Indéniablement, investir dans des parts de SCPI présente de nombreux avantages. C’est un placement sûr, sans souci de gestion et qui a encore dégagé en 2021 une rentabilité moyenne de 4,4 % (chiffre communiqué par l’ASPIM). Une question demeure toutefois quant au mode d’acquisition : faut-il privilégier l’achat de parts de SCPI en direct ou par l’intermédiaire d’un contrat d’assurance vie ?
Acquisition de Parts de SCPI en direct ou par l’intermédiaire d’un contrat d’assurance vie : le choix de la fiscalité
Avec le retour de l’inflation et les incertitudes, que fait peser sur les marchés financiers le conflit ukrainien, la pierre papier s’impose un peu plus comme une valeur refuge. Bénéficiant d’un excellent couple rendement/risque et facilement accessible à partir de quelques centaines d’euros, l’investissement en SCPI emporte l’adhésion de nombreux épargnants. La simplicité du processus de souscription de parts de SCPI par rapport aux fastidieuses démarches d’un achat immobilier en direct contribue également au succès de la « pierre papier ».Mais si les SCPI offrent à leurs détenteurs de nombreux avantages, elles souffrent aussi d’un inconvénient de taille : leur fiscalité.
Acquisition de parts de SCPI en direct : fiscalité de droit commun
Pour l’épargnant désireux d’acquérir des parts de SCPI, le plus simple sera de s’adresser à une société de gestion. Cette structure gère le parc immobilier d’une SCPI et organise sa liquidité (la mise en relation entre acheteurs et vendeurs de parts). Souscrire des parts de SCPI auprès d’une société de gestion permet de devenir propriétaire d’une fraction des actifs immobiliers d’une SCPI. Au même titre que les loyers perçus lorsque l’on détient un bien immobilier en direct, les revenus fonciers d’une SCPI sont non seulement assujettis aux prélèvements sociaux (17,2 %), mais également soumis à l’impôt sur le revenu. À titre d’exemple, un contribuable qui se situe dans une tranche marginale d’imposition à 30 % subira un prélèvement de 47,2 % sur les dividendes versés par une SCPI. Rappelons cependant que le contribuable pourra choisir entre 2 options déclaratives :
- Une imposition au réel ce qui lui permettra de déduire des frais tels que des intérêts d’emprunt s’il a acquis ses SCPI à crédit.
- Le régime micro foncier qui permet un abattement de 30 % sur les revenus. Ce régime du micro foncier ne sera toutefois accessible qu’à 3 conditions : percevoir des revenus fonciers d’un bien immobilier détenu en direct et loué nu, ne pas dépasser 15 000 € de revenus fonciers par an et ne pas bénéficier d’un dispositif fiscal de type MALRAUX ou PINEL.
Dans ces conditions n’est-il pas opportun de souscrire des SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie afin de bénéficier de la fiscalité avantageuse de ce produit d’épargne ?
Souscription de parts de SCPI par le biais de l’assurance vie : quels sont les avantages ?
L’assurance vie, dans sa version « contrats multi supports », offre un large panel d’allocation d’actif proposé à la souscription sous forme d’unités de compte. Il s’agit bien sûr des fonds euros, mais également de toutes sortes d’OPCVM investis sur les marchés financiers. L’immobilier est également une composante de l’assurance vie puisqu’il est possible de souscrire des unités de compte investies dans la « pierre papier ». À la différence d’une souscription effectuée auprès d’une société de gestion, l’épargnant qui veut acquérir des SCPI par l’intermédiaire d’un contrat d’assurance vie ne deviendra qu’indirectement propriétaire de ces parts qui seront en réalité souscrites pour son compte par l’assureur. Mais lorsqu’elles sont logées au sein d’un contrat multi supports, ces parts de SCPI bénéficient de l’attractivité fiscale de l’assurance vie. Seuls les retraits (cession de parts) sont soumis à l’IR avec la possibilité d’opter soit pour un prélèvement forfaitaire unique (FLATAX de 30 %) ou la tranche marginale d’imposition. De surcroit, lorsque le contrat est arrivé à maturité fiscale (plus de 8 ans) son titulaire bénéficiera d’un abattement de 4 600 € (montant porté à 9 200 € pour un couple). Au-delà de ce seuil, et dans la limite de 150 000 € d’encours, un taux réduit de 7,5 % s’appliquera.
SCPI dans l’assurance vie ou en direct : la fiscalité n’est pas le seul critère de choix
De prime abord, les avantages fiscaux que concède l’assurance vie plaident en faveur d’une souscription de SCPI par le biais d’un contrat multi supports. D’autres critères de choix doivent cependant être pris en considération.
Souscrire des parts de SCPI à l’intérieur d’un contrat d’assurance vie : quels sont les inconvénients ?
- Un choix de SCPI restreint : même si la plupart des assureurs proposent à leurs adhérents des unités de comptes investies dans l’immobilier, le choix de SCPI disponible dans l’assurance vie sera beaucoup plus restreint que ce que proposent les sociétés de gestion
- Les Frais : il faut noter qu’aux frais de gestion propres aux SCPI (ceux que perçoivent la société qui gère le parc immobilier) vont s’ajouter les frais de gestion que perçoit l’assureur comme il le fait sur n’importe quelle unité de compte. En contrepartie, les frais de souscription seront légèrement inférieurs lorsqu’une SCPI est souscrite par l’intermédiaire d’un contrat d’assurance vie plutôt qu’en direct
- La rentabilité : le code des assurances permet à l’assurance de conserver jusqu’à 15 % des gains versés par une SCPI. Prenons pour hypothèse une SCPI qui verse un revenu de 4,5 % à un détenteur de parts en direct. Cette même SCPI détenue à .travers une assurance vie pourrait ne rapporter que 3,82 % au titulaire de ce contrat
Résolu à investir en SCPI, vous hésitez cependant sur le meilleur mode d’acquisition. Les conseillers de Pierre & Placements sauront non seulement vous proposer les meilleures SCPI du marché, mais également vous orienter vers le mode de souscription le plus avantageux en fonction de votre situation fiscale.
La SCPI étant un investissement immobilier, ces risques sont ceux que présentent également d’autres placements du même type, tels que ceux de l'immobilier en direct.
Les risques rencontrés :
- Le risque de perte en capital
- Le risque de liquidité
- L'absence de garantie sur les revenus
