Pourquoi acheter une SCPI à crédit en 2023 ?

Les SCPI sont devenues une solution d’épargne immobilière incontournable en gestion de patrimoine. Notamment parce qu’elles affichent depuis 10 ans un rendement toujours supérieur à 4 %. Cette régularité confère à la « pierre papier » le statut de « valeur refuge ». La rentabilité des sociétés civiles de placement immobilier permet de compenser les fluctuations à la baisse sur les marchés financiers et offre une bonne protection face à l’inflation. Mais loin de n’être qu’un placement défensif, l’investissement en SCPI peut également se concevoir pour « booster » une stratégie patrimoniale. L’acquisition de SCPI à crédit permet ainsi d’optimiser sur le long terme le rendement facial d’une SCPI. 

Acheter des parts de SCPI à crédit : pourquoi avez-vous intérêt à recourir à l’endettement ?  

L’investissement en immobilier locatif se conçoit généralement en ayant recours à l’emprunt. L’investisseur poursuit ainsi un double objectif : s’assurer des revenus réguliers dans le futur (les loyers) et se constituer un patrimoine. Ce type de montage sera le plus souvent assorti d’une fiscalité allégée. L’achat de parts de SCPI à crédit obéit à la même logique :

• Bénéficier de l’effet de levier de l’endettement ;
• Rechercher des sources d’optimisations fiscales.

En outre, de la même manière que lorsque l’on s’endette pour acheter un bien en direct, la souscription d’un « prêt SCPI » oblige l’emprunteur à contracter une assurance décès. Loin d’être seulement contraignante, cette obligation s’apparente également à un acte de bonne gestion patrimoniale. En cas d’accident de la vie, le conjoint du souscripteur continue de percevoir les loyers des SCPI sans avoir à rembourser la dette qui est prise en charge par l’assurance. 

Acquisition de SCPI à crédit en 2023 : est-il encore temps de profiter de l’effet de levier de l’endettement ?

Avec le retour de l’inflation les taux prêteurs sont très logiquement repartis à la hausse. Le taux moyen des prêts immobiliers est ainsi passé de 1,07 % en janvier 2022 à 2,25 %* en décembre 2022. De surcroit, emprunter pour acquérir des SCPI coûtera généralement un peu plus cher que pour un bien en direct.

Toutefois, les acquéreurs de parts de SCPI à crédit devraient continuer de bénéficier de conditions d’endettement favorables en 2023. Paradoxalement, alors que les taux prêteurs augmentent, l’effet de levier de l’endettement pourrait même leur être davantage bénéfique. En effet avec une inflation à 6 % en 2022, les taux d’intérêt réels** sont devenus négatifs. A contrario, lorsqu’il était encore possible d’emprunter à plus ou moins 1 %, le taux d’intérêt réel d’un prêt était positif puisque l’indice des prix était quasi nul. À titre d’exemple l’inflation en 2020 s’élevait à 0,5 % alors que la moyenne des taux des crédits immobiliers ressortait à 1,17 %***.

*source crédit logement
**taux d’intérêt réel : différence entre le taux nominal d’un prêt et l’inflation, soit le coût réel d’un prêt en tenant compte de l’érosion monétaire
***source : INSEE et crédit logement

Parts de SCPI à crédit en 2023 : quel est l’avantage fiscal ?

Le coût d’un prêt contracté pour acheter des parts de SCPI est en outre minoré par les possibilités de déductions fiscales qu’offre ce type d’opération. Celles-ci sont au nombre de trois :

1. Les frais de dossiers liés à la réalisation du crédit sont entièrement déductibles ;
2. Les intérêts d’emprunt sont également assimilables à des charges qui viennent en déduction des revenus versés par la SCPI ;
3. Enfin, le même traitement sera apporté aux frais d’assurance. 

Investir dans une SCPI à crédit : quels avantages spécifiques pour un non-résident ?

Investir dans la « pierre papier » plutôt que dans un bien immobilier en direct s’avère particulièrement pertinent pour un non-résident. Il est en effet difficile depuis l’étranger d’accomplir toutes les tâches de gestion liées à la détention d’un bien immobilier locatif. En revanche détenir des parts de SCPI lorsque l’on est non résident offre la possibilité de s’affranchir de toutes ces contraintes. En outre, les non-résidents détenteurs de parts de SCPI bénéficient d’une fiscalité attractive. Deux situations sont à prendre en compte :

Dès lors que les loyers qui leurs sont  versés par une SCPI proviennent d’actifs situés en France, les non-résidents sont soumis à l’impôt foncier. L’administration fiscale leur applique dans ce cas un taux minimal de 20 %.Le montant des prélèvements sociaux sera différent selon la zone de résidence :

• Lorsque le non-résident est affilié à un régime de sécurité sociale de l’espace économique européen (EEE), il ne devra s’acquitter que d’une contribution sociale de solidarité de 7,5 % ;
• Hors EEE, ce sera le taux global de 17,2 % qui prévaudra.
  
  2. Cas d’une SCPI qui détient des actifs immobiliers hors de France

Lorsque les biens immobiliers détenus par la SCPI sont situés à l’étranger, les revenus extériorisés par ces actifs n’ont pas à être déclarés à l’administration fiscale française. La société de gestion de la SCPI s’acquittera d’un impôt auprès du pays où sont localisés ces biens. L’investisseur non-résident sera quant à lui soumis aux règles fiscales du pays dans lequel il réside. Un non-résident détenteur de parts de SCPI investies dans  des actifs situés hors de l’hexagone n’a donc aucun impôt à payer en France.  

Les risques liés à l’investissement en SCPI

Comme tout investissement immobilier classique, les SCPI comportent des risques.

• Le risque en revenu et en perte de capital : Les revenus potentiels ainsi que les valeurs des parts de la SCPI peuvent varier à la hausse ou à la baisse.
• Le risque de liquidité : Les modalités de retrait des parts de la SCPI sont liées à l’existence ou non d’une contrepartie, la Société de Gestion de Portefeuille (SGP) ne garantissant pas la liquidité des parts.
• Le risque de marché : Les revenus potentiels ainsi que la valeur des parts peuvent varier à la hausse ou à la baisse en fonction de la conjoncture économique et immobilière. 
• Le risque lié à l’endettement : La SCPI peut avoir recours à l’endettement dans la limite de 30 % de la valeur de ses actifs immobiliers.
• Le risque lié à des investissements dans actifs immobiliers : Les variations du marché immobilier peuvent entraîner des variations importantes de la valeur des immeubles et du marché locatif.

Pour optimiser votre investissement, vous envisagez d’acquérir des parts de SCPI à crédit. Les conseillers de Pierre & Placement sont à votre disposition pour vous présenter leur sélection des meilleures SCPI et vous aider à trouver des sources de financement pour les acquérir.