Après 10 années d’évolution à la hausse, l’immobilier a subi un coup d’arrêt en 2023. Le marché de la « pierre papier » ne pouvait se soustraire à ce mouvement baissier. Qu’en est-il cependant de cette dévalorisation des actifs détenus dans les portefeuilles de SCPI ? Doit-on parler de crise immobilière ou de correction de marché ? À la faveur d’une réduction des prix de souscription de parts de SCPI, il se pourrait que 2024 réserve de belles opportunités aux investisseurs.
Pourquoi le marché immobilier s’est-il retourné ?
Le recul des prix moyens au m² s’observe désormais partout dans l’hexagone et affecte la plupart des typologies de biens. Cette inversion de la courbe des prix ne concerne pas que la France et a gagné une bonne partie de l’Europe occidentale. Le retour de l’inflation et le relèvement des taux des banques centrales sont bien sûr à l’origine de ce phénomène. Le renchérissement du coût du crédit et la mise en œuvre d’une politique plus restrictive d’octroi de prêt par les banques ont découragé les acquéreurs.
Quels sont les impacts de la baisse du marché immobilier sur les SCPI ?
Le secteur de la pierre papier avait connu une période faste depuis le début des années 2000. La valeur des parts de sociétés civiles de placement immobilier (les « SCPI ») affichait une progression régulière et le rendement des SCPI était toujours supérieur à celui de l’épargne réglementée ou du marché obligataire. La crise immobilière que certains évoquent pourrait donc n’être qu’une simple action correctrice pour le marché de la pierre papier. Dans ce contexte, faut-il vraiment s’inquiéter de la baisse du prix des parts de souscription des SCPI ?
Une baisse qui ne concerne pas toutes les SCPI
La baisse des prix de l’immobilier n'affecte pas toutes les catégories d'actifs de la même manière. Par exemple, dans les secteurs de la santé, de l'hôtellerie et de la vente au détail la valorisation des SCPI reste élevée. L'immobilier de bureau est en revanche plus touché. Toutefois, le prix du tertiaire est également affecté de manière inégale. Certaines SCPI de bureaux bénéficiant d’emplacements premium et répondant à des critères ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance) résistent à la baisse.
Quelles sont les conséquences de la baisse des prix de l’immobilier pour les porteurs de parts de SCPI ?
La baisse du prix de souscription d’une SCPI n’est pas nécessairement le signe d’une défaillance de ce véhicule ou de sa société de gestion. Elle peut résulter de différents facteurs et notamment d’une baisse momentanée de la valeur des actifs immobiliers détenus par la SCPI, consécutive à une baisse générale du marché immobilier. L’AMF (Autorité des Marchés Financiers), organe de tutelle des SCPI, contraint les sociétés de gestion à actualiser la valeur des parts des sociétés civiles de placement immobilier pour que celle-ci soit en phase avec le marché. L’AMF impose notamment aux sociétés de gestion d’établir au moins une fois par an ce que l’on appelle la valeur de reconstitution des SCPI. Cet indicateur correspondant au montant en numéraire qu’il faut débourser à une date donnée pour acquérir le patrimoine d’une SCPI (actifs immobiliers et financiers + frais d’acquisition). Une variation de +/- 10 % entre cette valeur d’acquisition et le prix de la part d’une SCPI oblige la société de gestion à réviser à la hausse ou à la baisse le montant du prix de souscription.
De nouvelles perspectives pour le marché immobilier en 2024 renforcent l’attractivité des SCPI
2024 pourrait offrir au marché immobilier une dynamique intéressante. Le ralentissement de l’inflation est d’ores et déjà acté et les banques centrales devraient abaisser leurs taux directeurs d’ici la fin du premier semestre. Le retour à de meilleures conditions d’emprunt couplé à un marché assaini après la baisse plaide en faveur d’un scénario de reprise. Celui-ci paraît d’autant plus probable que la demande de biens, tant résidentiels que professionnels, demeure forte. De surcroît, le fort ralentissement des mises en chantiers de biens neufs pourrait avoir un effet « dumping » sur les prix dès lors que des conditions d’emprunt plus favorable seront restaurées.
Pourquoi conserver ses parts de SCPI en 2024 ??
Tout d’abord, il est important de souligner que l’horizon de placement d'un investisseur en SCPI doit être un horizon long terme. L’objectif principal est d’acquérir un actif générant des revenus réguliers par le biais de loyers, plutôt que de réaliser une plus-value à court terme. De plus, une baisse de la valeur de part n'affecte pas la capacité de la SCPI à distribuer des revenus. Ainsi, si vous ne prévoyez pas de vendre vos parts de SCPI à court terme, une baisse de leur prix de souscription apparaît même comme un effet d’aubaine. En effet à loyer constant, le rendement des SCPI dont le prix de souscription a baissé s’en trouve amélioré. Cela peut être au contraire une opportunité pour de nouvelles souscriptions de parts de SCPI.
Comment investir dans des parts de SCPI en 2024 ?
Que vous soyez déjà porteurs de parts de SCPI ou primo-investisseurs, 2024 va être l’occasion de réaliser de bonnes affaires sur le marché de la pierre papier. Par la mise en place de versements réguliers, ceux qui détiennent déjà des parts de SCPI profiteront de la baisse pour lisser leur prix de revient tout en s’assurant une meilleure rentabilité.
Mais le recul de la valeur des parts est également un signal fort pour de nouveaux investisseurs, à condition toutefois de respecter quelques points de vigilance. Si 2024 recèle de nouvelles opportunités d’investissement en SCPI, il conviendra cependant d’être très sélectif avant de souscrire des parts de sociétés civiles de placement immobilier. Comme nous l’avons mentionné plus haut, certaines thématiques telles que la santé, la logistique ou l’hôtellerie ont le vent en poupe et offrent toujours des rendements qui avoisinent ou dépassent les 6 %. Une attention particulière devra cependant être portée à la qualité des actifs détenus par les SCPI et à la diversification du portefeuille de SCPI de chaque investisseur : diversification en termes de secteurs, de géographie et de typologie d’immeubles. Des SCPI labellisés ISR (investissement socialement responsable), répondant aux critères ESG, et investies dans des immeubles à haute performance énergétique seront également à privilégier impérativement.
Compte tenu de ces spécificités, plus que jamais en 2024, il sera judicieux de recourir aux conseils d’un spécialiste de la gestion de patrimoine pour dénicher les SCPI 2024 les plus performantes du marché.
Le cabinet Pierre & Placements, fort de son expertise dans le domaine de la pierre papier met à votre disposition ses conseillers pour vous permettre de choisir les meilleures SCPI 2024.
