Le démembrement de propriété comporte de multiples avantages et garanties tant pour le donateur que pour ses héritiers (donataires). Il s’agit d’abord d’un moyen efficace de réduire les droits de succession. Mais ce sera également pour des parents le moyen de transmettre aux enfants une partie de leur patrimoine sans se démunir complètement.
Il importe toutefois de bien comprendre le mécanisme du démembrement et d’effectuer cette opération suffisamment tôt pour s’assurer de l’avantage fiscal.
Rappel sur les notions de nue-propriété et d'usufruitLe démembrement d’un bien immobilier revient à séparer en 2 parties distinctes la pleine propriété. On parle alors de la nue-propriété et d’usufruit. Dans la perspective d’une transmission, il est important de préciser à ce stade que la nue-propriété pourra être partagée entre plusieurs bénéficiaires (plusieurs enfants dans le cas d’une succession). Lorsqu’un bien a été démembré, de nouveaux droits apparaissent. Le nu-propriétaire peut ainsi disposer du bien tandis que l’usufruitier peut continuer à l’occuper ou en percevoir les fruits (le loyer) dans le cas d’un logement en location. Usufruitier et nu-propriétaire ne peuvent cependant vendre seuls le bien en pleine propriété. Cette option demeurera possible s’ils marquent leur accord. En revanche, au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire recevra le bien en pleine propriété et pourra alors le vendre seul.
Comment donner la nue-propriété d'un bien à ses enfants ?
Précisions tout d’abord que n’importe quel bien immobilier pourra faire l’objet d’un démembrement, y compris ceux en location comme nous le verrons ci-dessous. Mais le cas le plus connu revient pour des parents à céder aux enfants la nue-propriété de la résidence principale. L’intérêt fiscal de l’opération réside dans le mode de calcul des droits de donation. Seule la valeur de la nue-propriété est en effet retenue pour déterminer le montant des droits dont il faudra s’acquitter à l’administration fiscale. Cette valeur de nue-propriété évolue en fonction de l’âge du donateur selon le barème suivant :
- Entre 61 et 70 ans : 60 % de la valeur de la pleine propriété
- Entre 71 et 80 ans : 70 % de la valeur de la pleine propriété
- Entre 81 et 91 ans : 80 % de la valeur de la pleine propriété
Prenons pour exemple le cas d’une résidence principale estimée 600 000 €. Quelles seront les conséquences fiscales d’un démembrement de ce bien ou a contrario d’une transmission en l’absence de donation démembrée. Nous prendrons pour hypothèse le cas le plus fréquent d’une famille avec 2 enfants (héritiers).
Transmission sans démembrement : quels seront les droits à payer au moment du décès ?
Les droits de succession vont être calculés sur la valeur du bien après abattement. Rappelons que cette franchise fiscale s’élève à 100 000 € par parents et par enfants. Ici chaque héritier bénéficiera d’un abattement de 200 000 € sur sa part dans la succession. Les droits seront alors appliqués sur la partie restante soit 200 000 € ou 100 000 € pour chaque enfant. Compte tenu du barème en vigueur pour le calcul des droits de succession, il en résultera au total un impôt à payer de 38 194,35 €.
- 8 072 €.............à............ 5 %.......= 403,60 €
- 4 037 €.............à.......... 10 %.......= 403,70 €
- 3 823 €.............à.......... 15 %.......= 573,45 €
- 184 068 €.............à.......... 20 %...= 36 813,60 €
Donation en nue-propriété : des frais réduits
Voyons maintenant quel serait le montant des droits de donation qui devront être acquittés si ce bien fait l’objet d’un démembrement avec attribution de la nue-propriété aux enfants. Nous retiendrons pour hypothèse que les donateurs se situent dans la tranche d’âge 61/70 ans. La valeur en nue-propriété du bien correspond donc à 60 % de la valeur en pleine propriété, soit 600 00 x 60 % = 360 000 €. Chaque enfant recevra donc une part de nue-propriété valorisée à 180 000 €. Par le jeu des abattements (100 000 € par parents et par enfants) la donation ne sera pas imposée.
Que se passe-t-il au moment du décès du dernier conjoint survivant ?
Lors du décès du dernier conjoint survivant, les enfants récupèrent la résidence principale de leur parent en pleine propriété. Et ils n’auront aucun droit de succession à payer même si le bien à pris de la valeur.
Il faut cependant envisager suffisamment tôt une opération de démembrement suivie d’une donation. Il ne faut en effet pas oublier qu’un délai de 15 ans est nécessaire entre la date de la donation et le décès du donateur. À défaut l’abattement dont ont bénéficié les héritiers au moment où ils sont devenus nue-propriétaires, serait réintégré dans le calcul des droits de succession.
Donation d'un bien déjà acquis en nue-propriété
En dehors du cas très classique de démembrement de la résidence principale, il peut être judicieux d’opter pour une donation d’un bien acquis en nue-propriété et dont l’usufruit temporaire a été cédé à un bailleur institutionnel pour une durée de 15 à 25 ans. À l’issue de cette période, l’usufruit reviendra automatiquement aux nu propriétaires du bien loué qui pourront choisir de l’occuper, de le revendre ou de le conserver pour percevoir les loyers. L’intérêt de l’opération réside en outre dans la possibilité d’acquérir un bien à un prix décoté (en moyenne de 40%).
Prenons cette fois encore le cas d’un bien immobilier locatif d’une valeur en pleine propriété de 600 000 €. Les parents acquièrent la nue-propriété de ce bien pour une valeur de 360 000 €. Ils font immédiatement donation de cette nue-propriété à leurs deux enfants en usant de l’abattement en ligne directe (100 000 € par parents et par enfants). Il n’y aura aucun droit de mutation à régler.
Le mécanisme du démembrement de propriété est un puissant montage juridique pour transmettre en réduisant ou en effaçant complètement les droits de succession. Non seulement réservée à l’immobilier en direct, la pratique du démembrement de propriété peut également être appliquée à des SCPI ou à un contrat d’assurance vie.
Donner de son vivant et aider ses enfants à faire leurs premières armes dans la vie
Préparer la transmission de son patrimoine permet de limiter les droits de succession et de choisir ses bénéficiaires. La possibilité d’effectuer des donations de son vivant est une manière efficace d’atteindre ces objectifs.
Les enfants héritent aujourd’hui de plus en plus tard de leurs parents. Ce phénomène est bien sûr corrélé à un allongement constant de l’espérance de vie. Il n’est pas rare que des enfants ayant déjà atteint l’âge de la retraite héritent de parents qui ont dépassé 90 ans. Dans ce type de scénario, ceux qui reçoivent le patrimoine de leurs parents ont déjà construit leur vie. A contrario, une donation permettra d’apporter une aide financière à de jeunes adultes au moment de leur existence où ils en ont le plus besoin. Cela peut être lors des études supérieures, à l’entrée dans la vie active pour acheter une résidence principale ou pour s’installer à l’occasion du démarrage d’une activité professionnelle exercée en libéral.
Si vous hésitez sur les meilleures options à choisir pour préparer la transmission de votre patrimoine, n’hésitez pas à contacter un conseiller de Pierre & Placements.
