Avec la crise sanitaire liée à l’épidémie COVID-19 se profile une crise économique. S’il est certain qu’elle surviendra, nous n’en connaissons ni l’ampleur, ni les conséquences. Le secteur immobilier n’échappe pas aux pronostics. Deux questions reviennent régulièrement : quid de la valorisation des biens après crise et de leur rentabilité ?
Les porteurs de parts de SCPI peuvent sur ces sujets exprimer des interrogations légitimes. Une SCPI est un placement de long terme au plus proche de l’économie réelle. Dans la durée, ce type de véhicule recèle de nombreux atouts pour juguler les effets d’une crise économique et a vocation à être un composant protecteur du patrimoine.
2020 : une crise dont l’ampleur n’est pas encore mesurable
La tentation est forte de comparer 2020 à 2008. Mais l’exercice pourrait être tout aussi vain. Car les crises se succèdent, mais ne se ressemblent pas nécessairement.
Face à cette situation inédite, les banques centrales et les gouvernements, notamment en France, vont injecter des montants massifs pour soutenir l’économie et éviter une récession. Ces mesures de soutien sans précédent bénéficieront pour la première fois plus directement et plus largement à tous les acteurs économiques : salariés et indépendants, TPE, PME, ETI et grandes entreprises.
Les taux d’intérêt devraient rester bas, en soutien aux acteurs économiques.
Voilà de quoi rassurer les bailleurs et les porteurs de parts de SCPI quant au paiement des loyers.
Y a-t-il réellement à craindre des mesures de report de loyer ?
Si l’État a offert aux entreprises la possibilité de report de loyers par l’ordonnance nº 2020-316 du 25 mars 2020, il faut aussi noter que ce texte ne concernera in fine que les TPE. Les PME et les ETI devront en revanche continuer à s’affranchir de leurs obligations vis-à-vis des bailleurs. D’autant que les pouvoirs publics mettent à leur disposition de nombreuses mesures de soutien pour assurer leur liquidité et leur permettre d’honorer leurs échéances.
Mais il faut surtout observer que si la machine économique s’enraye elle n’est pas totalement à l’arrêt. De nombreux commerces alimentaires, au premier rang desquels la GMS (grande et moyenne surface), les établissements de santé comme les pharmacies ou les commerces d’optique et ceux ayant des activités financières ou d’assurance restent ouverts et continueront de s‘acquitter de leurs loyers.
Enfin, il faut se souvenir que l’économie française se caractérise par une forte prédominance de grandes entreprises peu endettées et disposant de volants de trésoreries conséquents. Ces acteurs, même s’ils seront sans doute affectés par la récession promise à l’hexagone, ne feront pas défaut à leurs bailleurs.
Les crises se succèdent et se surmontent toujours. Celle qui se prépare se résorbera. Les prémisses d’une reprise de l’activité économique en Chine avec le « déconfinement » des secteurs touchés par l’épidémie en sont les premiers signaux encourageants. Mais la crise de 2020 sera aussi le marqueur des bonnes pratiques en matière de gestion d’actifs.
En période de crise, le caractère « valeur refuge » des SCPI s’affirme, car ces véhicules privilégient la mutualisation des risques locatifs.
Les SCPI présentent l’avantage de disposer d’un parc immobilier composé d’une grande diversité de biens et de locataires. Par l’entremise des Sociétés de Gestion, les SCPI opèrent une sélection rigoureuse des biens et de ceux qui les occupent (en fonction de leur qualité). Le risque locatif est ainsi réparti sur de nombreux preneurs de baux. Les éventuels défauts de paiement de loyer d’un locataire sont compensés par les locataires des autres immeubles.
Les entreprises locataires, solides et reconnues, s’engagent généralement sur des baux d’une durée de 10, 15 ou 20 ans et sont en capacité d’honorer leurs loyers même en cas de baisse d’activité.
Ces spécificités permettent aux SCPI de résister aux évènements conjoncturels comme la crise du coronavirus. Dans le contexte actuel, les SCPI conservent leurs caractéristiques de valeur refuge.
Rappel sur les fondamentaux de Pierre & Placements en matière d’allocation d’actifs.
Nous voulons saisir l’occasion de vous rappeler que le cabinet Pierre & Placements ne s’est jamais départi de ses principes de gestion prudente qui repose notamment sur la grande diversification de ses allocations d’actifs.
Nos SCPI obéissent à ces règles d’allocations diversifiées, selon plusieurs axes de répartition :
- Sectoriels : les véhicules de placements dont nous faisons la promotion sont investis dans l’immobilier de bureau, des surfaces commerciales, dans le secteur de la logistique au sens large (plateformes e-commerce, entrepôts..). Et nous veillons à ce que tous les secteurs d’activité soient représentés : agroalimentaire, IT, pharmaceutique, e-commerce, finance ou beauté.
- Géographiques : nous proposons de la « pierre papier » 100 % Française, nous ne manquons pas pour autant de diversifier notre offre avec des SCPI européennes ou mixtes.
Le respect de ces critères de diversification est totalement en lien avec vos objectifs de long terme qui ne peuvent se concevoir qu’avec des supports conçus pour amortir les effets des cycles de décrochages économiques.
Chez Pierre & Placements, nous considérons qu’il faut veiller à la propension d’une SCPI à maintenir ses distributions de dividendes.
Chaque année sont publiées les performances des SCPI selon leur niveau de rentabilité. Mais il s’agit de données brutes et d’une présentation « court-termiste ». Ces classements ne sont pas toujours pertinents, car ils omettent de mesurer la propension d’une SCPI à maintenir son rendement dans la durée.
Les SCPI les mieux gérées, disposent d’un volant de trésorerie confortable matérialisé dans leurs comptes par la présence d’un report à nouveau. Ces réserves prudentielles correspondent à des loyers encaissés, mais non distribués aux porteurs de parts. Le cas échéant, elles permettront de surseoir à une baisse temporaire des revenus perçus par la SCPI et de maintenir les versements réguliers que reçoivent les porteurs de parts.
La politique prudentielle de celles qui pratiquent le report à nouveau (RAN) pour être en mesure de maintenir leur niveau de rémunération en période de vaches maigres n’est pas toujours mise en avant.
Le RAN fait réellement office d’amortisseur dans un contexte de crise économique
Prenons l’exemple d’une SCPI qui possède un RAN de 90 jours :
- Notons au préalable qu’il est improbable qu’une SCPI subisse 100 % de vacance locative pendant 90 jours et que toutes les entreprises ne diffèreront pas le paiement de leurs loyers en raison du coronavirus. Toute fois, une telle SCPI pourrait maintenir une distribution stable pendant cette période sans encaisser 1 euro de loyers auprès de ses entreprises locataires.
Imaginons maintenant le scénario catastrophe d’une SCPI qui ne possède aucun RAN et ne perçoit aucun loyer pendant un trimestre :
- Un trimestre de distribution équivaut approximativement à 1 % de performance annuelle. Pour rappel, le taux de rendement moyen des SCPI pour 2019 était de 4,40 %. Si tous les locataires font défaut pendant un trimestre, la performance annuelle moyenne serait donc de 3,4 %. Cette hypothèse volontairement caricaturale montre que les SCPI devraient être, en l’état actuel des marchés financiers, parmi les placements les plus rentables en 2020.
Chez Pierre & Placements, nous avons toujours fait le choix de ne pas uniquement nous focaliser sur la rentabilité brute de la « pierre papier ».
Nous attachons beaucoup d’importance à des critères tels que :
- La qualité de gestion et la notoriété acquise par les gérants.
- La solvabilité des entreprises locataires (leur taille, leur solidité financière et leur capacité à s’acquitter des loyers en phase de repli d’activité)
- Au rapport valeur de reconstitution de la SCPI sur le prix de la part. Nous comparons la valeur vénale des actifs détenus par la SCPI au prix de souscription. Plus ce rapport est inférieur à 100 %, plus la SCPI sera en mesure d’amortir une baisse des prix du marché immobilier en préservant la valeur de ses parts.
- Au RAN de chacune des SCPI sélectionnées (voir ci-dessus)
Pour garantir au mieux les intérêts de nos clients, nous sélectionnons des SCPI cumulant toutes ces caractéristiques et susceptibles de stabilité sur le long terme.
Nous voulons aussi rappeler aux nouveaux souscripteurs de parts l’existence d’un délai de jouissance propre à chaque SCPI. Ce délai variant entre 4 et 6 mois correspond au laps de temps théorique dont dispose la SCPI pour investir les sommes qui lui sont confiées. Ils sont indiqués dans les documentations, sous la forme « 1er jour du Xème mois suivant la souscription ».
À titre d’exemple, une souscription en mai 2020 et un délai de jouissance « au 1er jour du quatrième mois ». Cela signifie que l’épargnant aura droit aux dividendes à partir du 1er septembre 2020. Ce dernier ne serait donc pas impacté par l’éventuelle baisse de rendement du 2ème trimestre 2020.
En dépit de perturbations économiques ou sanitaires, ce placement d’épargne immobilière, fort de ses 50 ans d’existence s’est toujours révélé comme un bouclier patrimonial grâce à sa solidité et son rendement attractif.
De plus, comme tout produit à capital non garanti, c’est sur la durée qu’il faudra apprécier la performance de ce type d’investissement.
Se fixer un objectif de long terme procède d’une volonté de protéger son patrimoine. Les SCPI sont connectées à l’économie réelle et offrent la meilleure stabilité possible dans la durée.
La SCPI étant un investissement immobilier, ces risques sont ceux que présentent également d’autres placements du même type, tels que ceux de l'immobilier en direct.
Les risques rencontrés :
- Le risque de perte en capital
- Le risque de liquidité
- L'absence de garantie sur les revenus
