier immobilier permet de développer votre patrimoine plus rapidement. Il s'agit de l'utilisation du levier de l'endettement pour augmenter votre capacité d'investissement dans l'immobilier... ou comment investir dans une SCPI à 200 000€ alors que vous ne mobilisez aucun apport mais seulement votre capacité d'emprunter. D'autant plus intéressant d'investir quand le crédit immobilier connait des taux d'intérêts en France historiquement bas en 2019.
Vous bénéficiez d'un effet de levier fiscal : vous aurez la capacité de déduire vos intérêts d’emprunt (cotisation d’assurance comprise) de vos loyers brut imposables.
Et enfin le dernier avantage du crédit et non des moindres, la souscription d'une assurance décès-invalidité exigée par toutes les banques. Certes, cela renchérit le coût du crédit, mais en cas de décès l’assurance remboursera par anticipation le capital restant dû à cette date. Votre conjoint et/ou vos enfants hériteront d’un bien, producteur de revenus, sur lequel ne pèsera plus aucune dette.
La montée en puissance de cette épargne immobilière ne fait plus aucun doute. Les épargnants peuvent s'y perdre tant le nombre de SCPI est important. Le rendement n'est pas le seul critère à retenir pour faire la sélection. Bien d'autres éléments sont à prendre en considération. Le cabinet Pierre & Placements peut vous faire profiter de son expertise de plus de 15 ans et vous proposer l'allocation de SCPI avec la sélection des meilleures sociétés de gestion. Demandez une simulation gratuite et sans engagement de votre part.
Avertissement Investir en SCPI est un investissement immobilier : il s'agit donc d'un investissement long terme dont la liquidité est limitée, le capital et les revenus non garantis.