À l’occasion d’un investissement immobilier, il est souvent question d’optimisation. Si l’attention portée à la qualité d’un bien ou à la pertinence de son emplacement est primordiale, la stratégie mise en œuvre pour acquérir ce bien l’est tout autant. Cette stratégie doit en effet permettre de répondre parfaitement aux objectifs de l’investisseur. Ceux-ci peuvent se matérialiser par un retour rapide sur investissement : capter des revenus complémentaires, investir et défiscaliser.
Parmi d’autres solutions, investir dans l’immobilier sous le régime de la nue-propriété suppose en revanche que l’on se fixe des objectifs à long terme.
Immobilier et nue-propriété : de quoi s’agit-il ?
À l’issue d’un achat immobilier, dans le cas le plus général, l’investisseur dispose d’un droit de pleine propriété. Ce droit lui confère la possibilité d’habiter le bien qu’il vient d’acquérir, de le louer ou de le revendre. Mais le droit de propriété est constitué de 2 éléments qui peuvent être démembrés : l’usufruit et la nue-propriété.
En optant pour un achat en nue-propriété, l’acquéreur ne bénéficie pas de l’usage de son bien. Il ne peut ni l’occuper ni le louer. L'usufruit est cédé à un tiers (souvent un bailleur institutionnel) pour une période prédéterminée.
Pendant toute la durée du démembrement, l'usufruitier peut jouir du bien et notamment en percevoir les revenus locatifs. Plus précisément, il peut choisir d'habiter le bien ou de le louer.
Une fois la période de démembrement (ou d’usufruit temporaire) terminée le nu-propriétaire recouvre le droit de disposer du bien. À ce moment-là, il en reprend possession en pleine propriété.
Quels sont les principaux avantages que recèle un investissement en nue-propriété ?
L’acquisition de biens immobiliers en nue-propriété est un mécanisme très efficace pour se constituer un patrimoine foncier. Il s’agit d’une solution de long terme, mais qui permet à l’issue d’une période d’usufruit temporaire, généralement comprise entre 10 et 15 ans, d’acquérir la pleine propriété d’un bien dans des conditions de prix très avantageuses avec une fiscalité réduite et de nombreux autres avantages :
- Une décote de 30 à 40 % : l'achat en nue-propriété permet d'acquérir un bien immobilier à un prix réduit par rapport à l'acquisition de la pleine propriété.
- Une fiscalité allégée : le nu-propriétaire ne paie ni taxe foncière ni taxe d’habitation. La fiscalité locale d’un bien démembré demeure en effet à la charge de l’usufruitier. Acheter en nue-propriété est également avantageux d'un point de vue fiscal lors de l'acquisition. Les frais de notaire et les droits de mutation sont calculés en fonction de la valeur de la nue-propriété, et non du prix total du bien. À la fin de la période d'usufruit, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien sans frais supplémentaires.
- La nue-propriété permet d’échapper à l’IFI : l'investissement en nue-propriété n'entre pas dans l’assiette d’imposition de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
- Aucune gestion locative : en choisissant la nue-propriété, un investisseur s’affranchit des contraintes liées à la gestion locative. En effet, c'est l'usufruitier qui est responsable de l'entretien du bien et ce d’autant qu’il sera le seul à pouvoir en percevoir des loyers.
- Une transmission optimisée : l'investissement en nue-propriété peut également être une stratégie de transmission de patrimoine efficace. Comme nous l’avons vu ci-dessus, en devenant nu-propriétaire, un investisseur bénéficie d'une décote sur la valeur du bien au moment de son acquisition. Or, à l’issue de la période d’usufruit temporaire, cet investisseur recevra la pleine propriété du bien sans avoir à débourser de sommes supplémentaires, ce qui peut être avantageux d'un point de vue fiscal pour les héritiers.
- Un investissement de diversification : Pour les investisseurs cherchant à diversifier leur patrimoine immobilier, l'investissement en nue-propriété peut constituer une option intéressante. C'est un moyen d'accéder au marché immobilier tout en répartissant les risques, notamment en raison de l'absence de contraintes de gestion locative et de la décote appliquée sur le prix d'achat.
- Un important potentiel de plus-value à long terme : Bien que l'investissement en nue-propriété ne génère pas de revenus immédiats, il peut offrir un potentiel de plus-value à long terme. À la fin de l'usufruit, l'investisseur devient plein propriétaire du bien, qui aura pris de la valeur au fil du temps.
Investissement en nue-propriété : un investissement parfaitement adapté au statut d’expatrié
De nombreux expatriés hésitent à investir dans l’immobilier pendant leur période non résidente. L’éloignement géographique leur apparaît en effet comme un obstacle majeur pour gérer dans de bonnes conditions une propriété immobilière. Difficile en effet lorsque l’on vit à quelques heures d’avion de l’hexagone de s’occuper de la gestion locative de son bien ou de participer à des assemblées générales de copropriétaires.
La nue-propriété présente donc toutes les caractéristiques d’un investissement parfaitement adapté au statut de non-résident. De surcroît, elle permet à ceux qui effectuent leur carrière loin de l’hexagone de se constituer un patrimoine immobilier dont ils pourront disposer à leur retour.
Pour un non-résident, l’investissement en nue-propriété pourra se dénouer de 2 manières :
Soit en vendant le bien à la fin de la période d’usufruit temporaire et en réalisant une plus-value qui pourra servir à sa réinstallation en France ;
Soit en conservant le bien au moment du remembrement (retour en pleine propriété) pour en faire sa résidence principale ou s’octroyer des revenus complémentaires en le louant.
Immobilier en nue-propriété : ce qu’il faut savoir avant d’investir
L’investissement en nue-propriété présente cependant quelques inconvénients. Pendant toute la durée de l’usufruit, il s’agit d’un placement « non liquide ». Il faut en effet attendre la fin de la période d’usufruit temporaire pour bénéficier pleinement du bien : le louer et disposer ainsi de revenus réguliers, ou le revendre. Il existe cependant des marchés secondaires pour vendre un bien en nue-propriété.
Avant de s'engager dans ce type d'investissement, il est donc conseillé de bien comprendre quelles en sont les implications. Dans cette optique, l’accès à l’investissement en nue-propriété sera facilité par l’intervention d’un conseiller en gestion de patrimoine.
N’hésitez pas à contacter les conseillers de Pierre & Placements pour découvrir nos programmes immobiliers d’investissements en nue-propriété.
