La période que nous traversons depuis 1 an amène naturellement à se poser des questions sur les implications de la crise sanitaire quant à la réaction de toutes les classes d’actifs. Parmi celles-ci, l’évolution du marché immobilier était particulièrement attendue. Fortement orienté à la hausse avant le début de la crise, un retournement était à craindre. Le nouveau paradigme qu’engendre l’épisode COVID-19 va-t-il remettre en cause la capacité de résilience de cette valeur refuge qu’est l’immobilier ?
Immobilier : une hausse plus modérée, mais toujours d’actualité
Rappelons tout d’abord que si des baisses de prix ont pu régulièrement survenir dans le passé, il s’agissait avant tout d’effets correctifs et non d’effondrement. L’année 2020 apporte à ce sujet des enseignements plutôt rassurants. Loin de s’effondrer, le marché de l’immobilier résidentiel à offert une belle résistance. Tout au plus, une nouvelle donne se profile avec des acquéreurs de plus en plus séduits par les villes de province de taille moyenne ou les prix se sont parfois de nouveau envolés. Qu’il s’agisse d’acquisition en pleine propriété où en nue-propriété l’immobilier demeure une solution pérenne de l’épargne de long terme. Si pour l’année 2021 l’évolution des prix semble marquer un peu le pas par rapport à ce qui pouvait être observé jusque fin 2019, la tendance n’est pas pour autant à la baisse. Pourtant, le recul de l’activité économique et la progression concomitante du chômage pouvaient logiquement permettre de pronostiquer un retournement du marché. Émettre cette hypothèse revient à oublier un peu vite que si l’immobilier est un placement, il permet également de combler un besoin essentiel : se loger. Or la demande de logement demeure forte en France et l’investissement dans l’immobilier locatif demeure de surcroit attractif avec des conditions d’emprunt toujours favorables et des incitations fiscales qui perdurent.
L’immobilier résidentiel toujours porté par une conjoncture qui lui est favorable
La bonne santé du marché immobilier en 2021 ne doit-elle pas au fond être perçue comme une évidence ? Certes, l’environnement économique s’est dégradé depuis un an. En revanche la difficulté de se loger demeure et la pression démographique ne baisse pas. En outre le déficit de logements déjà d’actualité avant crise, notamment dans le neuf, demeure crucial. La mise à l’arrêt ou le ralentissement de nombreux chantiers a eu pour impact de renforcer le déséquilibre de l’offre par rapport à la demande. Avec pour effet un maintien des prix ou de nouvelles hausses. Acquéreurs, investisseurs, locataires sont tous autant concernés par ce phénomène de raréfaction des biens. Et s’il peut être parfois compliqué d’investir dans certaines agglomérations où la demande est particulièrement forte, rien n’obère la capacité d’emprunt des candidats à l’achat. Les taux d’intérêt demeurent historiquement bas et la menace inflationniste que certains anticipaient comme une conséquence de la crise COVID semble pouvoir être écartée par l’action des banques centrales qui veulent ainsi préserver le poids des dettes publiques. Contre toute attente, et après des mesures restrictives fin 2019, le Haut Comité de Stabilité Financière (HCSF) a en outre donné quitus aux banques pour qu’elles puissent désormais accorder des prêts à leurs clients avec un taux d’endettement (mensualité de remboursement/revenu) de 35 % contre 33 % précédemment.
Quid de l’immobilier résidentiel à l’épreuve d’une sortie de crise sanitaire ?
En 2020, avec de fortes hausses (parfois à 2 chiffres) et un volume de transactions toujours élevé, l’immobilier résidentiel a fait mieux que résister à la crise COVID-19. L’année 2021 s’annonce sous de bons auspices avec toutefois des progressions de prix plus contenus et révélatrices d’un certain attentisme. Mais il est également attendu qu’une sortie de crise, dont l’on ne connaît pas précisément la date, mais qui aura lieu, puisse relancer le marché immobilier sur un rythme plus soutenu comme en 2018 ou 2019. Les fondamentaux de cette croissance que sont le grand nombre de candidats à l’achat et les conditions d’emprunts n’ont pas changé. La demande locative reste également forte, voire insatisfaite, ce qui est de nature à encourager les investisseurs. Notons enfin que les mesures fiscales incitatives restent plus que jamais d’actualité et constituent également une aubaine pour optimiser la rentabilité d’un investissement immobilier.
