Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) et les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) offrent aux épargnants l’opportunité de diversifier leur patrimoine en investissant dans l'immobilier professionnel. Ces véhicules d’épargne collective permettent d'accéder à un marché généralement réservé aux investisseurs institutionnels, avec des avantages non négligeables. Pour l'épargnant qui souhaite se constituer un patrimoine immobilier, le choix entre SCPI ou OPCI demande une réflexion approfondie. Il devra notamment prendre en compte ses objectifs d'investissement, son profil de risque et son horizon de placement.
Les critères essentiels pour choisir entre SCPI ou OPCI
Un investissement à moyen ou long terme dans l'immobilier d'entreprise peut s'avérer pertinent pour ceux qui recherchent une source de revenus récurrents et une diversification de leurs actifs.
Les SCPI, qui investissent directement dans des immeubles de bureaux, commerces ou logistique, offrent généralement des rendements locatifs plus substantiels.
Les OPCI, quant à eux, proposent une plus grande diversification des actifs, avec une exposition à l'immobilier physique, mais aussi à des titres financiers liés à l'immobilier.
Cette combinaison peut convenir aux investisseurs souhaitant une gestion plus dynamique de leur portefeuille. Au-delà des aspects financiers, l'investisseur devra également prendre en compte sa tolérance au risque et son appétence pour la gestion d'un patrimoine immobilier. SCPI ou OPCI permettent en effet de bénéficier des avantages de l'investissement immobilier sans avoir à gérer directement les actifs sous-jacents. Quelle que soit l'option choisie, l'essentiel est de bien définir ses objectifs d'investissement et de procéder à une analyse approfondie des caractéristiques de chaque véhicule, afin de prendre la décision la plus adaptée à sa situation personnelle et à ses aspirations patrimoniales.
Comprendre les SCPI et OPCI avant d’investir
Qu’est-ce qu’un OPCI ?
Un OPCI est un véhicule d'investissement qui associe des biens immobiliers et des actifs financiers. Les OPCI collectent des capitaux auprès d'investisseurs individuels et institutionnels pour investir dans divers types de propriétés immobilières, telles que des immeubles commerciaux et résidentiels, mais aussi dans des produits financiers comme des actions ou des obligations. La particularité d’un portefeuille d’OPCI est ainsi d’offrir à l’épargnant un bon équilibre et un bon compromis entre les rendements réguliers de l'immobilier et la liquidité des actifs financiers. Investir dans un OPCI permet à la fois de capter des loyers et d’engranger les plus-values générées par les actifs financiers.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Une SCPI est un véhicule d'investissement en immobilier locatif. Les SCPI collectent des fonds auprès d'investisseurs particuliers et institutionnels pour acquérir et gérer toutes typologies de biens immobiliers comme des immeubles résidentiels, des bureaux, des commerces, des immeubles de santé ou des entrepôts. Les porteurs de parts de SCPI perçoivent des loyers et bénéficient des plus-values générées par ces biens. Des gestionnaires professionnels s'occupent de la gestion du parc immobilier détenu par une SCPI et de l'achat de nouveaux biens au nom des porteurs de parts. Les revenus locatifs sont ensuite distribués régulièrement aux investisseurs sous forme de revenus fonciers, faisant de la SCPI une solution idéale pour ceux qui souhaitent un revenu complémentaire dans l’immobilier sans devoir gérer directement le bien qui génère ce revenu.
Comment différencier une SCPI et une OPCI ?
La meilleure méthode pour différencier SCPI ou OPCI sera d’analyser la composition de leurs portefeuilles. La principale différence entre ces 2 véhicules s’observe à l’aune de leur cadre réglementaire. Les SCPI se concentrent uniquement sur l'immobilier, tandis que les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) ont la capacité d'investir dans une gamme plus large d'actifs, y compris, comme nous l’avons déjà vu, des produits financiers tels que des actions ou des obligations. Cette différence influence le niveau de risque et de rendement de chacun de ces produits d’épargne immobilière.
Quelles sont leurs particularités réglementaires et fiscales ?
D'un point de vue réglementaire, les OPCI sont régis par le Code monétaire et financier, tandis que les SCPI sont réglementées par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF). Ces réglementations peuvent avoir un impact sur la supervision et la transparence des investissements, ainsi que sur les règles encadrant la gestion des actifs et la distribution des revenus aux investisseurs. Les SCPI sont soumises à une réglementation très stricte qui impose à leurs sociétés de gestion la production régulière de rapports sur leurs performances. Sur le plan fiscal, les gains des SCPI sont souvent imposés sur le revenu. Les OPCI ont un meilleur traitement fiscal, car ils ne paient souvent pas d'impôt sur les sociétés, ce qui peut augmenter les gains nets pour les investisseurs.
Comment choisir entre SCPI ou OPCI ?
À l’heure de faire un choix entre SCPI ou OPCI, chacun doit se déterminer en fonction de ses objectifs patrimoniaux.
Les SCPI pour privilégier des revenus réguliers
Les SCPI peuvent davantage convenir aux investisseurs qui cherchent des revenus réguliers. Étant axées sur l'immobilier locatif, les SCPI visent à distribuer des revenus stables provenant des loyers générés par leur parc immobilier, ce qui satisfait parfaitement les objectifs de ceux qui sont à la recherche d'un revenu complémentaire. De même, pour maximiser le rendement, il est tout à fait possible de recourir à l’emprunt pour investir en SCPI. Mais il faut avoir à l’esprit que les SCPI sont des investissements à long terme. Elles sont moins liquides que les OPCI et ce d’autant que l'immobilier est un secteur cyclique. Un horizon de placement d'au moins 8 ans est généralement recommandé aux souscripteurs de SCPI.
Les OPCI pour rester plus « liquide »
Les OPCI peuvent convenir aux investisseurs recherchant plus de liquidité. Ils offrent une disponibilité de cash supérieure notamment parce qu’ils ont pour obligation de racheter les parts de leurs associés. Les épargnants peuvent ainsi récupérer facilement leur capital. Les OPCI, qui investissent à la fois dans l'immobilier et les marchés financiers, offrent en outre une diversification plus large qui peut réduire le risque global d’un investissement.
SCPI ou OPCI : comment se positionner sur ces produits en 2025
La détente observée récemment sur les courbes de taux à court ou moyen terme se traduit par une augmentation des transactions ce qui devrait rapidement profiter au secteur immobilier. De surcroît un cycle haussier est d’autant plus envisagé qu’il interviendrait après plusieurs années d’assainissement du marché de l’immobilier. L’année 2025 voit donc se profiler de belles opportunités en matière d’investissement immobilier y compris dans le domaine de la « pierre papier » (SCPI ou OPCI). L’optimisation d’un investissement sur ce marché nécessite néanmoins l’élaboration d’une stratégie personnalisée et donc fonction du profil de chaque investisseur.
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