Investir en nue-propriété est une solution très efficace pour se constituer rapidement un patrimoine dans la pierre sans avoir à subir les contraintes de gestion de l’immobilier. Ce mécanisme juridique offre en outre de nombreux avantages. Pendant une période de 15 à 20 ans, la propriété du bien est partagée entre deux entités distinctes : l'usufruitier et le nu-propriétaire. En recourant à ce montage, le nu-propriétaire s’affranchit de quelques inconvénients majeurs qui généralement constituent autant de freins pour un investisseur immobilier :
- Il s’exonère des responsabilités liées à l'entretien du bien ;
- il bénéficie d'un prix d'acquisition réduit ;
- et il n'a pas à gérer les risques locatifs inhérents à son placement.
La nue-propriété est-elle donc réellement la solution idéale pour investir dans l'immobilier sans contraintes et sans risques locatifs ? Il se peut en tous cas qu’elle s’en rapproche et nous vous proposons d’en découvrir ci-dessous les principales raisons.
Investir en nue-propriété ! De quoi s’agit-il ?
Ce montage juridique qui repose sur le démembrement du droit de propriété est un investissement profitable à long terme. Dans un premier temps, l'investisseur acquiert la nue-propriété d’un bien, tandis qu'un tiers jouit d’un droit d’usufruit (le droit de percevoir des loyers ou d’occuper le bien) pendant une période généralement supérieure à 10 ans. Ce « partage de propriété » a pour effet de diluer les responsabilités qui incombent généralement à un propriétaire. Ainsi, l'investisseur en nue-propriété est totalement déchargé de la gestion du bien et n’est donc nullement exposé au risque locatif pendant la durée du démembrement (autrement appelé usufruit temporaire). Lorsque l'usufruitier est un bailleur institutionnel, cela garantit également à l’investisseur que le bien lui sera restitué en parfait état à l'issue de la période d’usufruit.
Investir en nue-propriété pour acquérir un bien à prix réduit
En outre, le mécanisme du démembrement et de la nue-propriété permet à un investisseur d’acquérir un bien immobilier neuf ou ancien à seulement 60 % de sa valeur réelle. En contrepartie, celui-ci accepte de ne pas percevoir de loyer pendant 15 ans. Cette décote sur le prix d'achat se justifie, car l'usage du bien est confié à un autre pendant une durée convenue. Il s’agit en réalité d’une compensation correspondant au montant des loyers que le nu-propriétaire ne peut percevoir pendant la période de démembrement. Lorsque cette période s’achève, l'investisseur recouvre la pleine propriété du bien. C'est une façon avantageuse d'investir à long terme dans l'immobilier, sans avoir la charge de la gestion du bien.
Les autres avantages d'investir en nue-propriété
La nue-propriété, et plus précisément la période d’usufruit temporaire qui en découle, est un régime particulièrement avantageux à plusieurs titres :
Un investissement sans contraintes pour le nu-propriétaire
Pendant cette période d’usufruit, l’investisseur est totalement préservé des risques locatifs. La gestion de l’immeuble ne lui incombe pas et demeure entièrement à la charge de l’usufruitier. Celui-ci a d’ailleurs la responsabilité de pourvoir au bon entretien de l’immeuble et il en supporte la fiscalité.
Au terme de cette période, le nu-propriétaire récupère automatiquement et gratuitement la pleine propriété du bien, sans frais ni démarche administrative. Il peut alors en disposer librement, que ce soit pour le louer, le vendre ou l'occuper.
Un cadre fiscal avantageux
Le nu-propriétaire n'est pas redevable de la taxe foncière, qui doit être acquittée par l'usufruitier. Le nu-propriétaire est également exonéré de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). L'IFI s’applique en effet lorsque des biens sont détenus en pleine propriété, mais également en usufruit et plus généralement incombe à celui qui a le droit d’en user, de les habiter ou de les louer. De plus, si vous faites l'acquisition du bien à crédit, les intérêts d'emprunt peuvent être déduits de vos autres revenus locatifs selon la qualité de l’usufruitier.
Épargner pour sa retraite ou pour transmettre son patrimoine avec la nue-propriété
Investir en nue-propriété s’adresse principalement à des investisseurs qui cherchent à générer des revenus futurs. C'est un excellent moyen d'épargner pour sa retraite. Cette formule permet aussi de transmettre un patrimoine à ses descendants. En effet, lors de la transmission, la valeur du bien évalué se base uniquement sur la nue-propriété, ce qui optimise le processus de transmission.
Lors d'une donation ou d'une succession, la valeur du bien démembré est répartie entre l'usufruitier et le nu-propriétaire selon un barème fiscal qui dépend de l'âge de l'usufruitier. Plus ce dernier est âgé, plus la valeur de l'usufruit diminue et plus la valeur de la nue-propriété augmente. Ainsi, le nu-propriétaire bénéficie d'une réduction des droits de donation ou de succession à payer.
Investir en nue-propriété : n’y a-t-il que des avantages ?
Bien qu’il soit souvent question des avantages de la nue-propriété, celle-ci comporte également quelques inconvénients qu'il est important de connaître avant de s'engager. Tout d'abord, le nu-propriétaire n'a pas un contrôle total sur le bien et il ne perçoit aucun revenu généré par le bien. Il ne peut pas le vendre, le louer, le modifier ou le détruire sans l'accord de l'usufruitier. De surcroît, le nu-propriétaire doit parfois supporter d’éventuelles charges exceptionnelles, telles que les gros travaux de rénovation ou de réparation, qui cependant peuvent augmenter la valeur du bien. Il ne peut pas non plus déduire fiscalement ces charges. Enfin, le nu-propriétaire s'expose à certains risques, comme la diminution de la valeur du bien si l'usufruitier ne l'entretient pas correctement ou si le marché se déprécie. Il doit donc être vigilant sur l'état du bien et la qualité de l'usufruitier.
Comment investir en nue-propriété ?
Pour bien investir en nue-propriété, il importe de ne pas déroger à quelques règles
fondamentales :
- Sélectionner un bien de qualité, situé dans une région où la demande locative est forte et le marché immobilier dynamique ;
- Privilégier les programmes proposés par des promoteurs spécialisés dans la nue-propriété, qui garantissent la qualité de construction, le respect des normes environnementales et la sécurité juridique de l'opération ;
- Bien réfléchir à la durée et aux conditions de l'usufruit qui doivent être définies dans le contrat de vente.
Investir en nue-propriété permet de se constituer un patrimoine immobilier à des coûts réduits, tout en profitant davantage fiscaux. Il faut cependant être attentif aux contraintes et aux risques potentiels de cette formule d’investissement, et prendre soin de bien sélectionner le bien immobilier ainsi que l’usufruitier (la société de gestion qui s’occupera de la mise en location du bien). À cette occasion, il pourrait être particulièrement judicieux de se faire accompagner par un professionnel de la gestion de patrimoine.
La nue-propriété vous tente, mais vous ne savez pas comment investir ? N’hésitez pas à contacter les conseillers de Pierre & Placements pour découvrir tous les aspects de cette solution immobilière et trouver le bien qui correspond à vos objectifs.
