Les clubs d’investissement existent déjà depuis une quarantaine d’années. Il s’agit d’une forme d’épargne collective qui consiste pour des particuliers à mettre en commun des ressources financières pour investir en bourse. Ce concept a été transposé dans l’immobilier avec une formule aujourd’hui en plein essor : les « Clubs Deal Immobilier ». Au-delà de son aspect pédagogique, ce support d’investissement ouvre de nombreuses perspectives à ses membres. Il leur offre notamment la possibilité d’accéder à des opérations nécessitant des moyens importants (achat d’un hôtel, d’un EHPAD, d’un camping, etc.), qu’un seul investisseur ne pourrait mobiliser. En ligne de mire, l’investisseur d’un Club Deal visera bien sûr une rentabilité supérieure à celle des produits grand public.
Comme lors de toute souscription d’un produit d’épargne, l’adhésion à un Club Deal Immobilier à un préalable : bien comprendre son mode de fonctionnement. Nous vous proposons ci-dessous un décryptage de ce qu’est un Club Deal, comment y souscrire, ses avantages, ses inconvénients, sa fiscalité …
Club Deal Immobilier : définition et généralités
Un Club Deal est un type d'investissement collectif où plusieurs investisseurs unissent leurs moyens pour investir dans une entreprise ou un projet. Ce type d'investissement a gagné en popularité grâce à sa capacité à permettre à un collège d'investisseurs d’agréger leurs ressources et leurs compétences pour soutenir des projets plus importants et plus ambitieux qu'ils ne pourraient le faire seuls.
L'adhésion à un Club Deal est souvent (mais pas nécessairement) le fait de particuliers qui se connaissent déjà. Ce groupe se réunit pour délibérer sur les investissements qui valent la peine d'être poursuivis et sur la somme que chaque investisseur apportera. Participer à un Club Deal peut être avantageux pour de nombreuses raisons : cela permet à une personne de prendre part à des investissements plus importants qu'elle ne pourrait le faire seule et donne accès à l'expertise et aux connexions d'autres investisseurs avertis lors de l'évaluation des projets et de la gestion des investissements.
Quel est le mode de fonctionnement d’un Club Deal immobilier ?
Un Club Deal immobilier est une solution à mi-chemin entre l'investissement direct dans un bien et l'achat de parts d'OPCI ou de SCPI. Pour parvenir à ce compromis, un petit nombre de personnes se réunissent pour réaliser en commun des opérations immobilières. Contrairement à une SCI, les investisseurs sont liés par leur objectif commun d'investir dans certains types de biens immobiliers en fonction d'une stratégie qu'ils ont prédéterminée.
Les modalités juridiques de l'investissement dans un Club Deal impliquent généralement l'achat d'actions d’une entreprise immobilière créée par le groupe d’investisseurs : le plus souvent une Société Civile Immobilière et occasionnellement une SAS ou une SARL. Les membres du club deal deviennent donc des associés de l'entité constituée. Par conséquent ils disposent de droits de vote aux assemblées générales, ce qui leur permet d'approuver les décisions de gestion, les comptes financiers et tout changement éventuel de stratégie. Ils ont évidemment accès aux bénéfices générés par la structure à hauteur de leur pourcentage de participation.
Pour son bon fonctionnement un club deal immobilier est généralement supervisé par plusieurs acteurs :
- Une société de gestion de portefeuille (SGP) qui assure la collecte des fonds, de l'ingénierie financière et juridique, de la recherche, de l'audit et de l'achat des actifs, de la gestion des locations, du suivi des progrès et de la rémunération des investisseurs ;
- Un notaire qui s'occupe de la création du fonds ainsi que des augmentations de son capital initiées lors de chaque opération ;
- Un établissement dépositaire des fonds (une banque ou tout organisme financier habilité à recevoir des fonds du public) ;
- Des commissaires aux comptes assurant les missions habituelles de contrôle et de certification des documents financiers ainsi que la transmission de l’information due aux investisseurs
Comment investir dans un Club Deal Immobilier ?
- Choisir l'objet de l'investissement (immobilier résidentiel, immobilier d’entreprise, fonds de commerce, etc.) ;
- Réfléchir au retour sur investissement attendu ;
- Déterminer la durée de l'engagement que l’on est prêt à accepter (10-15 ans) et le point d'entrée minimum (au moins 100 000 €).
Lorsque ces différents critères auront été définis, il faut s’inscrire au capital de la société qui gère le Club Deal. Cette structure sera chargée d'acquérir des actifs avec les fonds des investisseurs.
Club deal : avantages et inconvénients ?
Les avantages du Club Deal Immobilier pour l’investisseur
Un Club Deal a un avantage essentiel : il permet de mutualiser des moyens financiers et des expertises qu'un investisseur individuel ne serait pas en mesure de rassembler. Il est ainsi possible d'accéder à des classes d’actifs (notamment dans l’immobilier professionnel) pour lesquelles les « tickets d’entrée » sont élevés. En outre cette formule d’épargne collective est un bon outil de diversification et de mutualisation des risques puisque ceux-ci sont répartis entre différents investisseurs. Mais le principal intérêt du Club Deal Immobilier réside dans la possibilité d’investir dans des biens d’exception avec à la clé des niveaux de rentabilité qui peuvent excéder 8 ou 10 %. Les clubs Deal Immobiliers peuvent en outre offrir des possibilités de diversification hors de France. En rejoignant un Club Deal Immobilier international, les investisseurs peuvent ainsi accéder à des projets immobiliers dans d'autres pays et donc diversifier leur portefeuille immobilier au niveau international.
Les inconvénients du Club Deal
Immobilier pour l’investisseur
Néanmoins, investir à plusieurs comporte quelques inconvénients qui peuvent être source de perte d’opportunité. Les décisions doivent être parfois prises à l’unanimité, de sorte qu’un seul membre du club deal peut bloquer une opération. De manière générale l’investissement groupé peut se heurter à des désaccords entre associés. Même si le fonctionnement d’un club deal est le plus souvent régi par un pacte d’actionnaires qui organise la manière dont chacun peut acquérir ou céder ses parts, cela n'élimine pas les risques liés à des mésententes. Enfin, il faut prendre en compte que le Club Deal fonctionne en dehors de la surveillance de l'Autorité des Marchés Financiers (AMF). Pour cette raison, il est important d'être sélectif dans le choix des partenaires d'un club deal, car ils ne peuvent pas être tenus responsables des pertes qui en résultent. Couplé à l’absence de marché organisé, ce type d’investissement peut ne pas offrir une liquidité satisfaisante (difficultés pour revendre ses parts).
Quelle est la fiscalité d’un club deal ?
L’imposition à laquelle sera soumis le participant à un Club Deal sera largement déterminée par le système fiscal de l'entreprise qui le gère. Certains projets peuvent être exonérés d'impôts comme l'impôt sur le revenu ou l'impôt sur la fortune. Dans tous les cas, les investisseurs sont toujours soumis à l'imposition de droit commun et potentiellement imposés sur les gains en capital une fois le deal terminé.
La fiscalité est ainsi déterminée par le type d’opérations réalisées. Dans un Club Deal dit de capitalisation, c'est-à-dire ayant pour objet des opérations d’achats puis de reventes, alors les investisseurs seront imposés sur leurs plus-values à la Flat Tax à 30%.
Dans tous les cas, lorsque l’investisseur participe à un club deal constitué sous forme de société, il aura tout intérêt à placer les titres qu’il détient dans un Plan d'Épargne en Actions (PEA). Cela lui permettra de bénéficier d'une exonération fiscale sur les bénéfices réalisés lors de la vente des actions après cinq ans (maturité fiscale de PEA). Les gains nets demeureront bien sûr soumis aux prélèvements sociaux (17,2%).
Enfin, dans un Club Deal dit distributif, l’investissement réalisé à vocation à dégager de manière régulière sous forme de loyers. C’est donc la fiscalité foncière qui sera appliquée. Les exonérations d’impôts relatives à l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux demeurent toutefois possibles.
Quels sont les avantages pour les expatriés d’une participation à un club deal ?
Le Club Deal Immobilier peut être une option intéressante pour les expatriés souhaitant investir dans l'immobilier en France.
Cela permet de participer à des investissements immobiliers dans l’hexagone en étant déchargé des contraintes de gestion. Les investisseurs peuvent en effet s’en remettre à un gestionnaire immobilier professionnel, ce qui constitue une solution adaptée pour les expatriés qui ne sont pas physiquement présents en France.
De plus, le Club Deal Immobilier peut être une solution pour les expatriés qui n'ont pas les moyens ou la capacité de réaliser un investissement immobilier en solo. En rejoignant un Club Deal Immobilier, les expatriés peuvent investir dans un bien prestigieux d’une valeur telle qu'ils ne pourraient se l’approprier seuls.
Cependant, il reste primordial pour les expatriés de bien évaluer les risques et les avantages du Club Deal Immobilier avant de s'engager. Il convient de s'assurer que les projets concernent des biens de qualité, présentant un potentiel de plus-value, que le coût d'achat et les frais annexes sont raisonnables, que les charges de gestion seront correctement évaluées. Les modalités de la création du club deal et de son administration doivent être également étudiées attentivement. Les investisseurs doivent en outre être conscients que les opérations immobilières peuvent comporter des risques.
En contrepartie des rendements élevés que peut offrir la participation à un « Club Deal », il convient d'accepter les risques suivants :
Le risque de perte en capital
Le risque lié au promoteur
Le risque d’illiquidité des fonds
Le risque opérationnel
Pour toutes raisons, il peut être judicieux d’être accompagné par un professionnel en gestion de patrimoine pour investir dans un Club Deal.
Même si la presse financière l’évoque fréquemment, le club deal immobilier reste un placement confidentiel. Que vous soyez résidents français ou expatriés, les conseillers de Pierre & Placement sont à votre disposition pour vous les clés de ce nouveau mode d’investissement.
