Savez-vous qu’en moyenne en France, un héritier perd 20 % du patrimoine reçu à cause des droits de succession ? En 2023, ceux-ci ont représenté plus de 16,6 milliards d’euros : vertigineux !
Cette statistique illustre bien le poids financier que peuvent avoir les droits de succession sur les héritiers. Cela est d'autant plus vrai lorsqu'il s'agit de transmettre un bien immobilier de grande valeur, souvent assorti de droits de succession élevés.
Pourtant, il existe des solutions qui permettent aujourd’hui d’éviter les droits de succession sur un bien immobilier et de préserver le patrimoine familial.
Découvrez dans cet article comment réduire, voire éviter totalement les droits de succession sur votre patrimoine immobilier.
Comment sont calculés les droits de succession ?
Les droits de succession sont les impôts prélevés sur la part d'héritage reçue par chaque héritier. Ils sont calculés en fonction de la valeur de la part taxable de la succession et du lien de parenté entre le défunt et l'héritier.
Calcul de l’actif net taxable
L’estimation de la valeur des biens du défunt et la déduction des dettes, réalisées par un notaire ou un expert immobilier, permettent de déterminer le patrimoine restant (l’actif net taxable). Celui-ci est ensuite divisé entre les héritiers en fonction de leur degré de parenté, de la présence ou non d’héritier réservataire (les enfants du défunt) ou d’un éventuel testament.
L’abattement fiscal et le barème progressif des droits de succession
En fonction de leur lien de parenté avec le défunt et de leur propre situation personnelle, les héritiers bénéficient d’un abattement fiscal sur la valeur de l’héritage perçu.
Il n’existe pas d’abattement pour les conjoints ou partenaires de PACS, qui sont exonérés de droits de succession.
Après déduction de l’abattement fiscal éventuel, la part taxable est soumise au barème progressif des droits de succession, qui varie de 5 % à 60 % en fonction de la part taxable et du lien familial.
Réduire ou éviter les droits de succession sur un bien immobilier : quelles solutions ?
Pour échapper aux droits de succession sur un bien immobilier et réduire ainsi le poids fiscal de la transmission de son patrimoine immobilier, plusieurs solutions sont possibles. Parmi elles, réaliser une donation de son vivant apparaît comme une solution évidente.
Mais connaissez-vous les différentes formes de donation, et saviez-vous qu’elles bénéficient, elles aussi, d’abattements fiscaux ?
Et quelles sont les autres solutions pour éviter les droits de succession sur votre patrimoine immobilier ?
Utiliser les abattements fiscaux sur les droits de donation
Transmettre un bien immobilier par donation est soumis à fiscalité, mais permet de bénéficier d’abattements fiscaux utilisables tous les 15 ans.
Cela signifie, pour des parents par exemple, qu’ils disposent d’abattements fiscaux de 100 000 €, par parent et par enfant, renouvelables en totalité tous les 15 ans. Utilisés à bon escient, ces abattements permettent de transmettre leur patrimoine immobilier à leurs enfants, tout en réalisant des économies d'impôts considérables !
Exemple de cas concret :
M. et Mme Dupont ont trois enfants et possèdent une SCI d'une valeur de 1 200 000 €. Leur objectif est de transmettre progressivement les parts de la SCI à leurs enfants en utilisant l'abattement fiscal de 100 000 € par enfant et par parent tous les 15 ans.
Première donation (2024) : chaque parent donne 100 000 € de parts à chacun de ses 3 enfants, soit un total de 600 000 € (2 parents x 3 enfants x 100 000 €). Grâce à l'abattement, chaque enfant reçoit 200 000 € de parts (100 000 € de chaque parent) sans payer de droits de donation.
Deuxième donation (2039) : quinze ans plus tard, l'abattement est renouvelé. Les parents peuvent à nouveau donner 100 000 € de parts par enfant et par parent. Ils réitèrent la donation de 600 000 € de parts, en suivant la même répartition que la première donation. Les enfants reçoivent à nouveau 200 000 € de parts chacun, toujours sans payer de droits de donation.
Résultat : en deux donations espacées de 15 ans, les parents ont transmis l'intégralité de la valeur de leur SCI à leurs enfants, sans que ceux-ci n'aient eu à payer de droits de donation.
Réaliser une donation de son vivant
La donation simple
C’est la forme la plus courante de donation. Le bénéficiaire peut être un membre de la famille, un ami ou même une association. La donation simple d’un bien immobilier doit se réaliser devant notaire, et respecter la part d’héritage revenant aux héritiers réservataires.
La donation-partage
La donation partage est une donation par laquelle le donateur partage, de son vivant, tout ou partie de son patrimoine immobilier entre ses différents héritiers. Elle permet d'organiser sa succession de manière plus personnalisée et de transmettre un patrimoine plus équilibré. Réalisée devant notaire, les biens donnés sont évalués au moment de la donation, ce qui permet de fixer leur valeur pour le calcul des droits de succession.
La donation progressive
Elle consiste à réaliser plusieurs donations de montants plus modestes, au fil du temps, afin de transmettre son patrimoine progressivement tout en profitant de la reconstitution des abattements fiscaux tous les 15 ans.
Le démembrement de propriété et la donation avec réserve d’usufruit
On parle de démembrement de propriété lorsque la pleine propriété d’un bien immobilier est divisée entre :
- L’usufruit (usus et fructus) qui donne le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus,
- La nue-propriété (abusus) qui donne le droit de disposer du bien,
La donation avec réserve d’usufruit est donc le fait de céder la nue-propriété d’un bien immobilier à un ou plusieurs bénéficiaires, tout en conservant son usufruit. Il s’agit de l’une des formes de donation les plus efficaces pour réduire la fiscalité sur la transmission de son patrimoine immobilier.
Au décès du donateur (l’usufruitier), l’usufruit rejoint la nue-propriété en franchise de droits, ce qui signifie que le (ou les) nu-propriétaire reçoit l’usufruit du bien immobilier en exonération totale de droits de succession.
Par ailleurs, les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété cédée, progressive en fonction de l’âge du donateur. Plus la donation est réalisée jeune et moins sa valeur est importante, et donc moins fiscalisée.
Il est également possible, pour un donateur et ses héritiers, d’acquérir ensemble un bien immobilier directement démembré, afin d’anticiper d’ores et déjà sa future transmission.
Créer une SCI familiale
Créer une SCI (Société Civile Immobilière) familiale, détentrice d’un bien immobilier de famille, permet de diviser ce bien immobilier en parts sociales et de les distribuer plus facilement à ses héritiers, de son vivant.
La SCI familiale crée une plus grande flexibilité dans la gestion du bien immobilier, et facilite sa transmission hors fiscalité. Céder progressivement ses parts sociales à ses héritiers permet d’optimiser la reconstitution des abattements fiscaux tous les 15 ans.
Par ailleurs, la donation de parts sociales peut bénéficier d'abattements fiscaux plus importants que ceux accordés pour une donation directe, sous certaines conditions. Ces parts sociales peuvent elles-mêmes être démembrées, afin d’optimiser encore davantage leur transmission.
Rédiger un testament
Rédiger un testament est un acte juridique qui ne s’applique qu’au jour du décès du donateur.
S’il ne permet pas en lui-même de réduire les droits de succession sur un bien immobilier, il permet en revanche de répartir librement son patrimoine entre ses futurs héritiers, à condition de respecter les parts revenant aux héritiers réservataires.
Le testament a également l’avantage de pouvoir être révoqué ou modifié à tout moment, contrairement à la donation qui est généralement irrévocable.
En facilitant la répartition d’un patrimoine immobilier entre plusieurs bénéficiaires, le testament permet d’optimiser les abattements fiscaux sur les successions de chacun. Il permet aussi de transmettre un bien immobilier à son ou sa partenaire de PACS, en exonération totale de droits de succession.
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