Pourquoi investir dans une société civile de placement immobilier (SCPI) ?

Publié par Pierre & Placements | 7 décembre 2021

Largement plébiscitées par les Français depuis une décennie, les SCPI demeurent un placement à succès en 2021. Ces véhicules de gestion immobilière ont encore collecté 5,2 milliards lors des 9 premiers mois de l’année 2021 versus 7,28 milliards sur la totalité de l’année 2020 (source ASPIM : association française des sociétés de placement immobilier). 

À l’origine de l’engouement des épargnants pour la pierre papier, il faut sans doute mentionner la capacité des SCPI à délivrer des revenus réguliers tout en offrant une bonne protection au capital investi. Ainsi en 2020, les détenteurs de parts de SCPI ont en moyenne bénéficié selon l’ASPIM d’une rentabilité brute de 4,18 % (TDVM ou taux de distribution sur valeur de marché). Et depuis le début des années 80 l’évolution moyenne de la valeur des parts de SCPI, s’est appréciée de 90 % (source : indicateur IEIF – Institut de l’épargne immobilière et foncière).  

Au-delà de cette évolution et ces bons chiffres, les SCPI constituent d’excellents outils de gestion patrimoniale avec plus de 200 véhicules disponibles. Les conseillers de Pierre & Placements sauront vous guider parmi cette grande diversité de SCPI susceptible de vous offrir un excellent couple « rendement/sécurisation du patrimoine » par le biais d’une diversification tant géographique que sectorielle.     

Qu’est-ce qu’une SCPI ? 

Une SCPI est une structure qui gère un patrimoine immobilier. Son mode de gestion s’apparente à celui d’un organisme en placement collectif. Les particuliers peuvent en effet souscrire des parts de SCPI ce qui leur confère le statut d’associé. De la sorte, ces souscripteurs de parts de société civile de placement immobilier deviennent propriétaires d’une fraction du patrimoine de la SCPI et acquièrent le droit de percevoir des revenus versés par la SCPI (loyers). Ce type d’investissement diffère de l’acquisition d’un bien immobilier en direct sur de nombreux points : 

  • La « pierre papier » est un investissement accessible à tous à partir de quelques milliers d’euros
  • Acquérir des parts de SCPI est un bon moyen de diversifier son patrimoine, notamment parce que cela permet de mutualiser le risque
  • L’achat de SCPI est en outre un investissement sécurisé et sans souci qui permet de déléguer la gestion à des experts du marché immobilier exerçant au sein d’une structure agréée par l’autorité des marchés financiers (AMF) 

 

Les principaux avantages des SCPI versus l’immobilier direct 

Comme lorsque l’on investit dans un bien en direct, l’acquisition de parts de SCPI présente un risque de perte en capital. Les aléas du marché immobilier peuvent en effet influer sur la valeur des parts. Sur le long terme, cette volatilité peut être toutefois maîtrisée, d’autant qu’une SCPI délivre à son titulaire des revenus réguliers ainsi qu’un mode de gestion du risque mutualisé. Exempte des inconvénients d’un investissement monobloc sur un seul bien (gestion locative, risque de loyers impayés), une SCPI permet toutefois de répliquer tous les avantages de l’immobilier détenu en direct. Il sera ainsi possible d’investir dans des parts de SCPI en s’endettant et de bénéficier de solutions d’optimisation fiscales. 

Investir dans des parts de SCPI pour mutualiser les risques de l’immobilier

L’immobilier locatif est un élément de consolidation du patrimoine. Il offre à terme des perspectives de plus-values et pendant toute la durée de détention d’un bien la possibilité de percevoir des revenus complémentaires. Toutefois, concentré sur un seul immeuble, ce type d’investissement peut s’avérer moins fructueux que prévu en cas de vacance locative (absence de locataire) ou de loyers impayés. Parce que son patrimoine est composé de nombreux biens immobiliers, une SCPI permet de diluer ces risques sur l’ensemble des porteurs de parts qui ainsi continueront à encaisser des revenus réguliers. L’autre intérêt de cette gestion collective pour un particulier sera de lui rendre accessibles de nombreux segments du marché immobilier dans lesquels il ne pourrait investir seul. Il est ainsi possible par le biais de SCPI thématiques ou spécialisées d’investir dans des infrastructures de l’immobilier professionnel tel que la logistique, le secteur de la santé ou le e-commerce.  

Les SCPI : outils de diversification du patrimoine

Les SCPI permettent d’allouer le marché professionnel dans sa globalité de par la diversification sectorielle qu’elles peuvent offrir, augmentant de fait la résilience de votre investissement. L’investissement en SCPI ne se résume pas au cadre hexagonal. Il existe en effet de nombreuses SCPI européennes et internationales (hors Europe) qui sont autant de sources de diversification d’une stratégie patrimoniale. 

Investir dans des SCPI et faire de l’optimisation fiscale

Le marché de l’immobilier dématérialisé est essentiellement constitué de SCPI de rendement. Ces véhicules de gestion collective sont destinés à ceux dont l’objectif principal est de percevoir immédiatement des revenus complémentaires. Toutefois les contribuables les plus fortement imposés privilégient des solutions immobilières de défiscalisation. Et comme le permet l’acquisition d’un bien immobilier en direct il est possible de réaliser des économies d’impôts en investissant dans la « pierre papier ».  La souscription de parts de SCPI fiscales est notamment en phase avec cet objectif. Il existe en effet des SCPI PINEL, des SCPI MALRAUX et des SCPI de déficit foncier

Par ailleurs, en fonction de sa résidence fiscale et de la localisation du patrimoine de la SCPI, une réelle optimisation peut être générée aussi bien sur le plan des revenus que de la valorisation à l’IFI.

SCPI et démembrement du droit de propriété : c’est possible

Comme avec un bien immobilier détenu en direct, il est possible de démembrer des parts de SCPI. Le processus est d’ailleurs simplifié par rapport à celui qui prévaut dans le cadre du démembrement d’un bien physique. Les parts de sociétés civiles d’investissement sont donc des supports parfaitement adaptés aux opérations d’ingénierie patrimoniales et notamment à la préparation de la transmission. Pour ceux qui investissent dans une optique de plus-value à long terme il est également possible de souscrire des parts de SCPI en nue-propriété. Cette formule permet à la fois de bénéficier d’une fiscalité attrayante (IR et IFI) et d’acquérir à terme un bien avec une décote allant de 20 % à 45 % selon la durée du démembrement (5 à 20 ans).  

Investir à crédit dans des parts de SCPI

Le meilleur moyen d’optimiser un investissement immobilier est de l’acquérir en s’endettant. Le principe consiste à rembourser les mensualités de prêt avec les loyers perçus. Cela permet de se constituer un patrimoine sans effort d’épargne additionnel. Là encore, il est possible, comme lors d’un investissement immobilier en direct, de souscrire des parts de SCPI à crédit. Ce type de montage est d’autant plus intéressant dans la période actuelle que le niveau des taux d’emprunt demeure très inférieur à celui de la rentabilité d’un placement immobilier. De surcroît les intérêts payés pour acquérir des parts de SCPI sont déductibles des revenus fonciers. 

 

Pourquoi investir dans des SCPI lorsque l’on est non-résident ?   

Investir dans l’immobilier lorsque l’on réside hors de France complique la gestion locative du fait de l’éloignement. En revanche, investir dans une SCPI est une solution pertinente pour les non-résidents. La société de gestion se charge en effet, pour le compte des détenteurs de parts, d’assurer la gestion locative, d’encaisser les loyers et de les redistribuer. Nul besoin d’être sur le sol national pour gérer les relations avec les copropriétaires et les locataires. A l’occasion d’une période d’expatriation, acquérir des parts de SCPI depuis l’étranger permet en outre de se constituer un patrimoine immobilier dont l’on pourra disposer lors du retour en France. Mais l’intérêt d’investir dans des SCPI pour des non-résidents relève également d’une fiscalité particulièrement attractive.  

La fiscalité des SCPI applicable aux non-résidents 

Comme pour les résidents français, la fiscalité des SCPI appliquée aux non-résidents à pour socle les revenus fonciers. En revanche le taux d’imposition diffère puisque ces revenus ne sont pas soumis à la tranche d’imposition marginale du contribuable (TMI). Les non-résidents se voient en effet appliquer un taux forfaitaire de 20 % auquel se rajoute la CSG et la CRDS.

 

Si vous envisagez de souscrire des parts de SCPI mais que vous hésitez entre les différents types de supports, n’hésitez pas à contacter les conseillers de Pierre & Placements. Après avoir défini vos objectifs patrimoniaux, nous vous soumettrons un choix des meilleures SCPI de 2021, sélectionnées par notre cabinet.

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