Investir dans une SCPI en démembrement est une solution efficace pour les épargnants souhaitant optimiser leur patrimoine. Cette optimisation se traduit bien sûr par une réduction de charges fiscales. Que ce soit pour préparer une retraite, optimiser sa fiscalité ou préparer une transmission, le démembrement de parts de SCPI offre aux investisseurs dans la pierre papier flexibilité et sécurité.
Qu’est-ce qu'une SCPI en démembrement ?
La pleine propriété d'un bien immobilier ou de parts de SCPI permet de disposer d'un bien de manière absolue : vendre son bien, le louer, l’occuper, etc. Mais cette pleine propriété se compose de deux droits distincts :
- L'usufruit : le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les bénéfices ;
- La nue-propriété : le droit de disposer d’un bien.
La SCPI en démembrement temporaire
Dans le cas d'un démembrement temporaire de SCPI, le détenteur de l'usufruit recueille les bénéfices potentiels que génère la SCPI (les loyers). Le nu-propriétaire possède quant à lui des parts de SCPI dont il ne perçoit cependant aucun revenu. Lorsque la période de démembrement prend fin (en fonction de la durée fixée lors de l'acquisition des parts), le nu-propriétaire récupère l'usufruit, devenant ainsi le propriétaire à part entière des parts.
L'achat de la nue-propriété permet de réduire le coût d’un investissement dans la pierre papier. Généralement une part de SCPI démembrée s’acquiert entre 60 % et 80 % de la valeur totale de la part (valeur de la SCPI détenue en pleine propriété).
Ainsi pour le nu-propriétaire, le démembrement temporaire de parts de SCPI présente plusieurs avantages :
- une décote à l'achat en fonction de la durée ;
- l'absence de fiscalité sur les revenus pendant la période de démembrement ;
- l'exonération de l'impôt sur la fortune immobilière.
Et à l’issue d’une période de démembrement que se passe-t-il ?
Comme nous l’avons déjà vu, une fois la période de démembrement de propriété achevée, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété de ses parts. Cela a deux conséquences principales.
- Tout d'abord, le nu-propriétaire commence alors à percevoir directement les loyers qui revenaient auparavant à l'usufruitier. Il peut ainsi bénéficier de la totalité des revenus locatifs générés par le bien immobilier. Cette récupération des loyers constitue un avantage significatif pour le nu-propriétaire, qui voit ainsi son rendement augmenter de manière substantielle.
- Ensuite, le nu-propriétaire peut désormais revendre ses parts à leur prix normal, sans avoir à subir de décote comme c'était le cas pendant la période de démembrement. En effet, durant cette période, la valeur des parts était réduite, car elles ne donnaient droit qu'à la nue-propriété, l'usufruit étant détenu par une autre personne. Maintenant que le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété, il peut céder ses parts à leur juste valeur de marché, sans aucune minoration.
La fin du démembrement de propriété est donc une étape clé pour le nu-propriétaire, qui récupère à la fois les revenus locatifs et la possibilité de céder son bien au prix du marché, sans décote. À l’échéance de la période de démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts et devient imposable sur les revenus versés par la SCPI.
Cependant, le nu-propriétaire fait face à deux inconvénients : l'absence de liquidité des parts en nue-propriété et un engagement ferme pendant toute la durée du démembrement.
Pourquoi acquérir des parts de SCPI en démembrement ?
Acheter des parts de SCPI en nue-propriété signifie que l'investisseur doit renoncer à tout revenu pendant la durée de l'usufruit. En contrepartie, il obtiendra la propriété complète de la SCPI à la fin de cette période, pour un coût d’acquisition de seulement 60 à 80 % de sa valeur totale. Comme il ne perçoit pas de loyers, le détenteur de parts de SCPI en nue-propriété ne subit aucune fiscalité additionnelle. De plus, c'est l'usufruitier qui déclare la valeur de la part dans le cadre de l'IFI. En conséquence, le nu-propriétaire n'est pas soumis à cet impôt. Enfin, lorsque le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété et revend ses parts, le prix d'achat retenu pour le calcul de la plus-value sera celui de la part en pleine propriété, et non celui de la nue-propriété. La valeur imposable sera réduite d'autant.
Pourquoi procéder au démembrement de parts de SCPI que l’on détient déjà en pleine propriété ?
Le démembrement de parts de SCPI détenues en pleine propriété peut être intéressant dans certains cas. Par exemple, il peut être judicieux d’opter pour le démembrement afin de préparer sa succession. Dans ce cas de figure, il est possible de conserver l'usufruit des parts et de transmettre la nue-propriété à ses enfants via une donation. Ainsi, à la mort de l'usufruitier, les enfants propriétaires de la nue-propriété récupéreront la pleine propriété du bien sans avoir à payer des droits de succession.
Comment acquérir des parts de SCPI en nue-propriété ?
L’acquisition de parts de SCPI en démembrement n’est pas une opération totalement anodine. Même si le mécanisme du démembrement est un concept relativement accessible, il est recommandé de consulter un conseiller financier ou un expert en gestion de patrimoine pour s’assurer de choisir les meilleures SCPI en démembrement. Il faut par ailleurs savoir que toutes les SCPI ne proposent pas des parts démembrées et que la disponibilité de ce type d’investissement demeure le plus souvent confidentielle. La consultation d’un professionnel de l’immobilier dématérialisé sera en outre pour l’épargnant l’occasion d’effectuer différentes simulations personnalisées en fonction de son profil d'investisseur.
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