Depuis quelques mois le retour de l’inflation semble sonner le glas de ce que l’on a qualifié de « période des taux d’emprunt historiquement bas ». Sous l’effet de l’interventionnisme des banques centrales qui révisent à la hausse leurs taux directeurs, le coût du crédit se renchérit. Alors que le taux moyen des prêts immobiliers sur 20 ans avoisinait 1 % en 2021, il semble que l’on se dirige vers une moyenne supérieure à 2 % lors du dernier trimestre 2022. Toujours réticentes pour financer l’investissement en immobilier locatif d’un non-résident, les banques seraient désormais encore plus exigeantes quant à la solvabilité de leurs emprunteurs, y compris pour ceux qui vivent et travaillent dans l’hexagone. Dans un tel contexte, est-il toujours opportun pour un expatrié d’investir dans la pierre ? Le relèvement des taux d’emprunt est-il en outre une raison suffisante pour renoncer à investir ? Voici quelques éléments de réponse.
* source crédit logement
Une hausse des taux, certes, rapide, mais un coût du crédit qui demeure très favorable pour les emprunteurs
Amorcée depuis janvier 2022, la hausse des taux d’intérêt des prêts immobiliers affiche une progression de 80 %. Un tel chiffre peut amener les investisseurs à s’interroger sur la pertinence d’une acquisition immobilière. Mécaniquement, une remontée des taux, parce qu’elle dissuade les acheteurs, peut en effet avoir une répercussion sur la valeur des actifs. De facto, de nombreux acquéreurs se demandent s’il n’est pas urgent d’attendre que les prix baissent pour investir ? Mais si la hausse a sans conteste été rapide, elle n’en demeure pas moins contenue. Emprunter même à plus de 2 % sur 20 ans demeure attractif alors que l’inflation frôle 6 % en France et parfois 10 % ailleurs en Europe. Ce raisonnement vaut également pour l’acquisition à crédit de parts de SCPI même si dans ce cas les taux pratiqués par les banques sont légèrement supérieurs à ceux accordés lors de l’acquisition d’un bien immobilier en direct. Dans un tel contexte de taux d’intérêt réel négatif (différence entre le taux d’inflation et le taux nominal d’un prêt) les conditions d’emprunts sont toujours très favorables pour les investisseurs. Reste que dans le cas plus spécifique des emprunteurs non-résidents trouver une banque qui accepte de financer l’investissement immobilier d’un expatrié constitue un obstacle parfois difficile à surmonter.
Pourquoi les conditions d’octroi de crédit immobilier se sont durcies ?
Depuis le 1er octobre 2022, le taux de l’usure s’établit à 3,05 % (contre 2,57 % avant le 01/10/2022) pour les prêts immobiliers d’une durée de 20 ans. Cet indice de référence est fixé chaque fin de trimestre par la Banque de France, et correspond au taux moyen pratiqué lors du trimestre précèdent, majoré d’un tiers. Les banques, lorsqu’elles octroient des crédits à leurs clients, sont dans l’obligation de respecter ce taux d’intérêt maximum légal qu’elles peuvent leur appliquer. Plus précisément, pour qu’un prêt puisse être octroyé, c’est son taux annuel effectif global (TAEG) qui ne devra pas dépasser le taux de l’usure. Le TAEG s’obtient en prenant compte de tous les éléments de coût d’un crédit, c'est-à-dire son taux nominal, mais également, les frais de dossier, ainsi que le coût de l’assurance emprunteur et celui de la constitution des garanties. Or la remontée rapide des taux nominaux implique que le différentiel entre ceux-ci et le taux de l’usure tend à se réduire, ce qui rend de plus en plus difficile le respect de la réglementation et aboutit à de nombreux refus de dossiers de prêts. Plus que jamais, il importe donc de bien négocier ses conditions.
Contracter un prêt immobilier depuis l’étranger : comment faire ?
Les banques considèrent que la clientèle expatriée présente un profil de risque plus élevé que celle des résidents français. Et cela essentiellement pour 2 raisons : d’abord parce qu’elles ne peuvent pas obtenir la domiciliation du salaire d’un investisseur non-résident, mais également parce qu’elles considèrent qu’elles n’auront pas la possibilité de mettre en œuvre leurs garanties en cas d’échéance de prêt impayée. Force est donc de constater que les banques françaises émettent quelques réticences à financer les non-résidents. Pour autant, il serait totalement inexact d’affirmer que celles-ci ne veulent pas octroyer des prêts à leurs ressortissants expatriés. Il existe d’ailleurs des établissements bancaires spécialisés dans le financement des non-résidents. Appréhender ceux-ci depuis l’étranger n’est toutefois pas toujours facile.
Investisseurs immobiliers non-résidents : pourquoi avez-vous intérêt à vous faire accompagner pour obtenir un financement auprès d’une banque française ?
Pour tout emprunteur la recherche d’un prêt immobilier est déjà une démarche chronophage. À cette difficulté s’ajoutent, lorsque l’on est expatrié, l’éloignement et le décalage horaire qui ne facilitent pas la recherche d’un interlocuteur bancaire puis la prise de rendez-vous pour finaliser un dossier. De surcroît, les banques, partant du principe qu’il est plus risqué pour elles de prêter une somme d’argent à un non-résident, ont pour habitude de majorer leurs conditions lorsqu’elles accordent un prêt immobilier à un expatrié. Ce dernier point d’achoppement suffit à justifier le recours à un intermédiaire spécialisé comme Pierre & Placements qui effectuera à votre place la recherche d’un établissement bancaire et sera en mesure de négocier pour vous les meilleures conditions du marché. Cette démarche fait d’autant plus sens aujourd’hui, qu’en période mouvante de hausse des taux d’intérêt, il convient de mettre en concurrence les différents acteurs du marché du crédit pour optimiser ses conditions d’emprunt. Conscient des difficultés auxquelles se heurtent les non-résidents désireux d’investir dans l’immobilier locatif, Pierre & Placements se propose de vous accompagner dans vos démarches en vous faisant bénéficier de son réseau de banques partenaires.
Vous êtes non-résident et vous souhaitez profiter de conditions d’emprunt avantageuses pour investir en France dans l’immobilier locatif. Les conseillers de Pierre et Placements sont à votre disposition pour vous aider à concrétiser votre projet.
