Le concept de Club Deal Immobilier séduit de plus en plus d'investisseurs à la recherche de diversification et de rendement élevé dans leurs placements immobiliers. Véritable solution hybride entre l'investissement direct et les placements collectifs classiques comme les SCPI, le Club Deal permet de mutualiser les moyens financiers et les compétences de plusieurs investisseurs. Le Club Deal Immobilier offre notamment la possibilité d’accéder à des opérations nécessitant des moyens importants (achat d’un hôtel, d’un EHPAD, d’un camping, etc.), qu’un seul investisseur ne pourrait mobiliser. En ligne de mire, l’investisseur d’un Club Deal visera bien sûr une rentabilité supérieure à celle des produits grand public.
Mais qu'est-ce qu'un Club Deal Immobilier exactement ? Comment fonctionne-t-il ? Quels en sont les avantages et les inconvénients ? Cet article répond à toutes vos questions sur ce modèle d’investissement prometteur.
Club Deal Immobilier : définition et généralités
Un Club Deal Immobilier est une structure d’investissement qui plusieurs investisseurs autour d’un projet immobilier spécifique. Contrairement aux SCPI, qui mutualisent les ressources de milliers de souscripteurs, le Club Deal Immobilier repose sur une approche ciblée et personnalisée. Les membres mettent en commun leurs fonds pour financer des biens d’envergure, souvent inaccessibles pour un investisseur individuel : immeubles entiers, hôtels, résidences seniors, ou encore projets de promotion immobilière.
Exemple concret : Un groupe d’investisseurs pourrait se réunir pour acquérir un immeuble de bureaux en région parisienne, nécessitant un financement total de 10 millions d’euros. En mutualisant leurs ressources, ils peuvent non seulement accéder à ce type d’actif, mais également en tirer des revenus locatifs réguliers.
Ces projets, sont souvent choisis pour leur potentiel de valorisation et de rentabilité. En général, un Club Deal Immobilier cible des biens d’exception ou stratégiques, situés dans des zones en forte demande locative ou à fort potentiel économique.
Ce format permet de mutualiser non seulement les moyens financiers, mais aussi les compétences des participants, qui participent activement à la définition de la stratégie d’investissement.
L'adhésion à un Club Deal Immobilier est souvent (mais pas nécessairement) le fait de particuliers qui se connaissent déjà. Toutefois, de plus en plus de gestionnaires professionnels proposent des Club Deals ouverts à des investisseurs souhaitant bénéficier d’un accompagnement clé en main.
Comment fonctionne un Club Deal Immobilier ?
Une structure juridique adaptée
Le point de départ de tout Club Deal Immobilier est la création d’une entité juridique dédiée, comme une Société Civile Immobilière (SCI), une SAS ou une SARL. Cette structure regroupe les apports financiers des membres et encadre les règles de fonctionnement du projet. Chaque investisseur devient associé de cette société et détient une part proportionnelle à son apport initial.
Cette participation confère à chacun des droits et responsabilités. Les investisseurs peuvent voter lors des assemblées générales sur les décisions importantes, comme l’achat ou la vente d’un bien, valider les comptes financiers, ou ajuster les orientations stratégiques. De plus, ils reçoivent une part des revenus locatifs ou des plus-values générées, selon leur niveau d’investissement.
Dans certains cas, des pactes d’actionnaires sont mis en place pour formaliser les règles internes au groupe et prévenir les désaccords. Ces documents précisent également les conditions de sortie pour un investisseur souhaitant céder ses parts.
Une gestion supervisée par des professionnels
Pour garantir le succès des opérations du Club Deal Immobilier, plusieurs experts interviennent à chaque étape :
- La société de gestion de portefeuille (SGP) : Elle s’occupe de la collecte des fonds, de l’ingénierie financière et juridique, de la recherche et de l’audit des biens, ainsi que de la gestion quotidienne des actifs et des revenus locatifs.
- Le notaire : Il intervient dans la création de la structure juridique et lors des augmentations de capital nécessaires pour chaque nouvelle opération.
- L’établissement dépositaire des fonds : Une banque ou un organisme financier habilité veille à sécuriser les fonds apportés par les investisseurs.
- Les commissaires aux comptes : Ils contrôlent et certifient les documents financiers, assurant une transmission transparente des informations aux investisseurs.
Les étapes clés d’un investissement dans un Club Deal Immobilier
Le processus d’investissement est rigoureux et suit plusieurs étapes pour garantir la réussite des opérations.
La sélection du projet immobilier
Le choix des actifs constitue la première étape. Ce processus est généralement piloté par une société de gestion qui identifie des opportunités répondant aux objectifs du Club Deal : localisation stratégique, potentiel de rentabilité, ou encore typologie de biens (immeubles résidentiels, locaux commerciaux, résidences services, etc.).
La collecte des fonds
Une fois le projet validé, les investisseurs mobilisent leur capital. Le montant d’entrée, souvent élevé (généralement entre 100 000 et 250 000 €), permet de financer des projets ambitieux et de limiter le nombre de participants, favorisant ainsi une gestion plus fluide.
L'acquisition des actifs
La structure juridique procède à l’achat des biens immobiliers. Cette étape inclut également les démarches administratives, la signature des actes notariés, et l’éventuelle mise en place de financements complémentaires si le projet nécessite un recours au crédit.
La gestion et exploitation
Une fois les biens acquis, la gestion est confiée à des professionnels, comme une société de gestion spécialisée. Cette dernière s’occupe de la location des actifs, de l’entretien des biens, et de l’optimisation des performances financières.
La redistribution des gains ou revente des actifs
Les revenus générés par les loyers ou les plus-values réalisées lors de la vente des actifs sont redistribués entre les investisseurs, proportionnellement à leurs parts. Dans certains cas, les membres décident de réinvestir ces gains dans de nouveaux projets pour maximiser leur capital.
Les avantages et inconvénient du Club Deal Immobilier
Les avantages du Club Deal Immobilier
Le Club Deal Immobilier présente plusieurs avantages qui en font une solution particulièrement attractive pour les investisseurs. Il permet d’accéder à des projets exclusifs et à forte valeur ajoutée, souvent inaccessibles autrement. Par exemple, un Club Deal Immobilier peut financer l’achat d’un immeuble entier ou la création d’une résidence senior, des opérations nécessitant des capitaux importants.
En mutualisant les moyens financiers, les membres réduisent leur exposition au risque, tout en bénéficiant d’une diversification géographique ou sectorielle. Ce modèle d’investissement repose également sur l’expertise des professionnels qui encadrent le projet, augmentant ainsi les chances de succès.
Enfin, le potentiel de rendement est un argument de poids. Les Clubs Deal Immobiliers visent des rentabilités nettes souvent supérieures à 8 %, voire 10 %, bien au-delà des placements immobiliers traditionnels.
Les inconvénients du Club Deal Immobilier
Malgré ses nombreux atouts, le Club Deal Immobilier comporte certaines limites qu’il convient de connaître avant de se lancer. La prise de décision collective peut être source de blocages, notamment si les membres ne parviennent pas à s’accorder sur une stratégie ou une opération. Les mésententes entre associés sont un risque inhérent à ce type de placement, surtout lorsque les décisions doivent être prises à l’unanimité, de sorte qu’un seul membre du Club Deal peut bloquer une opération.
De plus, ce modèle ne bénéficie pas de la supervision de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Pour cette raison, il est important d'être sélectif dans le choix des partenaires d'un club deal, car ils ne peuvent pas être tenus responsables des pertes qui en résultent. C
Enfin, le ticket d’entrée est élevé : il faut compter en moyenne un minimum de 100 000 €, ce qui limite l’accès à ce type d’opération aux investisseurs avertis.
Quelle fiscalité pour un Club Deal Immobilier ?
La fiscalité d’un Club Deal Immobilier dépend de la stratégie d’investissement et de la structure juridique mise en place. Dans le cas d’une stratégie de capitalisation (achat-revente d’actifs), les gains réalisés sont soumis à la Flat Tax de 30 %. Si les titres sont détenus dans un Plan d’Épargne en Actions (PEA), les plus-values bénéficient d’une exonération fiscale après 5 ans, hors prélèvements sociaux. Les gains nets demeureront bien sûr soumis aux prélèvements sociaux (17,2%).
Pour un Club Deal Immobilier distributif, les revenus locatifs sont soumis à la fiscalité foncière classique. Les investisseurs peuvent néanmoins bénéficier d’avantages fiscaux spécifiques, notamment en fonction de la localisation des actifs ou des dispositifs en vigueur.
Comment bien choisir son Club Deal Immobilier ?
Évaluer la réputation et l’expérience du promoteur
Renseignez-vous sur les antécédents du promoteur ou du gestionnaire du club deal, analysez leurs expériences passées et les rendements réalisés pour les investisseurs. En effectuant ces recherches, vous vous assurerez que le promoteur est transparent sur les performances des projets précédents, les risques potentiels, et les frais associés. Renseignez-vous auprès d'autres investisseurs ou consultez des avis pour avoir un aperçu de la fiabilité du promoteur.
Analyser la stratégie d’investissement
Vérifiez si le type de bien immobilier (résidentiel, commercial, bureaux, etc.) correspond à votre profil d'investisseur et à vos objectifs financiers. Ayez toujours à l’esprit que l'emplacement est crucial en immobilier. Étudiez le marché local, la demande, et les perspectives de croissance en fonction de l’emplacement des biens inclus dans le club deal. Prêtez attention à la durée de l’investissement et assurez-vous qu'elle corresponde à vos attentes en termes de liquidité et de retour sur investissement.
Comprendre la structure juridique et fiscale
Renseignez-vous sur la structure juridique du club deal (Société Civile Immobilière, Société par Actions simplifiées, etc.). Cela impacte la responsabilité des investisseurs et les modalités de sortie. Examinez les implications fiscales, comme les avantages ou inconvénients liés à l'investissement dans le club deal (impôt sur les sociétés, impôt sur le revenu, etc.). Assurez-vous de bien comprendre les conditions de sortie de l'investissement et les éventuelles pénalités associées.
Évaluer les risques et la rentabilité potentielle
Identifiez les principaux risques (liquidité, marché, gestion, etc.) et évaluez comment le club deal prévoit de les gérer. Analysez les projections financières et demandez des simulations basées sur différents scénarios économiques (optimiste, neutre, pessimiste). Comparez le potentiel de rentabilité avec les risques pour vous assurer que l'investissement est en adéquation avec votre tolérance au risque.
Vérifier les frais et les conditions financières
Informez-vous sur tous les frais associés au club deal (frais d'entrée, frais de gestion, commissions de performance, etc.). Ces frais peuvent impacter significativement votre rendement net. Si le projet inclut un financement par emprunt, examinez les termes du prêt (taux d'intérêt, durée, garanties, etc.). Efforcez-vous d’analyser comment les gains seront distribués entre les investisseurs et le promoteur, en n’omettant pas de vérifier si ces distributions obéiront à une règle préférentielle.
Pourquoi les expatriés devraient-ils s’intéresser aux Clubs Deal Immobiliers ?
Pour les expatriés, le Club Deal Immobilier représente une excellente solution pour investir en France sans avoir à gérer directement un bien. En rejoignant un Club Deal, ils peuvent participer à des projets immobiliers prestigieux tout en déléguant la gestion quotidienne à des professionnels.
Ce modèle leur permet également de diversifier leur patrimoine à l’international, en accédant à des projets immobiliers hors de France. Toutefois, il est essentiel de bien évaluer les risques et de s’assurer que les partenaires impliqués sont fiables et expérimentés.
Les modalités de la création du Club Deal Immobilier et de son administration doivent être également étudiées attentivement. Les investisseurs doivent en outre être conscients que les opérations immobilières peuvent comporter des risques.
En contrepartie des rendements élevés que peut offrir la participation à un « Club Deal », il convient d'accepter les risques suivants :
- Le risque de perte en capital
- Le risque lié au promoteur
- Le risque d’illiquidité des fonds
- Le risque opérationnel
Pour toutes raisons, il peut être judicieux d’être accompagné par un professionnel en gestion de patrimoine pour investir dans un Club Deal.
Même si la presse financière l’évoque fréquemment, le Club Deal Immobilier reste un placement confidentiel. Que vous soyez résidents français ou expatriés, les conseillers de Pierre & Placement sont à votre disposition pour vous partager les clés de ce nouveau mode d’investissement.