Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) gagnent en popularité d’année en année, et séduisent de plus en plus d’investisseurs en quête de revenus complémentaires et de diversification de leur patrimoine.
Considérées comme une alternative accessible et moins contraignante à l'investissement immobilier en direct, elles comportent toutefois des risques, qu’il est important de ne pas négliger.
Découvrez les principaux risques à connaître avant d’investir en SCPI, et les critères à prendre en compte dans vos choix d’investissement.
Quels sont les principaux risques de l’investissement en SCPI ?
Les SCPI ont une liquidité limitée
L’investissement en SCPI doit avoir une vision sur la durée et un horizon de placement à long terme. La durée de détention préconisée est souvent de 8 ans. En tant qu’actifs immobiliers, les SCPI sont en effet bien moins liquides qu’un titre coté en bourse par exemple.
En cas de besoin urgent de liquidités, il peut être difficile de revendre ses parts de SCPI rapidement et au prix souhaité (cela peut prendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois). Même si faire appel à une société de gestion permet de fluidifier ces opérations, les délais de revente restent soumis à la conjoncture économique, aux variations du marché immobilier et aux caractéristiques de la SCPI elle-même.
Les risques de fluctuation du contexte économique et du marché immobilier
Les risques de l’investissement en SCPI sont inexorablement liés aux variations du contexte économique et aux fluctuations du marché de l’immobilier, qui ont un impact direct et significatif sur les performances.
En période de crise économique ou de ralentissement du marché immobilier, la valeur des actifs détenus par les SCPI peut diminuer, ce qui se traduit de facto par la baisse de la valeur de leurs parts.
Dernièrement, l’année 2023 a été particulièrement difficile. L’incertitude économique liée aux tensions géopolitiques, la hausse soudaine et spectaculaire des taux d’emprunt immobilier ont entraîné une dépréciation globale du marché de l’immobilier et la dégringolade du prix des parts de certaines SCPI. Au final, une vingtaine de SCPI ont dû revaloriser à la baisse leurs actifs immobiliers, de -11 % en moyenne.
Peu avant, à la sortie de la crise sanitaire du Covid-19 et à la suite de la généralisation rapide du télétravail, c’est l’immobilier de bureau qui a vu sa valeur locative baisser considérablement, même si la tendance s’est à nouveau inversée depuis.
Les changements de réglementations, comme de nouvelles normes environnementales, peuvent aussi impliquer de lourds travaux de rénovation à réaliser, et donc des coûts supplémentaires, impactant la rentabilité des SCPI.
Les risques liés à la gestion des SCPI
Les risques de gestion des SCPI sont un aspect crucial à considérer avant d’investir en SCPI. Ils peuvent porter sur plusieurs éléments.
Risques liés à la stratégie d’investissement
Choix des actifs : La performance de la SCPI est déterminée par la qualité des biens immobiliers sélectionnés. De mauvais choix d’actifs immobiliers (emplacements inadaptés, biens vétustes, etc.) augmentent le taux de vacance locative et entraînent une baisse des revenus.
Diversification géographique et sectorielle : Une diversification insuffisante du patrimoine immobilier expose la SCPI à des risques en cas de crise locale ou économique. Cela a été le cas à la suite de la crise sanitaire et à l’explosion du télétravail : de nombreuses SCPI ont vu leur valeur chuter, car elles détenaient une proportion trop importante d’immobilier de bureau. Une bonne gestion implique donc une diversification adéquate (immobilier de bureau, résidentiel, commercial ou de services) afin de mutualiser les risques.
Endettement : L’utilisation excessive de l’endettement pour financer ses acquisitions, peut fragiliser financièrement une SCPI en cas de baisse des revenus ou de hausse des taux d’intérêt. Cela a été le cas en 2023, lorsque plusieurs sociétés de gestion ont annoncé des difficultés financières suite à la crise économique.
Risques liés à la gestion quotidienne
Gestion locative : Une gestion locative défaillante peut lourdement impacter les revenus de la SCPI. La maîtrise des rotations et de la collecte des loyers, le taux de vacance locative, sont des indicateurs importants dans vos choix d’investissement en SCPI.
Gestion des acquisitions et des cessions : La capacité de la société de gestion à acheter et vendre les actifs immobiliers au bon moment et au bon prix, est cruciale pour optimiser les performances de la SCPI. Une bonne maîtrise des fluctuations du contexte économique et du marché immobilier est donc indispensable.
Les risques liés aux frais d’investissement en SCPI
Les frais de gestion et d’investissement en SCPI sont des éléments importants à prendre en compte, car ils impactent directement leur rentabilité. S’agissant d’un investissement immobilier, ils peuvent être assimilés aux frais de notaire et d’agence immobilière : un horizon d’investissement à long terme est donc indispensable pour pouvoir les amortir.
Frais de souscription
Les SCPI appliquent des frais de souscription, généralement autour de 8 à 12 % du montant investi, prélevés lors de l’acquisition des parts. Ces frais couvrent notamment la commercialisation et la gestion des investissements. Leur impact se traduit par un délai de récupération du capital investi : il faut souvent plusieurs années de rendement pour compenser ces coûts initiaux. Ainsi, un investissement en SCPI doit être envisagé sur le long terme pour optimiser sa rentabilité.
Frais de gestion
Les frais de gestion représentent 8 % à 12 % en moyenne des revenus locatifs distribués. Ces frais sont prélevés annuellement par la société de gestion, en rémunération de ses services (gestion locative, entretien, acquisition et cession d'actifs, etc.). Ils peuvent réduire considérablement les revenus distribués aux associés : il est donc essentiel de comparer les taux de frais de gestion entre différentes SCPI.
Frais annexes
Frais de transaction, frais de cession, frais de suivi des travaux, frais de retrait, etc. …
Les risques liés à l’impact de la fiscalité
L’investissement en SCPI a un impact fiscal, qu’il est important de savoir anticiper.
Imposition des revenus fonciers
Les revenus distribués par les SCPI sont considérés comme des revenus fonciers. Pour un résident fiscal en France, ils sont donc soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu, ainsi qu'aux prélèvements sociaux de 17,2 % déduction faite des intérêts d'emprunts éventuels et d’autres charges déductibles.
Imposition des plus-values
En cas de revente de vos parts de SCPI, la plus-value réalisée est soumise à l'impôt sur les plus-values immobilières. Celle-ci est soumise au prélèvement forfaitaire d'impôt sur le revenu de 19 %, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %, soit une fiscalité totale de 36,20 % qui vient à diminuer par le biais d’abattements liés à la durée de détention.
Impôt sur la fortune immobilière (IFI)
Les parts de SCPI sont à considérer comme partie intégrante de votre patrimoine immobilier. Si la valeur de celui-ci dépasse le seuil des 1 300 000 € en 2025, elles seront donc soumises au barème progressif de l’IFI.
Fiscalité des SCPI étrangères
Certaines SCPI détiennent des biens immobiliers à l’étranger, rendant leur fiscalité plus complexe. Des conventions fiscales internationales peuvent s'appliquer : c’est le cas par exemple pour les SCPI allemandes, à la fiscalité particulièrement attractive.
Les SCPI restent un placement attractif pour la diversification patrimoniale et la génération de revenus passifs. Elles demandent toutefois une analyse préalable rigoureuse de votre profil d’investisseur et un audit patrimonial complet, qui sont des éléments indispensables à toute stratégie d’investissement !
La définition de vos objectifs (préparer votre retraite, diversifier votre patrimoine, générer des revenus complémentaires) et les moyens d’y parvenir (capacité d’épargne, recours à l’emprunt pour bénéficier de l’effet de levier, etc.) sont des étapes incontournables avant toute préconisation de placement en SCPI.
Pour cela, bénéficiez d’un premier bilan patrimonial et contacter un de nos conseillers Pierre & Placements.
