Le marché de l'immobilier occupe une place particulière pour les Français. Dans l'optique de compléter ses revenus et de développer son patrimoine, les investissements immobiliers locatifs se multiplient.
L'investissement en nue propriété est une solution encore méconnue aujourd'hui qui présente pourtant de nombreux avantages. Elle s'adapte particulièrement aux expatriés, même si elle est aussi accessible aux résidents Français. Le principe de l'usufruit locatif social repose sur le démembrement de la propriété. Ce type de montage n'est pas aussi complexe qu'il y paraît et offre de multiples opportunités.
La nue propriété, comment ça fonctionne ?
Créé dans les années 2000, l'usufruit locatif social permet d'investir en immobilier résidentiel différemment et sans contrainte. Depuis 2006, ce dispositif est encadré par la loi ENL (Engagement National pour le Logement). Sa déclinaison la plus connue est la société PERL (Plan Epargne Retraite Logement). Il permet d'acquérir à moindre coût une maison ou un appartement en France. Généralement, ces biens immobiliers sont situés dans les agglomérations subissant une forte pression foncière, telles que Paris, Marseille, Lyon, Lille, Bordeaux, Nantes, Nice, Toulouse ou encore Strasbourg. Il s'agit de logements sociaux "temporaires" dont les locataires doivent répondre à des conditions de ressources encadrées par la loi.
Le démembrement de la propriété.
L'usufruit locatif social repose sur le démembrement du bien acheté. Il s'agit de distinguer la nue-propriété et l'usufruit. La nue-propriété correspond au droit de disposer du bien. C'est cette partie qu'un investisseur privé peut acquérir. L'usufruit, quant à lui, est détenu par le bailleur, ce dernier est un institutionnel. L'usufruit est le droit d'usage du bien ainsi que le droit d'en percevoir les fruits, c’est-à-dire les loyers. Le bailleur usufruitier encaissera donc les loyers pendant toute la durée du démembrement. En d'autres termes, coexistent le droit de posséder (la nue-propriété) et le droit d'utiliser (l'usufruit).
En contrepartie, l'acheteur de la nue-propriété ne paiera qu'une partie de la valeur réelle du bien. En général, le montant de la nue-propriété est de 60 %, les 40 % restants étant payés par l'usufruitier. Cela permet donc d'acquérir un bien pour seulement 60 % de sa valeur réelle non démembré.
Ces contrats sont conclus pour des durées de 15 à 20 ans, la moyenne nationale s'établissant à 17 années. À la fin de l'opération, le nu-propriétaire devient de manière automatique plein propriétaire. Il peut alors disposer librement de son bien : revendre afin de faire une plus-value ou de disposer de liquidités, y habiter ou le mettre en location avec le même locataire ou un autre.
Quels sont les avantages à investir en nue-propriété ?
Le principe de ce dispositif repose sur l'acquisition de la nue-propriété. Cela permet d'acquérir un bien immobilier pour une valeur inférieure au marché en bénéficiant d'une décote d'environ 40 %. Cela induit également une capacité d'investissement supérieure, que l'achat se fasse à crédit ou en fonds propres.
Les avantages sont nombreux car le risque locatif et la gestion quotidienne sont du ressort du bailleur-usufruitier :
Le nu-propriétaire est dispensé de :
- gérer les états des lieux,
- rechercher des locataires,
- recouvrir les loyers en cas d'impayés.
- faire entretenir l'immeuble et les communs (réalisé par le bailleur).
- remettre le bien en état avant la livraison à la fin du contrat de démembrement (à la charge du bailleur).
Le nu-propriétaire est également libre de revendre le bien à tout moment :
- à la fin du contrat, il pourra choisir de conserver le locataire en place, d'en trouver un nouveau, d'y habiter ou de le vendre. Le locataire en place doit être prévenu 6 mois avant si son départ est demandé. Le bailleur a pour obligation de lui proposer une solution de relogement.
Le risque locatif est donc nul.
Une épargne socialement et économiquement performante.
L'usufruit locatif social est un placement immobilier qui allie sécurité et performance. Il permet d'adopter une stratégie d'ingénierie patrimoniale judicieuse et innovante. Si vous envisagez d'acheter un bien pour le mettre en location, ce dispositif fiscal est peut-être la solution que vous cherchez.
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Article rédigé par François Palmesani
Responsable de la Communication chez Pierre & Placements
