Transmettre de son vivant relève d’une stratégie patrimoniale permettant d'optimiser la fiscalité de manière significative. Parfois, il s’agit aussi d'assurer la pérennité du patrimoine familial sur plusieurs générations. De surcroit, anticiper la transmission successorale offre une flexibilité et un contrôle accrus sur la répartition des actifs, évitant ainsi les potentiels conflits entre héritiers et les lourdeurs administratives liés à la succession classique.
Parmi les solutions les plus avantageuses pour une transmission optimisée, la donation en nue-propriété se distingue comme un outil particulièrement efficace. Elle permet de céder la nue-propriété d'un bien immobilier ou mobilier, tout en conservant l'usufruit de ce bien, c'est-à-dire le droit de l’utiliser ou d'en percevoir les revenus. Cette approche de transmission doit être bien encadrée juridiquement.
Il est impératif de faire appel à un notaire et fortement recommander d’être accompagné par un conseiller en gestion de patrimoine pour s'assurer de la conformité de la donation en nue-propriété avec la législation en vigueur. Cet accompagnement permet également d'optimiser les aspects fiscaux en fonction de la situation personnelle du donateur et du donataire.
Comprendre ce qu’est la donation en nue-propriété
La donation en nue-propriété repose sur le principe du démembrement du droit de propriété, qui sépare en deux parties la pleine propriété d’un bien :
- L’usufruit est le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (ex. loyers) ;
- La nue-propriété confère au donataire la possession du bien sans en avoir l’usage immédiat.
Lorsqu’une personne réalise une donation en nue-propriété, elle cède la nue-propriété à un bénéficiaire (souvent ses enfants) tout en conservant l’usufruit, ce qui lui permet d’en jouir ou d’en tirer des revenus jusqu’à son décès.
La donation en nue-propriété : un mécanisme souple et sécurisé
La donation en nue-propriété est réalisée devant un notaire, garantissant un cadre légal et sécurisé. Elle peut s’appliquer à divers types de biens :
- Des biens immobiliers (résidence principale, secondaire, investissement locatif)
- Un portefeuille financier (actions, obligations)
- Des biens professionnels
Quels sont les avantages fiscaux de la donation en nue-propriété ?
La réduction des droits de donation
L'un des atouts de la donation en nue-propriété réside dans l'optimisation significative qu'elle permet en matière de droits de donation. Contrairement à une donation en pleine propriété où les droits sont calculés sur la valeur totale du bien, dans le cadre d'une donation en nue-propriété, seuls les droits applicables à la valeur de cette nue-propriété sont pris en compte.
La détermination de la valeur de la nue-propriété est encadrée par un barème fiscal. Ce barème établit une valeur d’usufruit et une valeur de nue-propriété en relation avec l’âge de l’usufruitier. Plus l'usufruitier est âgé, plus la valeur de la nue-propriété est importante, et inversement. Cette logique repose sur l'espérance de vie de l'usufruitier, influençant la durée probable pendant laquelle il conservera l'usufruit.
| Age de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21-30 ans | 80 % | 20 % |
| 31-40 ans | 70 % | 30 % |
| 41-50 ans | 60 % | 40 % |
| 51-60 ans | 50 % | 50 % |
| 61-70 ans | 40 % | 60 % |
| 71-80 ans | 30 % | 70 % |
| 81-90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Exemple : un parent de 65 ans souhaite transmettre un bien immobilier d'une valeur de 500 000 € à son enfant via une donation en nue-propriété. D'après le barème fiscal, la nue-propriété représente 60 % de la valeur du bien, soit 300 000€. Les droits de donation seront donc calculés uniquement sur cette somme et non sur la valeur totale du bien, permettant une économie fiscale significative. À cela, s'ajoutent les exonérations et les abattements expliqués ci-dessous.
Exonérations et abattements
Chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € par enfant tous les 15 ans sans droits de donation. Grâce au démembrement, cette exonération peut être optimisée, en réduisant, voire en supprimant, la fiscalité à la transmission. De plus, certains biens bénéficient d’exonérations partielles (ex. biens professionnels, bois et forêts, entreprises).
Une transmission facilitée
La donation en nue-propriété permet de préparer une transmission en douceur. Au décès de l’usufruitier, la pleine propriété se reconstitue sans frais ni impôt pour les donataires. Mais elle a également pour avantage de permettre au donateur d’anticiper sa succession et d’éviter l’indivision aux héritiers.
La donation en nue-propriété constitue ainsi une alternative à l’indivision, qui peut être souvent source de conflits familiaux. En anticipant la répartition des biens, chaque enfant reçoit une part bien définie, limitant ainsi les tensions.
La donation en nue-propriété et l’investissement locatif
Les propriétaires de biens locatifs peuvent utiliser la donation en nue-propriété pour alléger la fiscalité qui grèvera ces biens au moment d’une succession. En transmettant la nue-propriété, les revenus locatifs restent imposables pour l’usufruitier, évitant ainsi une imposition élevée pour les enfants avant qu’ils ne perçoivent réellement les loyers. De plus, la donation en nue-propriété permet aux héritiers de récupérer un bien libre de droit, facilitant ainsi sa revente ou son exploitation.
La donation en nue-propriété est donc un excellent outil pour organiser la transmission de son patrimoine en réduisant la fiscalité, mais elle peut également être une solution pour développer son patrimoine immobilier. En achetant un bien en nue-propriété, l’investisseur bénéficie d’une décote à l’achat et récupère la pleine propriété à terme sans frais supplémentaires. Découvrez comment investir en nue-propriété pour construire un patrimoine immobilier.
De même, la nue-propriété peut s’appliquer aux SCPI, permettant d’acquérir des parts avec une fiscalité allégée tout en préparant l’avenir.
Les précautions à prendre avant d’opter pour une donation en nue-propriété
Avant d’envisager une donation en nue-propriété, le donateur doit s’efforcer d’évaluer précisément ses besoins futurs. Il est essentiel que celui qui va devenir usufruitier s’assure de conserver suffisamment de ressources pour maintenir son niveau de vie. Dans certains cas, il peut d’ailleurs être pertinent de ne donner qu’une partie de la nue-propriété d’un immeuble pour être certain de garder un parfait contrôle de son patrimoine.
Par ailleurs, le démembrement étant irréversible, il est crucial de bien anticiper l’évolution de la valeur du bien et la situation financière des héritiers. Afin de préserver au mieux le donateur, certains montages juridiques permettent de convertir l’usufruit en rente viagère ou de réaliser une donation avec réserve d’usufruit réversible, garantissant ainsi une flexibilité accrue.
Avant d’opter pour une donation en nue-propriété, il est important de bien comprendre les différentes formes de donation existantes. Donation simple ou donation-partage, chacune présente des implications fiscales et successorales distinctes.
Vous l'aurez compris, la donation en nue-propriété est un outil puissant pour transmettre son patrimoine en réduisant sa fiscalité. Elle permet au donateur d’anticiper et donc d’organiser sa succession tout en conservant le contrôle sur ses biens. Toutefois, elle nécessite une réflexion approfondie et un accompagnement par un professionnel afin d’éviter certains écueils et de s’assurer que cette stratégie s’intègre parfaitement dans une gestion patrimoniale globale. En planifiant bien cette démarche, il est possible d’alléger sa fiscalité, d’assurer la pérennité du patrimoine familial et de garantir une transmission sereine à sa descendance.
Pour préparer votre transmission, n’hésitez à contacter Pierre & Placements pour bénéficier des conseils des meilleurs experts patrimoniaux.
