Si, pour de nombreux investisseurs, la baisse des taux immobiliers peut être interprétée comme un signal d’achat, elle ne s’accompagne pas que de bonnes nouvelles. Depuis 2022 le coût moyen des prêts immobiliers a en effet été multiplié par 3. Même si cette hausse a été spectaculaire sur un laps de temps très court (24 mois), il convient néanmoins de la relativiser. Elle succède en effet à une période de taux directeurs historiquement bas et artificiellement maintenus à des niveaux proche de zéro par des banques centrales plus soucieuses d’enrayer la crise des dettes souveraines que de simplement veiller au bon fonctionnement des mécanismes de marché. Nonobstant, le coût d’un prêt immobilier, aujourd’hui significativement plus élevé qu’il y a 2 ans, amène naturellement à s’interroger sur la pertinence qu’il y a à investir dans la pierre. Et ce d’autant que de nombreux conjoncturistes nous promettent une décrue prochaine de la courbe des taux d’emprunt. Alors est-il urgent d’attendre (la baisse des taux immobiliers) ou faut-il garder à l’esprit qu’en matière d’investissement il ne fait jamais bon procrastiner et que les bonnes affaires n’attendent pas ?
Pourquoi les taux d’intérêt fluctuent-ils ?
Comment expliquer les fluctuations à la hausse ou à la baisse des taux immobiliers ? Certains facteurs à l’origine de ces fluctuations peuvent paraître très rationnels et dans une certaine mesure prévisibles. Il en va ainsi du ralentissement de la productivité et de la demande qui souvent survient à l’issue d’une période de surchauffe économique. A contrario l’augmentation de l’offre en réponse à une demande de biens qui s’emballe s’accompagne le plus souvent de signes annonciateurs qui permettent d’en appréhender les effets : mesure des intentions d’achat et résultats d’enquêtes sur le moral des consommateurs, des investisseurs et des dirigeants d’entreprises.
À l’inverse, des événements totalement indépendants des mécanismes de marché, tels que ceux liés à des risques géopolitiques, peuvent survenir brutalement et bousculer la logique économique. Les chocs pétroliers des années 70 en sont l’illustration. Ils avaient eu pour conséquences de fortes tensions inflationnistes et la prédominance de taux d’intérêt à 2 chiffres pendant plusieurs années. Plus récemment la crise sanitaire et ses conséquences sur nos économies n’ont à aucun moment été anticipées comme pouvant être les ferments d’une poussée inflationniste et d’une "repentification" de la courbe des taux telle que nous l’avons subie.
Baisse des taux immobiliers : quelles conséquences pour un investisseur immobilier ?
Selon l’observatoire du crédit logement, entre mars 2022 et mars 2024, le taux d’intérêt moyen d’un prêt immobilier contracté pour une période de 20 ans est passé de 1,13 % à 3,82 % (après un point haut à 4,26 % en décembre 2023). Ce différentiel de taux équivaut à un surcoût de 31 440 € par tranche de 100 000 € emprunté. À l’aune de ces chiffres, il ne fait pas de doute que la perspective d’une baisse des taux immobiliers ne peut qu’inciter à reporter une décision d’achat. Or de nombreux indices plaident en faveur d’une amorce de cette baisse à compter du second semestre 2024.
Baisse des taux immobiliers : est-ce une certitude ou existe-t-il une possibilité qu'elle ne se produise pas ?
La baisse des taux immobiliers nous est d’ores et déjà promise mais quel sera l’impact réel sur les taux des emprunts immobiliers ces prochains mois ? Cela est plus dur à mesurer mais un retour aux taux de 2021 semble peu probable à moyen terme. Ce mouvement de baisse est néanmoins déjà un peu perceptible puisque, comme nous l’avons évoqué ci-dessus, après un pic à 4,26 % en décembre 2023, le taux moyen des prêts immobiliers sur 20 ans a été ramené à 3,82 % en mars 2024. Dans ses notes de conjonctures publiées depuis le début de l’année 2024, l’INSEE ne cesse de constater la baisse de l’indice des prix à la consommation. Ce recul de l’inflation devrait donc en toute logique amener les banques centrales à baisser leurs taux directeurs ce qui de facto impacterait positivement le coût des prêts immobiliers.
Nous n’avons pas ici la prétention de vouloir remettre en cause ce que la plupart des prévisionnistes annoncent. Pour autant, il nous paraît préférable de rester prudent et de ne pas considérer que cette tendance baissière des taux d’intérêt puisse être irréversible. Même s’il s’agit du scénario le plus probable, la possibilité que des tensions internationales viennent en inverser le cours n’est pas à exclure. En l’absence d’absolue certitude il nous semble surtout peu rationnel de remettre à plus tard un investissement immobilier au seul motif qu’une hypothétique baisse des taux pourrait permettre d’en améliorer le rendement.
2 bonnes raisons d'investir en 2024 sans attendre une potentielle baisse des taux immobiliers
Viendra-t-elle ou ne viendra-t-elle pas ? À miser sur la baisse des taux immobilier, ne risque-t-on pas de jouer à l’Alésienne ? Pour éviter cet écueil, nous vous proposons 2 bonnes raisons d’investir sans attendre.
Baisse des taux immobiliers et hausse des prix pour un gain nul
Début 2022, le renchérissement du coût des prêts immobiliers a eu pour conséquence une forte diminution du nombre de transactions immobilières et subséquemment, une baisse des prix de vente. Une inversion prochaine de la courbe des taux d’intérêt pourrait avoir l’effet inverse. Autrement dit, ce que les investisseurs économiseraient en empruntant à de meilleures conditions pourrait être un gain nul si les prix des biens immobiliers repartaient à la hausse.
En cas de forte baisse des taux immobilier, des renégociations seront toujours possibles
Emprunter à taux fixe aujourd’hui ne vaut pas renonciation à profiter d’une baisse des taux immobiliers qui pourrait survenir d’ici la fin de l’année ou l’année prochaine. Il sera en effet toujours possible de renégocier un prêt immobilier avec l’établissement bancaire dans lequel il a été souscrit ou de faire jouer la concurrence et d’obtenir d’une autre banque le rachat de ce prêt à de meilleures conditions. Toutefois pour faciliter cette éventuelle renégociation, il conviendra, au moment de la souscription de l’emprunt, de porter une attention particulière à la clause de remboursement anticipé et d’essayer de limiter le montant des pénalités prévues au contrat.
Même s’il convient, à l’occasion d’un investissement immobilier, de ne pas négliger les conditions d’emprunt, celles-ci ne doivent pas selon nous être prépondérantes dans le processus de décision. La qualité d’un bien, sa situation, son potentiel de rendement locatif seront des critères bien plus pertinents à prendre en compte pour ne pas avoir à regretter plus tard une acquisition immobilière.
Les conseillers de Pierre & Placements sont à votre disposition pour vous présenter leurs solutions dédiées à l’investissement immobilier et pour vous permettre d’emprunter aux meilleures conditions de marché du moment.
